Herr György, wie sieht es aktuell auf dem Budapester Immobilienmarkt aus?
Nachdem der Budapester Immobilienmarkt 2023 aufgrund der hohen Inflation, gestiegener Hypothekenzinsen und einer folglich gesunkenen Kaufkraft ins Stocken geraten war, erlebte er 2024 einen deutlichen Aufschwung. Nach Preisrückgängen im Jahr 2022 gab es jetzt wieder Preissteigerungen im zweistelligen Bereich – so zogen beispielsweise die Preise für Eigentumswohnungen in Budapest um 14,3% an. Auch die Transaktionszahlen entwickelten sich wieder nach oben, da viele der zuvor aufgeschobenen Käufe 2024 aufgrund der verbesserten Zinskonditionen realisiert wurden. Seitdem werden gefragte Objekte in gutem Zustand innerhalb von zwei bis drei Monaten vermittelt, exklusive Objekte in erstklassigen Lagen sogar oft innerhalb weniger Wochen. Vor allem Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sind dabei sowohl bei einheimischen als auch internationalen Investoren beliebt, da sie sich langfristig zu einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis vermieten lassen. Budapest ist im Vergleich zu anderen mittel- und osteuropäischen Hauptstädten immer noch unterbewertet – dieser Preisunterschied wird sich langfristig verringern. Für Budapest ergibt sich also ein beachtliches Wertsteigerungspotenzial.
Welche Trends sehen Sie für die kommenden Jahre?
In diesem Jahr wird ein erheblicher Teil der staatlichen Unterstützung und eingesparten Mittel in die Renovierung und Sanierung von Bestandsimmobilien investiert. Das wird in den kommenden Jahren also eine große Rolle spielen. Wie in vielen anderen Metropolen gibt es auch in Budapest einen Mangel an verfügbarem Wohnraum. Daher ist es kein Zufall, dass die Bauträger mit zunehmender Dynamik neue Projekte – insbesondere im Wohnungssegment – auf den Weg bringen. Tatsächlich haben sich die erteilten Baugenehmigungen im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr verdreifacht. Wir werden also mittel- bis langfristig ein deutliches Wachstum in diesem Segment sehen. Dabei sind nicht nur kleinere Wohnprojekte zu nennen, sondern zum Teil ganze Stadtquartiere, wie Marina City im 13. Bezirk an der Donau. Aber auch in mehreren Stadtteilen des 14. Bezirks in Zugló wird kräftig investiert.
Wo finden sich die beliebtesten und wertstabilsten Stadtteile?
Grundsätzlich gibt es mehrere Bezirke und Stadtteile, die vor allem bei Investoren sehr beliebt sind. Am begehrtesten ist der 13. Bezirk – nördlich des Stadtzentrums auf der Pest-Seite gelegen – in dem derzeit ein großes Angebot an neuen Wohnungen entsteht. Aber auch auf der Buda-Seite im Südwesten der Stadt ist der 11. Bezirk äußerst gefragt. Darüber hinaus steht die Budapester Innenstadt traditionell sehr hoch im Kurs. Im zentralen 5. Bezirk gibt es eine große Auswahl an exklusiven Premium-Wohnungen. Zu den Lagen mit einer hervorragenden Wohnqualität zählen auch die benachbarten Bezirke 6, 7, 8 und 9, die allerdings noch etwas moderatere Preise bieten als der 5. Bezirk. Die Preise für Wohnungen mit Blick auf die Donau sind hier außen vor – diese gehören zu den besten Lagen der Stadt und liegen weitaus höher im Preis. Am teuersten ist es in den Bezirken 2 und 12 im Westen von Budapest. Interessenten finden hier zahlreiche Grünflächen, eine ruhige Wohnumgebung sowie großzügige Einfamilienhäuser und Villen.
Wie hoch ist denn der Anteil internationaler Käufer und woher stammen sie?
Landesweit beträgt der Anteil internationaler Käufer bei lediglich 2 bis 3%. In Budapest liegt er dagegen mit rund 12% deutlich höher. Dabei sind chinesische Käufer am aktivsten – insbesondere in den zentrumsnahen Bezirken 7, 8 und 13, wo sie bereits eine starke Community-Anbindung finden. Nach dem Brexit hat zudem die Zahl britischer Käufer stark zugenommen. Sie bilden nach Käufern aus China aktuell die größte Käuferschaft in Budapest. Des Weiteren gibt es viele Käufer aus Vietnam, aber auch der Anteil russischer und ukrainischer Käufer ist gestiegen. Deutsche Kaufinteressenten bilden zwar landesweit die größte Gruppe internationaler Käufer, in der Hauptstadt selbst ist der Anteil jedoch geringer. Grund dafür ist, dass deutsche Kunden eher ländlichere Gebiete wie den Balaton und andere Regionen in Transdanubien bevorzugen.
Seite 1 Ein Blick auf den Immobilienmarkt in Budapest
Seite 2 Wie schwierig ist es für internationale Käufer, eine Finanzierung zu erhalten?
Seite 3 Welche Relevanz haben Netzwerk und Erfahrung bei der Vermittlung?
Domonkos György 
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