Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 11.03.2025 entschieden, dass die Übertragung eines Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb, bei gleichzeitiger Übernahme der darauf lastenden Schulden durch den neuen Eigentümer, ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft darstellt.
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Vater 2014 ein Grundstück für 143.950 Euro gekauft und teilweise mit Fremdkapital finanziert. Fünf Jahre später, 2019, übertrug er das Grundstück auf seine Tochter. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück 210.000 Euro wert, die Tochter übernahm die bestehenden Verbindlichkeiten in Höhe von 115.000 Euro.
Das Finanzamt bewertete die Übertragung nach dem Verkehrswert zum Übertragungszeitpunkt und teilte den Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Für den entgeltlichen Teil – also die Übertragung unter Übernahme der Schulden – wurde die Einkommensteuer als privates Veräußerungsgeschäft gegenüber dem Vater festgesetzt.
Der BFH bestätigte diese Einschätzung: Wenn ein Grundstück übertragen wird und der Erwerber die damit verbundenen Schulden übernimmt, liegt in der Regel ein teilentgeltlicher Vorgang vor. Dieser wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Erfolgt die Übertragung innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, unterliegt der entgeltliche Anteil der Einkommensteuer als privates Veräußerungsgeschäft.
BFH, Urteil vom 11.03.2025 – Az: IX R 17/24
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