Ferienimmobilien: „Preisrückgang in Top-Lagen eher unwahrscheinlich“

Herr Thomale, der Immobilienmarkt ist derzeit aufgrund von Energiekrise, Inflation und steigenden Zinsen angespannt: Welche Auswirkungen hat dies für den Markt für Ferienimmobilien?

Die steigenden Zinsen und höhere Lebenshaltungskosten führen generell dazu, dass Haushaltsbudgets schrumpfen und größere Investitionen stärker hinterfragt werden. Auf der anderen Seite lässt eine hohe Inflation jedoch Investitionen in Sachwerte generell attraktiv erscheinen. Die Auswirkungen auf den Markt für Ferienimmobilien werden daher unserer Einschätzung nach in den Marktsegmenten unterschiedlich sein: In den günstigeren Marktsegmenten mit kleineren Immobilien und B-Lagen erwarten wir Preise, die sich eher seitwärts bewegen oder sogar sinken, da die typische Nachfrage für diese Art von Immobilie stärker von den herausfordernden ökonomischen Rahmenbedingungen betroffen sind. Auf der anderen Seite werden jedoch höherwertige Ferienimmobilien in AAA-Lagen, zum Beispiel direkt am Wasser, aufgrund des sehr begrenzten Angebotes im Wert stabil bleiben und spätestens mittelfristig auch wieder steigen.

Für wie wahrscheinlich halten sie es, dass die Preise für Ferienimmobilien an begehrten Orten wie der deutschen Ost- und Nordsee sowie in Spanien fallen?

Auch hier muss man unserer Ansicht nach wieder zwischen den Marktsegmenten differenzieren, denn auch in den beliebtesten Feriendestinationen der Deutschen gibt es unterschiedliche Segmente. Günstigere Ferienimmobilien in B-Lagen könnten kurzfristig auch im Preis fallen. Rückläufige Preise bei Ferienimmobilien in den begehrten AAA-Lagen an der deutschen Ost- und Nordsee oder in Spanien sind eher unwahrscheinlich, da es zum Beispiel entlang der ersten Meereslinie ein sehr begrenztes Angebot gibt. Zusätzlich sind hier kaum noch freie Grundstücke verfügbar und durch gestiegene Baukosten wird weniger neu gebaut bzw. dürften Neubauten deutlich teurer werden. Zugleich steigt die Nachfrage weiterhin, unter anderem aufgrund hybrider Lebensmodelle und Remote Work.

Welche Standards muss eine Ferienimmobilie denn erfüllen, um eine hohe Nachfrage unter Interessenten zu erzeugen?

Grundsätzlich ist es hier mit Ferienimmobilien so, wie auch bei anderen Immobilienklassen. Entscheidend ist sicherlich eine sehr gute Lage, zum Beispiel nahe am Wasser oder am Ski-Lift. Aufwertende Elemente sind andere Standortmerkmale wie der Ausblick etwa zum Meer oder Bergpanorama oder eine gute lokale Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf. Hinzu kommen eine hochwertige Grundsubstanz, ein attraktives Interieur mit hochwertiger Ausstattung – gerade im Bad und in der Küche – sowie schnelles Internet oder auch ein Wellnessbereich etc.

Sie erwähnten bereits, dass die Nachfrage weiterhin steigt. Hält dieser Trend trotz Geldentwertung und steigender Zinsen an?

Wir sehen auf Basis von Marktstudien weiterhin eine sehr hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien, weil über hybride Lebensmodelle nach wie vor neue Nachfrage in den Markt kommt. Vor Kurzem haben wir zusammen mit Civey eine Umfrage mit interessanten Ergebnissen durchgeführt: Trotz steigender Kosten und hoher Inflation äußern viele Deutsche nach wie vor den Wunsch, eine eigene Ferienimmobilie zu besitzen. Auch wirkt sich die Attraktivität von Sachwerten im Kontext steigender Inflation positiv auf die Nachfrage aus. Mehr als zwei Drittel der Befragten unserer Umfrage betrachten Immobilien nach wie vor als sichere Geldanlage in Krisenzeiten. Zwar wirken steigende Zinsen negativ, allerdings hat die Kategorie Ferienimmobilien aus unterschiedlichen Gründen historisch einen deutlich geringeren Fremdkapitalanteil bzw. deutlich höheren Eigenkapitalanteil als beispielsweise Wohnimmobilien. Damit wirken sich Zinssteigerungen hier generell gedämpfter aus.

Schauen wir uns die Verkäuferseite an: Haben Verkäufer ein Interesse Eigentum zu verkaufen?

