Für das vierte Quartal 2025 liegt eine Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) vor, einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und dem Kiel Institut für Weltwirtschaft. Hierfür werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, ausgewertet. Der GREIX-Kaufpreisindex zeigt die Preisentwicklung von 24 Städten und Regionen. Demnach hat der Preisanstieg zum Ende des Jahres 2025 nachgelassen. „Die Preisentwicklung verliert an Dynamik. Die Wachstumsrate flacht ab, das heißt die Preise steigen weiterhin, jedoch weniger stark“, erklärt Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft. „Gleichzeitig nimmt die Marktaktivität zwar zu, allerdings in geringerem Tempo.”
Preise für Eigentumswohnungen geben nach
Gegenüber dem dritten Quartal 2025 sind die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2025 um 0,3% gesunken. Inflationsbereinigt, also gemessen an der aktuellen Kaufkraft, haben sich die Preise um 0,6% verringert. Bei Einfamilienhäusern haben die Preise um 0,8% (inflationsbereinigt 0,4% verringert. Mehrfamilienhäuser wurden dagegen mit 4,0% deutlich teurer gehandelt (inflationsbereinigt 3,7%). Aufgrund der geringen Anzahl an Verkäufen ist die Aussagekraft in diesem Segment jedoch begrenzt, wie die Experten des GREIX-Index anmerken.
Leichte Zunahme der Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahresquartal
Verglichen mit dem Vorjahresquartal lässt sich im vierten Quartal 2025 nur noch ein leichter Anstieg der Kaufpreise beobachten. Eigentumswohnungen haben um 1,5% im Preis zugelegt, Einfamilienhäuser um 1,6%. Damit bewegten sich die Preise für Eigentumswohnungen zwar das sechste Quartal in Folge über dem jeweiligen Vorjahresniveau, doch die Zuwächse für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bleiben unter der allgemeinen Teuerung von ca. 2,2%. Inflationsbereinigt sind die Preise damit in diesen beiden Segmenten leicht gesunken. Mehrfamilienhäuser verzeichneten mit 4,8% (inflationsbereinigt 2,6%) eine klare Zunahme gegenüber dem Vorjahresquartal.
Zahl der Transaktionen wächst langsamer
Nach dem deutlichen Einbruch im Jahr 2023 hat die Marktaktivität im Folgejahr 2024 wieder merklich an Fahrt aufgenommen. Diese Entwicklung hielt auch 2025 an, wenn auch mit geringerer Dynamik. Gegenüber dem Vorjahr wurden 4,1% mehr Eigentumswohnungen, 1,9% mehr Einfamilienhäuser und 8,9% mehr Mehrfamilienhäuser verkauft. Wie die Experten des Kiel Institut hierzu anmerken, ist diese Zahl als untere Richtgröße zu betrachten, da einzelne Kaufverträge möglicherweise noch nicht erfasst sind.
Damit nähert sich die Summe aller Transaktionen für die untersuchten Städte den Höchstständen aus den Jahren 2020 bzw. 2021.
Uneinheitliche Preisentwicklung in den Metropolen
„Die regionalen Unterschiede bleiben im vierten Quartal 2025 ausgeprägt“, erklärt Zdrzalek. „Während einige Städte weiter Aufholbewegungen zeigen, treten andere Märkte zum Jahresende auf der Stelle oder verzeichnen Rückgänge.“ Leipzig weist im Quartalsvergleich einen kräftigen Preisanstieg um 2,9% auf. Auch in Stuttgart haben die Preise mit eine, Plus von 1,4% deutlich zugelegt. In Frankfurt am Main sind die Preise moderat um 0,6% gestiegen. In Berlin haben sich die Preise hingegen um 1,5% verringert. Für Dresden, Hamburg und München liegen für das vierte Quartal 2025 noch keine Daten vor.
Alle Daten für die 24 Städte und Regionen sind unter greix.de frei zugänglich. (tik)
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Demnach sind die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser im Zeitraum von April bis Juni moderat gestiegen.
Größte Preisdynamik bei Einfamilienhäusern
Am deutlichsten haben die Preise für Einfamilienhäuser zugelegt, wohingegen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser nur leicht und im Gleichschritt mit der allgemeinen Teuerung gestiegen sind. Gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025 zu Q1 2025) haben die Preise für Eigentumswohnungen um 0,7% angezogen. Mehrfamilienhäuser wurden um 1,0% teurer, Einfamilienhäuser um 2,0%. Gemessen in aktueller Kaufkraft blieben die Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser praktisch konstant, Einfamilienhäuser verteuerten sich leicht um gut 1%.
„Wir sehen eine ähnliche Entwicklung wie im ersten Quartal 2025. Die Preise ziehen weiterhin an, aber es gibt keine riesigen Sprünge“, erklärt Jonas Zdrzalek, Immobilienmarktexperte am IfW Kiel.
Rekordniveau von 2022 noch lange nicht in Sicht
Fast überall bewegen sich die Kaufpreise aktuell noch deutlich unter den Allzeithochs aus dem Jahr 2022. Den Experten zufolge würden die Preise angesichts der aktuell eher schwachen Dynamik das Niveau von 2022 im bundesweiten Durchschnitt erst in rund vier Jahren wieder erreichen.
Etwas deutlicher fällt das Preiswachstum im Vorjahresvergleich (Q2 2025 zu Q2 2024) aus: Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser wurden jeweils 2,7% teurer verkauft. Die Preise für Einfamilienhäuser haben sogar um 3,7% angezogen.
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Steigende Preise in Leipzig
In den größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart legten die Immobilienpreise im Vergleich zum ersten Quartal 2025 insgesamt eher eine kleine Verschnaufpause ein. So sind die Preise in Düsseldorf um 1% gestiegen, in Köln und Frankfurt um jeweils 0,9% und damit ebenfalls eher moderat. Leichte Rückgänge wies Stuttgart auf meinem einem Minus von 0,6% ebenso wie Berlin mit einem Minus von 1,0%.
Anders die Entwicklung Leipzig, wo die Preise im Vergleich zum Vorquartal um 2,9% gestiegen sind und ein neues Allzeithoch erklommen haben. „Das Niveau der Quadratmeterpreise ist dort noch immer relativ niedrig. Daher gibt es noch viel Potenzial nach oben, das jetzt offenbar ausgenutzt wird“, so Zdrzalek.
Damit lässt Leipzigs Immobiliendynamik die anderen Top-8-Städte weit hinter sich, wo die Preise noch deutlich unter ihren Höchstständen aus dem Jahr 2022 notierten. Im bundesweiten Schnitt betrug der Abstand noch über 10%, in München, Hamburg und Stuttgart sogar über 15%.
Weitere Informationen zur Auswertung gibt es aus der Seite des IfW Kiel.
(tik)
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