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16. März 2021
Immobilienkäufer dürfen Kosten der Mängelbeseitigung schätzen
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Immobilienkäufer dürfen Kosten der Mängelbeseitigung schätzen

Immobilienkäufer dürfen fiktive Mängelbeseitigungskosten gegen ihren Verkäufer geltend machen. Das hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden. Demnach müssen die Eigentümer nicht in Vorleistung treten, bevor sie Schadensersatz verlangen können.

Ein Immobilienbesitzer hatte 2014 seine Eigentumswohnung zu einem Preis von knapp 80.000 Euro unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Im Kaufvertrag wies der Verkäufer darauf hin, dass sich an der Schlafzimmerwand immer wieder Feuchtigkeit gebildet hatte. Des Weiteren verpflichtete er sich, bis Ende 2015 erneut auftretende Feuchtigkeit in der Mauer auf eigene Kosten zu beseitigen.

Feuchte Wand

Bereits Ende 2014 hatten die neuen Eigentümer tatsächlich wieder mit feuchten Stellen an der Schlafzimmerwand zu kämpfen. Sie forderten den Verkäufer unter Fristsetzung dazu auf, den Schaden zu beseitigen – ohne Erfolg. Daraufhin erhoben die neuen Eigentümer Klage gegen den Immobilienverkäufer. Sie forderten ihn gemäß § 281 BGH auf, die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von knapp 8.000 Euro zu übernehmen.

Müssen die Geschädigten in Vorleistung treten?

Strittig war vor Gericht hauptsächlich die Frage, ob die neuen Eigentümer den Schaden zuerst beseitigen müssen, um anschließend die entstandenen Kosten beim Verkäufer der Immobilie einzufordern oder ob sie unmittelbar die sogenannten fiktiven Mängelbeseitigungskosten verlangen können. Es ging also in erster Linie darum, ob der Geschädigte in Vorleistung treten muss oder nicht.

Mängelbeseitigung muss nicht nachgewiesen werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun zugunsten der neuen Eigentümer entschieden. Der Käufer dürfe demnach den Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Kosten zur Mängelbeseitigung verlangen. Dabei sei es auch unerheblich, ob der Mangel tatsächlich beseitigt werde. Nach Ansicht der Bundesrichter wäre es nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Lediglich bei der Umsatzsteuer bestünde da eine Ausnahme. Die müsse nämlich nur dann ersetzt werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist. (tku)

BGH, Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19

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