Es gibt vor allem im Premiumsegment in der aktuellen Lage kaum „motivierte“ Verkäufer, da diese keinen bis wenig Verkaufsdruck haben. Viele der bisherigen Käufer haben ihre Immobilien langfristig zu niedrigen Zinsen finanziert, verfügen über stabile Einnahmen über die touristische Vermietung und können durch die Eigennutzung sonstige Urlaubskosten einsparen. Viele der Eigentümer haben zudem auch anderweitig höhere Einkommen und/oder Vermögenswerte und können daher einen Nachfragerückgang problemlos “aussitzen”.

Mit MYNE verkaufen Sie Anteile an Ferienimmobilien. Wie sieht das Konzept konkret aus und worin liegen die Unterschiede zum Timeshare-Modell?

MYNE bietet mit Co-Ownership eine neue Eigentumskategorie, die regulatorisch grundlegend von klassischen Timeshare-Modellen abzugrenzen ist. Beim Timeshare-Modell haben Kunden ein regelmäßiges Nutzungsrecht von Ferienimmobilien, das sie durch den Erwerb von Anteilen an einer Betreibergesellschaft erhalten. Die Immobilie bleibt jedoch im Eigentum des jeweiligen Timesharing-Betreibers. Im Unterschied zum Timeshare-Modell erwerben Co-Owner über Kommanditanteile mittelbar Eigentum an einer Ferienimmobilie. Mehrere Eigentümer besitzen mit komplementären Nutzungswünschen gemeinsam eine Ferienimmobilie. Jeder Eigentümer trägt dabei nur die anteiligen Kosten für Kauf und Unterhalt. Die Eigentümer können selbst wesentliche Entscheidungen in Bezug auf die Immobilie treffen und sind in der Lage, ihre Anteile zu finanzieren und auch wieder relativ einfach zu veräußern.

All dies ist im klassischen Timeshare-Modell nicht möglich. Der Share-Deal führt im Wesentlichen dazu, dass Käufer einen strukturell fungiblen Anteil an einer spezifischen Ferienimmobilie besitzen. Dadurch entsteht mit gesellschaftsrechtlich vermittelten „Miteigentum“ eine neue Eigentumskategorie am Immobilienmarkt.

Mit Blick auf die Immobilienvermittlung: Welche Rolle spielt heute Digitalisierung für Käufer und Besitzer?

Vor allem mit Blick auf Co-Ownership ist Digitalisierung und Technologie entscheidend, denn letztlich gibt es keine effizientere Alternative als eine Plattform als zentrale Schnittstelle zwischen allen beteiligten Parteien. Käuferinnen und Käufer sind anspruchsvoller geworden. Sie möchten beim Kauf eine Kundenerfahrung erleben, die Komplexität in der Kaufanbahnung und -abwicklung reduziert – insbesondere, wenn es um Transaktionen im Ausland geht. Dazu gehören die digitale Erlebbarkeit der Immobilien sowie eine rechtssichere und friktionslose Kaufabwicklung. Ebenso muss sich Eigentum auch einfach anfühlen und so ist eine digitale Immobilienverwaltung über das Smartphone, quasi “per Klick”, unserer Ansicht nach heute alternativlos.

Aus welchen Motiven kaufen Interessenten Anteile an Ferienimmobilien?

Vor allem aus emotionalen und finanziellen Motiven heraus. Wir sprechen Käufer an, die Interesse an Ferienimmobilien in attraktiven Lagen haben, sich jedoch keine ganze Immobilie leisten können oder wollen. Sie möchten vor allem nur die anteiligen Kosten für Kauf und Unterhalt tragen, die auch wirklich mit der eigenen Nutzung der Immobilie korrespondieren – aber eben als Eigentum und nicht zur Miete. Zudem interessiert unsere Käufer der Rund-um-sorglos-Service für sie und ihr Immobilieneigentum, denn vor allem im Ausland – kann dies aufwendig und nervenraubend sein. Andere wiederum möchten sich ein Portfolio von unterschiedlichen Immobilien in unterschiedlichen Destinationen aufbauen und so ihre Budgets diversifizieren und zugleich den Nutzen maximieren, anstatt 100% Eigentum an einer Immobilie zu haben, die nur wenig genutzt wird.

Über MYNE

Nikolaus Thomale ist zusammen mit Fabian Löhmer Gründer und Geschäftsführer von MYNE. Die 2021 gegründete Co-Ownership-Plattform bietet die Möglichkeit, „per Klick“ Anteile an einer hochwertigen, individuellen Ferienimmobilie in beliebten Urlaubsdestinationen zu erwerben. Beim Prinzip des MYNE-Miteigentums besitzen zwei bis acht Eigentümer mit komplementären Nutzungswünschen gemeinsam eine Ferienimmobilie und teilen sich die Kosten. (tk)