Immobilieninvestments: Wo 2025 noch Potenzial besteht

Ein Gastbeitrag von Kerstin Kage, Wirtschaftsjuristin (LL.B) und Vorständin der VENTIS Immobilien AG

Klar ist: Die Zeit pauschaler Strategien am Immobilienmarkt ist vorbei. Wer investieren will, braucht zurzeit präzise Analysen, eine flexible Denkweise und die Bereitschaft, sich auf neue Nutzungskonzepte einzulassen. Denn inmitten der Unsicherheit entstehen auch Chancen – wenn man weiß, wo sie liegen.

Wohnen: Langsame Stabilisierung mit Perspektive

Der Wohnimmobilienmarkt beginnt sich nach zwei Jahren der Korrektur zu stabilisieren. Eigentumswohnungen verzeichneten im ersten Quartal 2025 ein leichtes Plus von rund 1,0%, Ein- und Zweifamilienhäuser entwickelten sich im Vergleich zum Vorjahr um rund 3% nach oben. Die befürchtete Abwärtsspirale blieb damit aus. Parallel dazu steigen die Mieten weiter – bundesweit durchschnittlich um 4,3%, in manchen Regionen sogar deutlich darüber.

Besonders gefragt sind Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotenzial – etwa durch energetische Sanierung, Umnutzung oder Nachverdichtung. Gleichzeitig gewinnen Neubauprojekte an Bedeutung, die durch nachhaltige Bauweise, effiziente Planung hochwertige Ausstattung und klare Standortvorteile überzeugen. Trotz Herausforderungen wie gestiegenen Baukosten und komplexen Genehmigungsverfahren zeigen innovative Neubaukonzepte ihre Zukunftsfähigkeit.

Hinzu kommt eine zunehmende regionale Spreizung: In den Top-7-Städten wie Hamburg, Berlin oder Stuttgart sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand im Jahresvergleich überwiegend gestiegen. Hamburg verzeichnet ein Plus von rund 2,7%, Stuttgart liegt bei 2,8%. Andere Metropolen wie Frankfurt am Main hingegen mussten einen leichten Rückgang von 0,5% hinnehmen. Urban allein genügt also nicht mehr – entscheidend ist der Mikrostandort.

Ferienimmobilien: Qualität schlägt Kurzfristrendite

Auch Ferienimmobilien zeigen sich widerstandsfähig. In etablierten Urlaubsregionen bewegen sich Angebotspreise weiter auf hohem Niveau – auf Sylt stiegen sie im ersten Quartal 2025 um 5,3%. Die Preise für Einfamilienhäuser auf Usedom legten hier binnen eines Jahres sogar um 8% zu. Auf Rügen bewegt sich der durchschnittliche Hauskaufpreis mit zurzeit rund 3.020 Euro pro Quadratmeter weiterhin auf einem hohen Niveau. Besonders nachgefragt sind Objekte, die ganzjährig nutzbar sind und sich sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung eignen.

Entscheidend für eine nachhaltige Nachfrage sind dabei nicht nur landschaftliche Ziele und kulturelle Angebote, sondern auch Versorgung, Erreichbarkeit und die Möglichkeit, Wohn- und Freizeitfunktionen intelligent zu verbinden. Erfolgreiche Projekte setzen daher zunehmend auf Nutzungsmischungen – etwa durch Kombination mit kleinen Serviceeinheiten, Läden oder medizinischer Infrastruktur.

Solche Konzepte ermöglichen einen höheren Grad an Unabhängigkeit von Saisoneffekten und sprechen Zielgruppen an, die ihren Zweitwohnsitz nicht nur als Rückzugsort, sondern auch als funktionalen Lebensmittelpunkt verstehen.

Gewerbe: Wandelbare Flächen gewinnen

Das Segment der Gewerbeimmobilien verlangt derzeit besondere Aufmerksamkeit. Klassische Büroflächen – konventionelle, meist langfristig vermietete Büros, geraten zunehmend unter Druck. Besonders in peripheren Lagen ist die Leerstandsquote beträchtlich und teils zweistellig. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach wandelbaren Flächen: Logistik, urbane Nahversorgung, Gesundheitsdienstleistungen und flexible Arbeitsräume gewinnen an Bedeutung. Besonders das Logistiksegment zeigt mit einem Transaktionsvolumen von 1,2 Mrd. Euro im ersten Quartal 2025 und wachsender Relevanz neuer Nutzerbranchen wie dem Verteidigungssektor stabile Perspektiven.

Vor allem Immobilien, die sich für hybride Konzepte eignen, zeigen Resilienz. Mixed-Use-Ansätze, bei denen verschiedene Nutzungen sinnvoll kombiniert werden – Wohnen, Arbeiten, Dienstleistungen –, bieten eine langfristige Perspektive. Die Fähigkeit zur Drittverwendung, also zur Anpassung an neue Marktbedarfe, entwickelt sich zunehmend zum zentralen Kriterium für Investitionsentscheidungen.

Der Fokus verschiebt sich somit von maximaler Flächeneffizienz hin zu maximaler Anpassungsfähigkeit. Wer bei der Planung nicht nur an die erste Nutzung denkt, sondern auch an mögliche Folgekonzepte – etwa Ladeinfrastruktur für E-Mobilität oder modulare Flächen für neue Branchen –, wird widerstandsfähiger gegenüber Marktschwankungen.

Neue Bewertungsmaßstäbe für tragfähige Investments

Die klassischen Erfolgsfaktoren – Lage, Lage, Lage – gelten nach wie vor. Doch sie allein genügen nicht mehr in allen Teilsegmenten. Heute entscheiden auch Faktoren wie Nutzungsflexibilität, energetischer Zustand, infrastrukturelle Anbindung und Zielgruppenrelevanz. Investieren bedeutet 2025 nicht mehr nur, Kapital zu platzieren, sondern Entwicklungen aktiv mitzugestalten. Es geht um beispielsweise Umnutzung statt Neubau, um Kombination statt Spezialisierung – und um Präzision statt Pauschalität.

Wer neue Nutzungsszenarien mitdenkt, auf Standortqualität und langfristige Rendite statt auf kurzfristige Gewinne setzt und bereit ist, sich auf eine differenziertere Marktdynamik einzulassen, wird auch im aktuellen Umfeld erfolgreich sein.

Über VENTIS

Die VENTIS Immobilien AG ist Teil der VENTIS Holding AG, einem inhabergeführten Immobilienunternehmen mit Fokus auf die Planung und Fertigstellung von hochwertigen Projekten in Toplagen wie Berlin, der Ostsee und ausgewählten Regionen Deutschlands.