Deutscher Wohninvestmentmarkt: Ein letzter Höhenflug?

Im deutschen Wohninvestmentmarkt, der Transaktionen ab 50 Wohnungen umfasst, wurden im ersten Quartal des laufenden Jahres Immobilien für etwa 8,3 Mrd. Euro gehandelt. Damit war es das zweitumsatzstärkste Quartal im bisherigen Marktzyklus. Vor allem die Übernahme von Adler Real Estate und ihrer mehr als 58.000 Wohnungen durch Ado Properties trug maßgeblich zu diesem Rekordvolumen bei. Bedingt durch diesen Sondereffekt stieg das rollierende Transaktionsvolumen der letzten zwölf Monate auf über 22,5 Mrd. Euro an und lag somit um 30 % über dem Vorquartal.

Konsolidierung setzt sich fort

„Unter den großen Wohnimmobilien-AGs hat sich die Konsolidierung weiter fortgesetzt. Gelegenheiten für Übernahmen oder den Erwerb sehr großer Portfolios dürften dadurch noch seltener werden“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und fügt hinzu: „Stattdessen beobachten wir seit geraumer Zeit, dass die großen Bestandshalter immer öfter Projektentwickler erwerben. Sie übernehmen somit auch deren Pipeline und sichern sich so einen langfristigen Zufluss an neuen Wohnungen“. Beispiele für solche Käufe von Projektentwicklern sind die Übernahme von Isaria Wohnbau durch Deutsche Wohnen und der Erwerb des Entwickler Bien-Ries durch Vonovia.

Rückgang auf Jahressicht

Insgesamt wechselten in den ersten drei Monaten etwas mehr als 70.000 Wohnungen den Eigentümer und damit mehr als dreimal so viele wie im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Die Zahl der Transaktionen ging hingegen seit Jahresanfang kontinuierlich zurück. In den letzten zwölf Monaten wurden etwas mehr als 240 Transaktionen ab 50 Wohnungen erfasst. Das waren rund 14% weniger als vor einem Jahr. Übergeordnet war der Trend damit schon vor Corona eher negativ.

COVID-19-Pandemie als Trendbeschleuniger

„Die COVID-19-Pandemie dürfte diesen Trend erheblich beschleunigen und im kommenden Quartal zu deutlich weniger Transaktionen führen“, sagt Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und kommentiert: „Noch lassen sich die Effekte des Lock-Downs an den Mietmärkten nur begrenzt messen, doch vor allem bei sehr hochpreisigen Angeboten besteht ein Risiko von Mietabschlägen, da viele Nutzer preissensibler als vor Ausbruch der Pandemie sein dürften. Vor allem Verkaufsprozesse von hochwertigen Neubauten dürften daher in vielen Fällen verschoben werden“.

Art und Dauer der Beeinträchtigungen entscheidend

Die Auswirkungen der Pandemie auf die Vermietungsmärkte hängen laut Savills-Researcher Schenk vor allem von der Art und Dauer der Beeinträchtigungen der Wirtschaft ab. „Viele Mietinteressenten dürften angesichts der hohen Unsicherheit hinsichtlich Beschäftigung und Einkommensperspektiven den geplanten Umzug in eine neue Mietwohnung erst einmal verschieben, insbesondere wenn diese deutlich teurer wäre“, so Schenk. Ob die Corona-Pandemie zu langfristig sinkenden Mieten führt, erscheine indes fraglich. In den meisten Städten sind die Leerstandsquoten laut Savills weiterhin extrem niedrig. Zudem könne der Neubau dieses Jahr deutlich schwächer als erwartet ausfallen.

Weniger betroffen als andere Nutzungsarten

„Insgesamt ist damit zu rechnen, dass die Wohnungsmärkte weniger stark betroffen sein werden als die meisten anderen Nutzungsarten“, glaubt Nemecek und ergänzt: „Die vergleichsweise hohe Stabilität der Mieten könnte dazu führen, dass institutionelle Investoren nach oder sogar schon während der Krise den Wohnanteil in ihren Portfolios ausbauen möchten“. „Perspektivisch dürfte die Nachfrage am Investmentmarkt somit steigen, so dass sich insbesondere bei Bestandsportfolios die Bieterprozesse intensivieren könnten“, schlussfolgert Nemecek.

Deutlich niedrigeres Transaktionsvolumen zu erwarten

Da während der intensiven Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie die Transaktionsaktivität zurückgehen dürfte, geht Savills in den kommenden Monaten von einem deutlich niedrigeren Transaktionsvolumen aus. Bis zum Jahresende rechnet Savills mit einem Volumen im niedrigen zweistelligen Milliardenbereich. (mh)