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31. August 2018
In diesen Bundesländern sind Immobilien noch erschwinglich

In diesen Bundesländern sind Immobilien noch erschwinglich

Kaufen oder mieten? Diese Frage stellen sich angesichts der gleichzeitig explodierenden Kauf- und Mietpreise für Wohnimmobilien gerade viele Deutsche. Der Postbank Wohnatlas hat daher für die 16 deutschen Bundesländer die Attraktivität der Kaufpreise in Relation zu den Mieten gesetzt.

Bei den Immobilienpreisen in Deutschland zeigen sich im Bundesländervergleich starke Differenzen. Am teuersten war 2017 der Stadtstaat Hamburg mit Quadratmeterpreisen von 4.541 Euro, am günstigsten Sachsen-Anhalt mit durchschnittlich 1.036 Euro pro m2. Damit liegen rund 3.500 Euro Differenz pro m2 zwischen den Durchschnittspreisen von Schlusslicht und Spitzenreiter. Immer noch fast vier Mal so hoch wie in Sachsen-Anhalt ist der Quadratmeterpreis in Berlin, das mit 3.941 Euro je m2 Platz zwei im Länderranking einnimmt. Das teuerste Flächenland ist Bayern. Dort zahlen Immobilienkäufer im Schnitt 3.528 Euro pro m2.

Relation wichtiger als absolute Höhe

In welchen Bundesländern kann der Kauf einer Immobilie lohnender als Mieten sein? Ein erster, wichtiger Indikator zur Abschätzung eines Immobilieninvestments ist der sogenannte Vervielfältiger, der das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wiedergibt. Er zeigt auf, wie viele jährliche Nettokaltmieten durchschnittlich für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung in einem Bundesland bei aktuellem Preisniveau aufzubringen wären. Kaufnebenkosten, mögliche Zinsänderungen sowie die Miet- und Kaufpreisentwicklung bleiben dabei unberücksichtigt. Ein niedriger Vervielfältiger weist darauf hin, dass Käufer bereits nach verhältnismäßig kurzer Zeit günstiger wegkommen als Mieter.

Sechs Bundesländer mit relativ niedrigen Kaufpreisen

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für den Postbank Wohnatlas die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen und den Vervielfältiger für alle 16 Bundesländer ermittelt. Die Berechnungen basieren auf Kauf- und Mietpreisen, die 2017 für die 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland erhoben wurden. Sechs der 16 Bundesländer bieten im Verhältnis zu den durchschnittlichen Mieten noch vergleichsweise günstige durchschnittliche Kaufpreise. In Sachsen-Anhalt, Thüringen, im Saarland, in Bremen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen liegen die Kaufpreise im Mittel unter dem 22,5-Fachen der jährlichen Nettokaltmieten.

Trio mit besonders hohen Preisen

Am wenigsten käuferfreundlich ist das Verhältnis von Miete und Kaufpreis erwartungsgemäß in den dichtbesiedelten Stadtstaaten. In Hamburg werden für den Wohnungskauf rechnerisch 33,6 Jahresmieten fällig. In der Bundeshauptstadt sind es gut 32 Jahresmieten, ebenso in Bayern, wo die hohen Immobilienpreise in und um München den Landesschnitt nach oben treiben. „Wenn die Kaufpreise den Mietpreisen davonlaufen, kann dies ein erstes Anzeichen für eine kommende Marktüberhitzung sein. Interessenten sollten bei ihrem Wunschobjekt dann genau prüfen, ob der Kaufpreis vor allem durch Spekulationen geprägt ist oder angesichts Lage, Ausstattung, Anbindung sowie der langfristigen Nachfrageentwicklung gerechtfertigt erscheint“, mahnt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank, in Bezug auf diese Regionen.

Ostdeutsche Ausnahmen

Im Vergleich zu anderen ostdeutschen Regionen ist auch das Wohneigentum in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg relativ teurer. Der Vervielfältiger liegt dort bei 31,3 beziehungsweise 28,4. Das liegt laut der Postbank an den jeweiligen regionalen Besonderheiten. So ist in Mecklenburg-Vorpommern der Anteil der Investoren, die gefragte Ferienimmobilien in Ostseenähe kaufen, besonders hoch. In Brandenburg werden die Preise derweil von den Berlin-Pendlern angeheizt, die sich ihre Wohnträume im Umland der Hauptstadt erfüllen. Abseits der Touristen-Hotspots beziehungsweise des Berliner Speckgürtels seien die Kaufpreise deutlich moderater. (mh)