Herr Bauer, wie steht es denn derzeit um die Relevanz von Immobilien als Anlageform?
Immobilien bleiben eine der bedeutendsten Anlageformen in Deutschland für Kapitalanleger. Laut aktuellen Marktdaten sind Transaktionsvolumina in wirtschaftsstarken Bundesländern besonders hoch. Größere Wachstumsmärke sind beispielsweise Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Und in diesen Regionen B-Lagen wie Krefeld, Mönchengladbach, Duisburg oder Hannover.
In der Umsetzung halten viele Anleger trotz steigender Preise und zunehmender Zinsen an der Immobilie als Sachwert fest. Und das aus gutem Grund: Mischt sich ein stotternder Neubau mit wachsenden Bevölkerungszahlen, ist eine Wertsteigerung der Immobilie hochwahrscheinlich. Werden dann auch noch Steuervorteile genutzt, rundet das die momentan attraktivste Asset-Klasse am Markt ab – Inflationsschutz inklusive.
Was private Immobilieninvestitionen angeht, zeigen sich in Deutschland deutliche regionale Unterschiede. Inwiefern?
Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen liegen vorne. Diese drei Bundesländer sind aus mehreren Gründen Spitzenreiter: Eine starke Wirtschaftskraft, gute Arbeitsmarktbedingungen und steigende Bevölkerungszahlen treffen auf ein hohes Maß an Urbanisierung.
Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen zählen traditionell zu den Regionen mit höherem Einkommen und einer großen Nachfrage nach Wohnraum. Bayern und Baden-Württemberg weisen zudem hohe Kaufpreise und damit oft auch höhere Eigenkapitalquoten bei Investoren auf, weil potenzielle Käufer über entsprechende finanzielle Spielräume verfügen.
Welche Rolle spielen Einkommen, Eigenkapital und Arbeitsmarktstruktur bei der Investitionsbereitschaft?
Eine ganz wesentliche. Regionen mit hohem Einkommen und stabiler Arbeitsmarktstruktur ermöglichen es Anlegern, größere Eigenkapitalanteile zu mobilisieren, was wiederum bessere Finanzierungsbedingungen schafft. In Bayern etwa sind die durchschnittlichen Kaufpreise hoch, gleichzeitig investieren Kapitalanleger dort deutlich mehr Eigenkapital als in anderen Regionen. Dagegen sind niedrigeres Einkommen und geringere Eigenkapitaldecke oft eine Barriere für Immobilieninvestitionen in strukturschwächeren Regionen.
Zudem ist die Eigentumstradition ein starker Faktor. In Bundesländern mit hoher Wohneigentumsquote, etwa Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Bayern, sind viele Haushalte nicht nur selbst Eigentümer, sondern auch Vermieter.
Eine höhere Eigentumsquote fördert erfahrungsgemäß auch die Bereitschaft, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Im Westen Deutschlands gibt es zudem traditionell mehr private Vermietungshaushalte als in den ostdeutschen Bundesländern. Mentalität und regionale Prägung beeinflussen, wie stark Menschen Immobilien als sichere Altersvorsorge oder Vermögensbaustein sehen.
Welche strukturellen Gründe sehen Sie für die vergleichsweise geringe Zahl privater Investoren in anderen Bundesländern?
In Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern oder dem Saarland wirken mehrere Faktoren zusammen: Niedrigere Kaufpreise gehen oft mit geringeren erwarteten Mietrenditen einher. Gleichzeitig spielen demografische Entwicklungen eine Rolle: Bevölkerungsrückgang oder geringes Wirtschaftswachstum können die Nachfrage nach Mietobjekten dämpfen.
Auch die niedrigere Anzahl von Transfers und Transaktionen verringert die Sichtbarkeit von Investitionschancen. Für viele private Anleger sind dies klare Barrieren, weil sie dort geringere Liquidität und schlechtere Wiederverkaufschancen sehen.
Welche Tendenzen erkennen Sie in Ihrer Analyse bei privaten Immobilienanlegern?
Unsere Auswertung zeigt, dass Investoren vor allem aus akademisch geprägten Berufsgruppen kommen, etwa IT, Engineering, Management und finanznahe Berufe. Diese Gruppen verfügen meist über stabile Einkommen und höhere Eigenkapitalquoten, was sie in die Lage versetzt, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen.
Gleichzeitig ist die Investorendichte in Großstädten deutlich höher als in ländlichen Regionen. Daraus lässt sich ableiten, dass verfügbare Ressourcen und Einkommen eine zentrale Rolle spielen, nicht allein der Wunsch nach Immobilienbesitz.
Welche Chancen und Risiken ergeben sich Ihrer Einschätzung nach aus diesen regionalen Unterschieden für Anleger in den kommenden Jahren?
Die Chancen liegen in einer differenzierten Investitionsstrategie: In Hochpreisregionen sind Wertsteigerungspotenziale nach wie vor vorhanden, allerdings oft verbunden mit höheren Einstiegskosten und geringerer Liquidität. In Regionen mit geringer Nachfrage können Anleger Chancen sehen, wenn langfristige Trends wie Zuzug oder Infrastrukturentwicklung einsetzen. Risiken bestehen dort vor allem in sinkender Nachfrage, niedrigeren Mietrenditen und geringeren Wiederverkaufswerten.
Anleger sollten nicht nur auf den Kaufpreis schauen, sondern die gesamte Marktstruktur bewerten: Beschäftigungsentwicklung, Infrastruktur, demografische Trends und potenzielle Nutzungsarten. Günstige Regionen können langfristig attraktiv werden, wenn sich Arbeitsplätze und Bevölkerung stabilisieren. Eine fundierte Marktanalyse und ein Blick auf lokale Zukunftsentwicklungen sind unabdingbar, um nicht allein von Preisniveaus getrieben zu investieren.
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