Ein Gastbeitrag von Yannik Hansen-Schütz, Geschäftsführer der Archy Nova Projektentwicklung GmbH
Die Geschichte der Immobilieninvestments in Deutschland ist eine Geschichte voller Wandel: Besonders in den 1990er und frühen 2000er Jahren erfreuten sich geschlossene Immobilienfonds in Form von Kommanditgesellschaften (KG) großer Beliebtheit. Auch Privatanleger beteiligten sich dabei an konkreten Immobilienprojekten und hofften auf attraktive Renditen. Doch mit der Finanzkrise 2008 kam die Ernüchterung: Geschlossene Fonds gerieten zunehmend in Verruf, viele Anleger mussten hohe Verluste hinnehmen. Das Modell scheiterte vor allem an strukturellen Problemen: Illiquidität, hohe Gebühren und teilweise sogar Nachschusspflichten, welche Anleger überforderten und abschreckten. Die KG als Rechtsform geriet in diesem Zuge zunehmend aus der Mode, obwohl sie grundsätzlich attraktiv für Investitionen sein kann.
Grundsätzlich ist es im KG-Modell möglich, sich als Kommanditist direkt an einem Immobilienprojekt zu beteiligen, und die vielfältigen Vorteile gegenüber dem Kauf einer Neubauimmobilie mitzunehmen. Anleger können je nach eingesetztem Kapital unterschiedlich umfangreiche Beteiligungsformen wählen. So ist die Beteiligung an Wohnimmobilien mit Zuordnung zu einer konkreten Wohnung zur Selbstnutzung möglich, ebenso aber auch die Beteiligung als Investor für die Mietwohnungen. In jedem Fall haben Kommanditisten bessere Mitspracherechte bei der Ausgestaltung des Projekts als bei Investitionen in herkömmliche Immobilienfonds, wo er nur über den Cashflow der Projekte verfügt, nicht aber über die Einzelentscheidungen in der Realisierung. „Wie sollen die Gemeinschaftsflächen strukturiert sein, um ein aktives Zusammenleben zu ermöglichen?“, „Wie werden künftige Mieter ausgewählt?“ oder „Auf welche Ausgestaltung der Badezimmer setzen wir? Und was bedeuten diese Kosten für die Rendite?“ sind Fragen, bei denen Kommanditisten Seite an Seite mit dem Projektentwickler arbeiten können.
Comeback der Kommanditgesellschaft
Inzwischen hat die KG eine Chance für eine bemerkenswerte Renaissance – und das aus guten Gründen. Die ursprünglichen Nachteile lassen sich heute gezielt vermeiden oder zumindest deutlich reduzieren. Gleichzeitig punkten richtig konzipierte KGs mit rund 90% niedrigeren Notarkosten im Vergleich zum klassischen Immobilienkauf. Anleger haben zudem einen wesentlichen Vorteil: Eine Mietpoolkonstruktion sichert gegen Mietausfälle ab. Ein weiterer Vorteil, im KG-Modell fällt -richtig konzipiert – Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück, nicht aber auf das fertige Gebäude an. Daraus resultiert eine erhebliche Ersparnis von mehreren zehntausend Euro pro Wohnung. Ein klarer finanzieller Anreiz, der insbesondere in Zeiten hoher Immobilienpreise und sinkender Mietrenditen die KG interessant macht.
Die wahre Stärke entfalten KGs jedoch erst, wenn sie mit dem Konzept der Baugemeinschaft kombiniert werden. Zum einen eröffnet diese Verbindung semi-/professionellen Anlegern attraktive Vorteile, die bislang hauptsächlich Genossenschaften vorbehalten waren. Häufig wird beispielsweise ein bevorzugter Zugang zu Grundstücken oder spezielle Förderungen gewährt. Aber auch die Identifikation einer Baugemeinschaft mit dem Objekt ist ein Wertfaktor, der Investoren bislang verwehrt blieb. Erfahrungsgemäß steigt die Identifikation der Mieter mit dem Gebäude und den gelebten Werten, wenn sie in eine funktionierende Hausgemeinschaft integriert werden. Das bedeutet einen pflegsameren Umgang mit der Ausstattung, eine bessere Kommunikation und letztlich geringere Instandhaltungskosten für den Anleger.
Hybride Modelle schaffen Synergien
Werden die Vorteile der Anleger mit dem Know-how professioneller Immobilienexperten verbunden im Rahmen von Hybrid-Modellen miteinander verbunden, können entscheidende Vorteile entstehen.
Die Projektentwickler kümmern sich um Grundstücksbeschaffung, Finanzierung und Genehmigungen – alles Prozesse, die Fachfremde allein oft vor große Herausforderungen stellen. Erst wenn die Projektbasis sicher steht, steigen die Anleger als Teil der Kommanditgesellschaft ein, um gemeinsam mit den Profis das finale Konzept abzustimmen und umzusetzen.
Dennoch: Wie bei allen Investments sind auch bei Immobilienprojekten über Kommanditgesellschaften Risiken vorhanden. Neben der Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung des jeweiligen Angebots sollten Anleger besonders auf transparente Vertragsgestaltungen achten. Wichtige Voraussetzungen sind klare Regelungen zum Austritt aus der Gesellschaft, zum Verkauf der Anteile und zu Haftungsfragen. Zudem ist eine langfristige Perspektive ratsam, da Immobilieninvestments generell eine längere Kapitalbindung erfordern.
Fazit: Hybridgemeinschaft
Die Umsetzung eines solchen Investments gelingt aktuell besonders gut in wirtschaftsstarken Metropolregionen wie Hamburg, München oder Berlin, wo Grundstücke oft hohen Preisen unterliegen und teilweise exklusiv für Baugemeinschaften mit attraktiven Fördermöglichkeiten ausgeschrieben werden. Doch auch urbane Speckgürtel und innerstädtische Baulücken bieten großes Potenzial für erfolgreiche Projekte.
Die Kombination aus Kommanditgesellschaft und Baugemeinschaft ist ein unterschätztes, jedoch sehr attraktives Modell, das semi-/professionellen Anlegern in der heutigen Marktlage einen renditestarken und nachhaltigen Zugang zu gemeinschaftlichen Immobilieninvestitionen bietet. Es verbindet finanzielle Vorteile mit gesellschaftlichem Mehrwert und könnte wesentlich zur Linderung der Wohnungskrise beitragen.
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Yannik Hansen-Schütz 
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