Die jüngste Eskalation im Nahen Osten könnte für die gewerbliche Immobilienfinanzierung hierzulande zu einer Belastung werden. Die geopolitischen Spannungen im Kontext des anhaltenden Nahostkonfliktes wirken in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aber primär nicht über Leitzinsen. Spürbare Auswirkungen dürften daher weniger die steigenden Leitzinsen haben als vielmehr höhere Risikozuschläge, strengere Kreditstandards und eine sinkende Risikobereitschaft der Banken haben. Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle Whitepaper von PTXRE „Geopolitik & gewerbliche Immobilienfinanzierung: Transmissionskanäle, Kreditparameter und Szenarien“.
„Die Wirkung geopolitischer Risiken entfaltet sich nicht linear über den Zins, sondern über ein Bündel an Anpassungen im Kreditprozess – von Pricing über Covenants bis hin zur Risikobereitschaft der Banken“, erklärt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE.
Laut Whitepaper treffe der Konflikt auf ein bereits angespanntes Finanzierungsumfeld mit verschärften Kreditstandards sowie strukturell gestiegenen regulatorischen Anforderungen und Refinanzierungskosten. Die aktuelle Krise wirkt in diesem Umfeld nicht isoliert, sondern verstärkt vorhandene Restriktionen.
Verschiedene Szenarien und mögliche Folgen
Das Whitepaper blickt auf verschiedene Szenarien. Im Falle eines länger anhaltenden Konflikts von mehreren Monaten ist laut PTXRE von deutlich restriktiveren Kreditbedingungen auszugehen: steigende Margen, sinkende Beleihungsausläufe und strengere Regeln für Kapitaldienstfähigkeit und Sicherheiten.
Käme es kurzzeitig zu einer Beruhigung der Lage im Nahen Osten, wären die Folgen voraussichtlich begrenzt: Transaktionen würden sich vorübergehend verzögern, die Kreditverfügbarkeit bliebe im Wesentlichen erhalten, Margenanpassungen würden gemäßigt erfolgen.
In einem Stressszenario mit zusätzlicher Finanzmarktverwerfung könnte sich die Lage hingegen zuspitzen: Die Kreditvergabe würde sich dem Whitepaper zufolge auf wenige erstklassige Objekte konzentrieren, während Refinanzierungen zum zentralen Risiko würden und große Teile des Marktes faktisch vom Fremdkapitalzugang abgeschnitten wären.
Differenzierung des Finanzierungsmarkts
Die Auswirkungen sind laut PTXRE je nach Asset-Klasse unterschiedlich: Core-Immobilien mit stabilen Cashflows und solider Kapitalbasis auf Investorenseite dürften grundsätzlich weiter finanzierbar sein. Secondary- und Value-Add-Immobilien dürften deutlich stärker unter Druck geraten ebenso wie sogenannte Transitional-Assets, also Immobilien mit Repositionierungs-, Vermietungs- oder Modernisierungsbedarf.
„Wir sehen keine flächendeckende Kreditklemme, sondern eine zunehmende Differenzierung des Marktes. Kapital bleibt verfügbar – aber deutlich selektiver und stärker risikoorientiert“, erläutert Sascha Baran, Geschäftsführer und verantwortlich für Debt & Structured Finance bei PTXRE. (tik)
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