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Deutsche Immobilienblase: Fehlt nur noch die passende Nadel?
05. Februar 2020

Deutsche Immobilienblase: Fehlt nur noch die passende Nadel?

Steckt Deutschland mitten in einer Immobilienblase, deren Platzen möglicherweise kurz bevorsteht? Mit dieser Frage beschäftigt sich vierteljährlich der empirica-Blasenindex. In der aktuellen Ausgabe sehen die Experten den Preisballon bereits gefüllt. Fehlt also nur noch die Nadel, um die Blase zum Platzen zu bringen?


Steckt Deutschland mitten in einer Immobilienblase, deren Platzen möglicherweise kurz bevorsteht? Mit dieser Frage beschäftigt sich vierteljährlich der empirica-Blasenindex. In der aktuellen Ausgabe sehen die Experten den Preisballon bereits gefüllt. Fehlt also nur noch die Nadel, um die Blase zum Platzen zu bringen?


Deutsche Immobilienblase: Fehlt nur noch die passende Nadel?

Die Experten von empirica systeme analysieren regelmäßig die Blasengefahr am deutschen Immobilienmarkt. Nun haben sie die Ergebnisse für das vierte Quartal 2019 veröffentlicht. Mieten und Kaufpreise wachsen demzufolge in 257 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Damit hat die Zahl erneut zugelegt. Im Vorquartal waren es 254. Vor drei Jahren lag sie nur bei 173.

Hohe Blasengefahr

Die Blasengefahr ist hoch, lautet das Fazit von empirica systeme. Die Experten begründen das damit, dass die Kluft zwischen Kaufpreis und Miete vielerorts weiter anschwillt und bedrohlich auf die Rendite drückt. Der Niedrigzins möge dies zwar rechtfertigen, aber nicht auf Dauer. Liquiditätsbedarf der Anleger, z.B. infolge des Mietendeckels, könnte Verkaufsdruck auslösen.

 Fehlt nur noch die passende Nadel?
Der Preisballon ist gefüllt

Die Blasengefahr ist der Analyse zufolge auch deshalb hoch, weil immer mehr junge Familien das Eigenkapital fürs Familienheim nicht mehr aufbringen können, da die Preise schneller steigen als die Einkommen bzw. das Eigenkapital. Die Blasengefahr wird allerdings auch geschmälert, weil weder ein Überangebot an Wohnungen noch eine Kreditschwemme drohen.

Mietendeckel hat Potenzial zur spitzen Nadel

Obwohl Blasen durchaus vorhanden sind, ist das Platzen nach Ansicht der empirica-Experten derzeit eher unwahrscheinlich. Aktuell fehle die stechende Nadel. In Berlin droht durch den Mietendeckel im Herbst aber eine Absenkung von Bestandsmieten. Das könnte für einzelne Marktsegmente zu einer spitzen Nadel werden.

Hohes Rückschlagpotenzial

empirica Systeme hat auch das Rückschlagpotential in den einzelnen Kreisen und Städten analysiert. Maßgeblich hierfür ist die relative Preiskluft zwischen den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und den Mieten. Bundesweit liegt das Rückschlagpotenzial demnach bei 21%. vor drei Jahren hatte es im Bundesdurchschnitt lediglich 11% betragen.

40% Rückschlagpotenzial in den Top 7

Besonders hohes Rückschlagpotenzial haben die Immobilienpreise in den Metropolen. In den Top 7-Städten beträgt es durchschnittlich 40%. Vor drei Jahren lag es mit 27% auch hier deutlich niedriger. Doch selbst in Schrumpfungsregionen könnten die Preise laut empirica systeme um 10% einbrechen. Das sind sechs Prozentpunke mehr als 2016.

 Fehlt nur noch die passende Nadel?
Großstädte besonders betroffen

Wie im Vorquartal bleibt auch die Blasengefahr vor allem in den Großstädten hoch. Für zehn von zwölf deutschen Großstädten indiziert empirica system eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert. In Leipzig und Dortmund ist die Gefahr zudem „mäßig hoch“. Somit gibt es keine einzige Großstadt, in der empirica systeme keinerlei Blasengefahr sieht. Deutschlandweit gilt das immerhin für 64 von 401 Landkreise und kreisfreie Städte.

Mögliche Gefahren und Blasenbeschleuniger

Begünstigt würde ein Einbruch durch alles, was den Mietanstieg hemmt. Dazu zählen unter anderem mehr Neubau, verstärktes Abwenden der Schwarmwanderungen weg von den Top 7-Städten oder Markteingriffe wie Mietendeckel, Mietpreisstopp oder eine verschärfte Mietpreisbremse. Ein weiteres Aufblähen der Blasengefahr werde hingegen begünstigt durch eine falsche Diskussion um „zu viel“ Neubau, neue Zinssenkungen oder eine degressive Abschreibung im Neubau. (mh)

Bild: © Aamon – stock.adobe.com




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