Nach wie vor stürzen sich Investoren aus dem In- und Ausland auf Immobilien, besonders in Deutschland. Keinerlei Anzeichen lassen darauf schließen, dass der Anlegeransturm auf Betongold geringer wird. Der deutsche Immobilienmarkt punktet im internationalen Vergleich mit nach wie vor günstigen Preisen, hoher Stabilität und einer Multizentralität, die Investoren weder in Frankreich noch in Großbritannien finden – hierzulande gibt es nicht einen Immobilienmarkt (in der Hauptstadt), sondern viele lebendige Regionalmärkte. Verwundern kann diese breit angelegte Beliebtheit kaum: „Dank fehlender Alternativverzinsungen und auf absehbare Zeit unveränderter Zinsentwicklung bleibt die Sachanlage Immobilie ein gefragtes Gut“, beobachtet Marcus Kraft, Geschäftsführer der BVT Holding.
Wohnprojekte sind bei Privatanlegern gefragt
In den letzten Jahren konzentrierte sich das Anlegerinteresse besonders auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Privatanleger, die sich für dieses Marktsegment interessieren, werden bei mehreren spezialisierten Anbietern fündig: Die fränkische PROJECT Investment setzt seit Jahren konsequent auf die rein eigenkapitalfinanzierte Entwicklung von Wohnprojekten und hat mit dem PROJECT Wohnen 15 und dem PROJECT Metropolen 16 aktuell gleich zwei Angebote zur Auswahl, die jeweils in mehrere Projektentwicklungen in deutschen Metropolregionen investieren. Auch die ZBI AG setzt für ihre Publikumsfonds auf Wohnimmobilien und hat aktuell den ZBI Wohnwert 1, den ZBI Professional 10 und den ZBI Regiofonds Wohnen im Angebot. Die Fonds konzentrieren sich auf Bestandsobjekte und heben deren Wertsteigerungspotenziale durch verbessertes Management der Wohnungen. In Kooperation mit dem neuen Anteilseigner Union Investment bietet die ZBI seit Kurzem auch offene Immobilienfonds für Privatanleger an.
Alternativen finden sich bei Gewerbeimmobilien
Doch nicht nur für Privatanleger sind Wohnimmobilien attraktiv: Karsten Nemecek von Savills Germany hat eine intensive Ankaufsaktivität der Immobilien-AGs beobachtet. Wegen der niedrigen Verkaufsneigung gehen die Umsatzzahlen aktuell jedoch deutlich zurück – Investoren müssen mit kleinen Paketen in B- und C-Standorten vorliebnehmen. Kein Wunder, dass sie sich deshalb wieder vermehrt dem Segment Gewerbeimmobilien zuwenden. Im ersten Quartal 2017 verzeichnet BNP Paribas einen Rekordumsatz auf dem Markt für Logistik- und Lagerflächen – mit 1,5 Mio. m2 wurde ein Umsatzwachstum von 2% gegenüber dem Vorjahreszeitraum erreicht. Dieser Anstieg geschieht nicht nur punktuell, sondern auf breiter Front: Die Logistikmärkte von Berlin, Düsseldorf, Köln, dem Ruhrgebiet und Hamburg starteten auffällig stark ins Jahr 2017. „Zu diesem Wachstum tragen wir als Konsumenten maßgeblich bei. Wir gewöhnen uns so langsam daran, dass unsere Einkäufe zu uns kommen und nicht umgekehrt. Und da der Online-Handel einen etwa drei Mal höheren Logistikflächenbedarf als der stationäre Einzelhandel hat, ist das Logistikflächenwachstum geradezu unausweichlich“, erklärt Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany. Angebote zur Investition in Logistik-Immobilien für Privatanleger sind jedoch auch rar gesät – aktuell werden Interessenten allenfalls auf dem Zweitmarkt fündig.
Konjunktur lässt auch Büroflächen weiter wachsen
Der Mangel an Anlagealternativen lässt zusammen mit den robusten Arbeitsmarkt- und Konjunkturdaten auch die Nachfrage nach Büroflächen in deutschen Städten weiter wachsen: Den Erhebungen von BNP Paribas zufolge hat der Gesamtmarkt im ersten Quartal 2017 den Rekordwert aus dem Vorjahr mit 945.000 Quadratmetern Umsatz um 13% übertroffen. Regionale Spitzenreiter sind, wenig überraschend, München, Berlin und Hamburg. Beteiligungen an Büroimmobilien sind für Privatanleger leichter verfügbar – Hahn, Patrizia, BVT, FLEX Fonds und andere Anbieter stehen mit aktuellen Fonds bereit.
