Immobilienfonds zum Steueraufschub

Das deutsche Steuerrecht hält so manche Überraschung bereit – etwa für selbstständige Steuerpflichtige, die ein Grundstück oder Gebäude veräußern, das seit Längerem im Betriebsvermögen gehalten wird. Solche Verkäufe lösen häufig erhebliche stille Reserven auf, die beim Verkauf zum persönlichen Steuersatz zu versteuern sind. Besonders betroffen sind Land- und Forstwirte sowie mittelständische Familienunternehmen, die sich von Werksflächen trennen möchten. Die daraus resultierende Steuerlast kann erheblich sein.

Wenn aber der Gewerbetreibende vorhat, mittelfristig ein neues Grundstück oder eine Immobilie für seinen Betrieb zu erwerben, was gerade bei Landwirten häufig der Fall ist, so bietet das Steuerrecht die Möglichkeit, diese Steuerschuld aufzuschieben. Der Veräußerungserlös wird zunächst für maximal vier Jahre in die sogenannte §6b-Rücklage gebucht. Wenn der Betrag innerhalb dieser Frist erneut in Grund und Boden oder Immobilien investiert wird, verlängert sich die Aufschiebung der Steuerschuld. Und zwar so lange, bis bei einem erneuten Verkauf wieder Veräußerungsgewinne realisiert werden, die dann natürlich abermals in Grundstücke oder Immobilien investiert werden können, sodass die Steuerschuld somit weiter aufgeschoben werden kann. Auf diese Weise lässt sich die Steuerlast bei geschickter Reinvestition unter bestimmten Bedingungen auf Jahre oder gar Jahrzehnte strecken.

Rücklage nach §6 EstG

Rechtsgrundlage einer solchen § 6b-Rücklage ist § 6b des Einkommensteuergesetzes (EstG) mit der amtlichen Überschrift: „Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter“. Dafür muss nicht zwangsläufig direkt in Grund und Boden oder ein Gebäude investiert werden – auch geschlossene Immobilienfonds (AIF) sind eine gängige Möglichkeit, diese Steuerschuld aufzuschieben. Der Markt bietet durchaus entsprechende Angebote, zum Teil sogar spezifische, auf die Übertragung von §6b-Rücklagen zugeschnittene Fonds.

Damit auch Privatpersonen von der steueraufschiebenden Wirkung profitieren können, generieren diese Fonds gewerbliche Einkünfte. Der Nachteil: Die Steuerlast für die laufenden Auszahlungen ist gegenüber konventionellen, vermögensverwaltenden AIF mit Erträgen aus Vermietung und Verpachtung meist höher. In den Genuss der §6b-Vorteile bei konventionellen AIF kommen allerdings nur Investoren, die selbst Gewerbetreibende sind.

Übertragungsfaktor ist nicht alles

Ein zweiter wichtiger Punkt ist der sogenannte Übertragungsfaktor. Was sich dahinter verbirgt, wird am ehesten an einer Beispielrechnung deutlich: Wer 500.000 Euro Veräußerungsgewinn reinvestieren will, muss diesen Betrag nicht zwingend komplett als Eigenkapital aufbringen. Bei einer Fremdkapitalquote des Fonds von 40% reichen 300.000 Euro – der Übertragungsfaktor beträgt somit rechnerisch 167%. Die übrigen 200.000 Euro stehen als liquide Mittel steuerfrei zur freien Verfügung.

Es werden immer wieder auch Spezial-AIF zur Übertragung von §6b-Rücklagen mit einer Mindestanlagesumme ab 200.000 Euro zur Zeichnung angeboten. Der Übertragungsfaktor dieser Fonds liegt meist deutlich oberhalb der 200-Prozent-Marke, da bei Spezial-AIF die gesetzlichen Limitationen bezüglich der Fremdkapitalquote entfallen. Bei diesen Fonds ist meist kein Einsatz von zusätzlicher Liquidität notwendig.

Was es für Investoren zu beachten gilt

Verständlich, dass Investoren mit §6b-Rücklagen sehr stark auf die Höhe des Übertragungsfaktors achten. Hierbei gilt es aber, zwei Punkte in die Anlageentscheidung mit einzubeziehen: Erstens hat § 6b EstG ja nur aufschiebende Wirkung. Ganz am Ende der Kette muss der gesamte Betrag versteuert werden. Zweitens geht hoher Leverage in der Regel auch mit höherem Risiko einher – und angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten auch nicht zwingend mit einem großen Renditevorteil.

Der dritte Punkt, der beachtet werden sollte: Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Grund und Boden auf der einen und Gebäuden auf der anderen Seite. Zwar ist es möglich, §6b-Rücklagen aus dem Verkauf von Grundstücken auch auf Gebäude – also etwa Immobilienfonds – zu übertragen. Aber dieser Weg ist eine Einbahnstraße, umgekehrt gilt das nicht. Ein Landwirt, der mit dem Gedanken spielt, in Zukunft vielleicht auch wieder in Land zu investieren und den Steueraufschub bis dahin mitzunehmen, sollte also darauf achten, dass der Wertanteil des Grundstücks am Gesamtwert des Assets möglichst hoch ist, um sich diese Flexibilität zu sichern.

Interesse am Thema wächst

Zweifellos handelt es sich um ein Nischensegment. Dennoch ist gerade jetzt ein erhöhtes Interesse an dem Thema zu beobachten. Dazu sehen wir vor allem zwei Gründe: Zum einen stehen viele mittelständische Unternehmer der Babyboomer-Generation vor der Betriebsübergabe – verbunden mit der Frage, wie mit dem betrieblichen Immobilienvermögen umzugehen ist.

Der zweite Grund ist die Corona-Pandemie: Damals hatte der Gesetzgeber betroffenen Steuerpflichtigen einen Aufschub über die Vierjahresfrist der §6b-Reserven um bis zu drei Jahre gewährt. Diese Fälle fallen nun mit den aktuellen Fällen zeitlich zusammen. Die Fristen dafür sollten auch aus einem anderen Grund unbedingt eingehalten werden: Die Höhe der §6b-Rücklage und damit auch die Basis für die Steuerpflicht erhöht sich jedes Jahr um sechs Prozent. In unserem Beispiel beträgt der zu versteuernde Betrag nach vier Jahren somit nicht mehr nur 500.000, sondern 620.000 Euro.

Qualität des Investments entscheidend

Doch bei allen Überlegungen, wie sich die Vorteile des § 6b EstG am besten nutzen lassen, kommt der wichtigste Aspekt häufig zu kurz: die Qualität des Investments. Was nützt es, die Steuerschuld in die Zukunft zu verschieben, wenn die Werthaltigkeit des Investments fragwürdig ist? Steuerliche Vorteile mögen relevant sein, sollten jedoch nie das alleinige Investitionskriterium sein. Qualität und Renditepotenzial des Investments sollten immer an erster Stelle stehen. Wer mit § 6b EstG arbeitet, sollte in erster Linie gute Investments tätigen.