Diese vier Trends prägen den Mietwohnungsmarkt

Das Thema Wohnen ist im diesjährigen Bundestagswahlkampf seit langer Zeit mal wieder ein prominentes Thema. Mietpreisbremse, Mietpreisdeckel und Co. werden wahlweise als wichtiges Mittel gegen explodierende Mieten gefordert oder als sozialistisches Schreckgespenst an die Wand gemalt. Der Immobilienverband IVD hat mit dem IVD-Wohn-Preisspiegel 2021/2022 nun neue Daten für die wohnungspolitischen Debatten geliefert.

Vier wesentliche Trends am deutschen Mietwohnungsmarkt

Insgesamt sieht der IVD den Mietwohnungsmarkt in Deutschland gegenwärtig von vier wesentlichen Trends gekennzeichnet. Erstens: Die Mietpreisdynamik lässt weiter nach. Das dritte Jahr in Folge fallen die Mietpreissteigerungen im Bundesdurchschnitt geringer aus als zum Vorjahr. Zweitens: Die Mietpreisdynamik liegt weiter im Rahmen der Inflationsrate, derzeit sogar darunter. Drittens: Die Preisdynamik in den Metropolen ist deutlich mehr gebremst als in anderen Städteklassen. Viertens: Die Steigerungsraten der Mietpreise werden von Mittelstädten und Kleinstädten angeführt.

Mietpreisdynamik lässt seit 2018 kontinuierlich nach

Diese vier wesentlichen Trends prägen den deutschen Mietwohnungsmarkt

Dem aktuellen IVD-Wohn-Preisspiegel zufolge sind die Mieten für Bestandswohnungen im ersten Halbjahr 2021 auf Jahressicht um durchschnittlich 2,7% gestiegen. Das war der niedrigste Wert seit 2010. Im Neubau lag das Plus bei 3,2%. Seit 2018 ist die Rate zudem kontinuierlich gesunken. Die Neuvertragsmiete pro Quadratmeter lag im bundesweiten Durchschnitt für Bestandswohnungen bei 8,55 Euro und bei 11,30 Euro für Neubauwohnungen. In den Top-6-Städten (ohne Berlin) ist die Mietendynamik bei Bestandswohnungen zum wiederholten Male geringer ausgefallen als in allen anderen Städteklassen. Dort sind die Preise für eine Mietwohnung mit mittlerem Wohnwert im Bestand um 2,1% und im Neubau um 3,2% gestiegen. Im Durchschnitt beträgt der Mietpreis in den Top-6-Städten je Quadratmeter 12,10 Euro im Bestand und 14,30 Euro im Neubau.

Keine Mietpreisdaten für Berlin

Für Berlin liegen auch in diesem Jahr keine Mietpreisdaten für Bestandsbauten vor. Aufgrund des Mietendeckels war der Markt für Mietwohnungen im Bestand außer Kraft gesetzt. Eine zuverlässige Marktberichterstattung war dem IVD zufolge deshalb nicht möglich. Unter den Top-6-Städten bleibt München mit durchschnittlich 15,50 Euro pro Quadratmeter bei Neuvertragsmieten in Bestandsgebäuden die teuerste Metropole, gefolgt von Stuttgart (13,70 Euro pro Quadratmeter) und Köln (11 Euro pro Quadratmeter). Bei den Mietpreisen pro Quadratmeter für Neubauwohnungen mit mittlerer Ausstattung liegt München mit 18,80 Euro ebenfalls vorn, gefolgt von Stuttgart mit 15,50 Euro und Hamburg mit 14,50 Euro.

Klein- und Mittelstädte legen am stärksten zu

Die Steigerungsraten für Mietpreise im Bestand werden derzeit von den Mittel- und Kleinstädten angeführt. Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern verzeichneten Preisanstiege von 4,1% im mittleren Wohnwert und Kleinstädte mit 5.000 bis 20.000 Einwohnern sogar Anstiege um 5,1%. Im Neubausegment liegen die Preisanstiege bei 3,9% in Mittelstädten und 3,8% in Kleinstädten.

Forcierter Wohnungsneubau zeigt Wirkung

„Wir sehen, dass der in den vergangenen Jahren forcierte Wohnungsneubau Wirkung zeigt. Das Angebot insbesondere in den meisten Ballungsgebieten wird ausgeweitet und damit werden die Mieten stabilisiert“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD die aktuellen Mietwohnungszahlen für Deutschland. Das beweise, dass der Wohnungsneubau der beste Schutz vor steigenden Mietpreisen sei.

Ausweichen auf das Umland entlastet den Mietmarkt zusätzlich

Darüber hinaus würden viele Menschen auf Wohneigentum im Umland ausweichen, was ebenso einer Entlastung des Mietmarkts gleichkomme. Auch im Neubausegment flacht die Mietpreisdynamik kontinuierlich ab, obwohl gerade beim Wohnungsneubau mittelfristig mit steigenden Baukosten gerechnet werden muss und es keine regulierenden Maßnahmen wie beispielsweise die Mietpreisbremse gibt.

Weitere Mietenregulierungen wären Gift

Schick sieht in den Entwicklungen eine Bestätigung dafür, dass wenn ein bestimmtes Niveau erreicht wird, es nicht mehr zu überproportionalen Preissteigerungen komme. „Weitere Mietenregulierungen wären deshalb Gift und würden die Märkte wieder zusätzlich belasten. Kleinere und mittlere Städte ziehen weiter nach, angetrieben durch die bis dato erhebliche Preisdifferenz zu den größeren Städten“, warnt Schick. Zudem würde die Corona-Pandemie bereits jetzt für mehr Nachfrage nach Mietwohnungen in den Mittel- und Kleinstädten sorgen. (mh)