Druck auf Renditen steigt
Allerdings führt der Andrang von Investoren auf Immobilienassets zusammen mit der anhaltenden Niedrigzinspolitik der EZB zu einem deutlichen Druck auf die Renditen von Immobilieninvestitionen. Dr. Thomas Beyerle, Head of Research bei Catella, hält es für unwahrscheinlich, dass die klassische Renditeuntergrenze von 5% in nächster Zukunft wieder erreicht werden wird: „So wird die erwartete Nettoanfangsrendite für europäische Office-Core-Investments in den […] untersuchten 19 Ländern zum Ende dieses Jahres voraussichtlich bei 4,5% notieren. Der korrespondierende Wert in Deutschland wird sogar mit 3,6% noch deutlich darunter liegen. Dies entspricht einer Reduktion der Nettoanfangsrenditen von etwa 30% seit dem Jahr 2000“, erläutert er die Ergebnisse seiner Marktanalyse. Deshalb weichen Anbieter und Investoren von A-Standorten in B- und C-Städte aus, wenn die Rahmendaten stimmen: positive wirtschaftliche Entwicklung, gute Verkehrsanbindung und möglichst Universitätsstandort.
Der Blick auf Untersegmente lohnt
Institutionelle Anleger haben bereits lernen müssen, sich mit den gesunkenen Renditen zu bescheiden: Die Münchner Real I.S. hat jüngst einen Spezialfonds für institutionelle Investoren mit Investitionsfokus auf deutsche Büro- und Handelsimmobilien angekündigt, dessen Ausschüttungsprognose durchschnittlich gerade einmal bei 3,5% jährlich liegt. Wenn Banken auf Sichteinlagen Negativzinsen erheben, sind institutionelle Anleger offensichtlich bereit, auf Rendite zu verzichten. Werden Sachwertbeteiligungen also zu Vehikeln reiner Wertaufbewahrung? In welchen Marktsegmenten können Investoren noch auf Renditen hoffen? Matti Schenk aus dem Research Germany von Savills hat sich den Markt für studentischen Wohnraum genauer angesehen: Zwar weist er darauf hin, dass die Zahl der Studierenden in Deutschland ihren Zenit bereits erreicht haben könnte – ein knappes Drittel der 60 größten Unistädte konnte die Studierendenzahl zuletzt nicht mehr steigern. Das bedeutet jedoch nicht, dass Wohnraum für Studierende im Überfluss vorhanden wäre, im Gegenteil: Die Versorgungsquote liegt bei etwa 11%, hat Schenk ermittelt. „Der studentische Wohnungsmarkt in Deutschland hat das Pionierstadium hinter sich und erfährt eine Institutionalisierung. Gleichzeitig differenziert sich das Angebot weiter aus, bleibt aber hochpreisig“, bilanziert er. Im Vergleich bietet der studentische Wohnungsmarkt (noch) einen deutlichen Renditeaufschlag gegenüber anderen Marktsegmenten, wie die folgende Grafik zeigt:
Blase oder keine Blase?
Angst vor einer Immobilienblase müssen Investoren angesichts der aktuellen Marktdaten nicht haben, wenn sie in attraktiven Lagen einkaufen: „Kurzfristige Schwankungen gibt es immer wieder. Aber wir haben weiterhin einen hohen Nachfrageüberhang in fast allen Großstädten“, beruhigt Thilo Weigand, Vorstandsvorsitzender der Europace AG. Die weiterhin, wenn auch langsamer, anziehenden Immobilienpreise sind demnach Ausdruck realer Marktverhältnisse, nicht spekulativer Übertreibung. Das sehen auch die Anlageprofis so: Die Gothaer Versicherung will im laufenden Jahr ihre Immobilienquote von 8,9 auf 10% steigern und 400 Mio. Euro neu in Betongold investieren.
Den Artikel lesen Sie auch in AssCompact 07/2017, Seite 66 f.
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