Ein rechtswissenschaftliches Gutachten von Prof. Dr. Hans Christoph Grigoleit vom Lehrstuhl Bürgerliches Recht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Privatrechtstheorie an der Ludwigs-Maximilian-Universität München (LMU) befasst sich mit der rechtlichen Einordnung des Immobilienteilverkaufs. In dem Gutachten kommt der Rechtsexperte zu dem Ergebnis, dass der Immobilienteilverkauf kein Darlehen ist und und „keinen tragfähigen dogmatischen Anknüpfungspunkt für eine Regulierung nach dem Verbraucherdarlehensrecht – weder unmittelbar noch analog“ bietet. Das Gutachten ist Grundlage des jüngst veröffentlichten Aufsatzes „Finanzielle Mobilisierung des Grundstückswerts durch Teilverkauf von Wohnimmobilien“ von Prof. Dr. Grigoleit. Der Bundesverband für Immobilienverrentung e.V. (BVIV) begrüßt das aktuelle Gutachten.
Einordnung des Teilverkaufs als gemischter Vertrag
Prof. Dr. Grigoleit ordnet den Immobilienteilverkauf als gemischten Vertrag aus Kauf, Nießbrauch und Geschäftsbesorgung ein. Prägend sei dabei, so der BVIV, die entgeltliche Übertragung von Miteigentum an einer Immobilie, verbunden mit einer lebenslangen Nutzungsabsicherung und einer strukturierten, zeitlich gestreckten Verwertung.
Entscheidend aus Sicht des Gutachtens sei, dass ein Darlehen im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zwingend eine persönliche Rückzahlungspflicht voraussetze. Genau diese fehle aber beim Immobilienteilverkauf. Es gebe weder eine Rückzahlungsverbindlichkeit des Verkäufers noch haftet dessen sonstiges Vermögen. Der wirtschaftliche Rückfluss an den Anbieter erfolge ausschließlich über den späteren Verwertungserlös der Immobilie und sei damit sachwertbezogen – nicht kredittypisch, so das Gutachten.
Auch keine analoge Anwendung des Darlehensrechts
Auch einer analogen Anwendung des Verbraucherdarlehensrechts erteilt Prof. Grigoleit ausdrücklich eine Absage. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke wie auch an einer vergleichbaren Interessenlage. Eine Übertragung der Darlehensregeln würde daher zu einer systemwidrigen Überregulierung führen. Der BVIV teilt diese Auffassung ausdrücklich: „Der Immobilienteilverkauf ist rechtlich und wirtschaftlich kein Kredit. Eine Regulierung nach Darlehensrecht würde den Geschäftstyp verkennen und die Vertragsrealität verzerren“, erklärt Thomas Weiss, Vorstand des BVIV.
Verpflichtende Kreditwürdigkeitsprüfung „nicht sachgerecht“
Auch eine verpflichtende Kreditwürdigkeitsprüfung erachtet der Rechtsexperte als nicht sachgerecht. Die Prüfung diene dem Schutz vor persönlicher Überschuldung infolge einer Rückzahlungspflicht – eine Gefahr, die beim Immobilienteilverkauf gerade nicht bestehe. Der BVIV schließt sich dieser Ansicht an. Eine Kreditwürdigkeitsprüfung würde keinen zusätzlichen Verbraucherschutz schaffen, den Zugang zu einer legitimen Liquiditätsoption unnötig erschweren und vor allem ältere Immobilieneigentümer benachteiligen, wie es vom Verband heißt.
Hemmnisse bei klassischen (Immobilien-)Krediten für Ältere
Darüber hinaus weist der Verband auf einen seiner Ansicht nach grundlegenden Zielkonflikt hin: Während Darlehen für Senioren oft an hohen Zugangshürden scheitern, würde eine zusätzliche Prüfung beim Teilverkauf gerade jene Alternative blockieren, die oft als Ausweg aus dieser Situation gewählt werde. Der BVIV fordert daher im Sinne eines konsistenten Verbraucherschutzes, die Zugangshürden bei klassischen (Immobilien-)Krediten für ältere Menschen zu überprüfen und herabzusetzen – und sie eben nicht über Umwege auf andere Modelle auszudehnen.
Kein effektiver Jahreszins bei Kostenausweis
Das Gutachten befasst sich außerdem kritisch mit der Forderung, beim Immobilienteilverkauf einen darlehensähnlichen Kostenausweis, insbesondere den effektiven Jahreszins, vorzuschreiben. Laut Prof. Dr. Grigoleit seien solche Kennzahlen systemfremd und ungeeignet: Es würden eine feste Laufzeit, ein definierter Rückzahlungsbetrag sowie eine ex ante kalkulierbare Gesamtkostenbelastung fehlen. Ein rechnerischer „Zinssatz“ würde daher lediglich Scheingenauigkeit suggerieren, nicht aber für Transparenz sorgen.
Gleichzeitig unterstreicht der BVIV die Bedeutung von Transparenz als zentralem Anliegen der Branche. Der Verband setzt sich für einen klaren, verständlichen und vergleichbaren Kostenausweis ein. Deshalb fordert der BVIV, standardisierte Informations- und Kostendokumente verpflichtend einzuführen, die der tatsächlichen Struktur des Teilverkaufs gerecht würden. Im Fokus sollte eine differenzierte Rahmensetzung stehen.
Das Gutachten bestätige aus Sicht des BVIV, dass der Immobilienteilverkauf eigenständig zu betrachten sei. Er sei kein Darlehen, sondern eine besondere Form der Immobilienverrentung mit notarieller Absicherung, klarer Risikozuordnung und sachwertbezogener Logik, heißt es vom Verband. „Was wir brauchen, ist eine passgenaue, sachgerechte Rahmensetzung, die Transparenz stärkt, ohne funktionierende Modelle zu blockieren“, betont Christoph Sedlmeier, Vorstand des BVIV. (tik)
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