Immobilienwerte schätzen: Tipps, Tricks und Stolperfallen

Im Laufe der letzten Jahre sind die Grundstückspreise auf dem deutschen Markt immer weiter angestiegen. Damit erhöhen sich für Makler nicht nur die Gewinnaussichten, sondern auch die Leistungsanforderungen. Ein Verkaufsabschluss gilt dann als erfolgreich, wenn alle Parteien ihre Zielsetzungen erreicht haben. Dazu gehört nicht allein, dass der Verkäufer maximalen Profit erwirtschaftet. Gleichzeitig soll sich auch der Käufer fair behandelt fühlen. Dafür müssen Makler ihre Angebote in regelmäßigen Abständen an die aktuelle Marktsituation anpassen. Aber wie genau lässt sich der Wert einer Immobilie ermitteln? Dieser Artikel bietet einen Überblick über mögliche Verfahrensweisen.

1. Bodenrichtwert

Wer einen nachweislich angemessenen Preis bieten möchte, sollte sich an dem sogenannten Bodenrichtwert orientieren. Dabei handelt es sich um eine amtlich beglaubigte Kennzahl, die den Wert eines unbebauten Grundstücks pro Quadratmeter in einer bestimmten Lage angibt. Diese Zahl beruht auf folgendem Verfahren:

Bodenrichtwertzone festlegen, innerhalb derer ungefähr gleiche Wertverhältnisse vorherrschen (z.B. Stadtteil, Gemeinde oder Landkreis)
Repräsentatives Grundstück auswählen, das typische Merkmale der entsprechenden Bodenrichtwertzone aufweist
Durchschnittliche Preise berechnen, für die Grundstücke in der jeweiligen Zone über einen festgelegten Zeitraum verkauft wurden

Daraus ergibt sich der reine Grundstückswert einer Immobilie – also der empfohlene Kaufpreis für einen Quadratmeter unbebauter Fläche in einer bestimmten Bodenrichtwertzone. Um diese Kennzahl in Erfahrung zu bringen, haben Sie zwei Optionen. Der herkömmliche Weg führt über eine von mehreren hundert Gutachterausschüssen, die deutschlandweit auf regionaler Ebene tätig sind. Alternativ können Sie sich inzwischen aber auch an den Online-Dienst bodenrichtwert.de wenden. Hier gelangen Sie mit wenigen Klicks zur gewünschten Auskunft, ohne dass kostbare Arbeitszeit für Behördengänge und bürokratische Formalitäten verlorengeht. Aktuell steckt die digitale Abfrage des Bodenwerts noch in den Kinderschuhen. Auf lange Sicht soll aus dieser Lösung jedoch ein deutschlandweit einheitliches Portal entstehen.

2. Vergleichswertverfahren

Makler sind nicht zwingend auf eine externe Behörde angewiesen, wenn sie eine realistische Schätzung ermitteln möchten. In einem Vergleichswertverfahren können sie den Bodenwert eines Grundstücks auch aus den Preisen ableiten, die andere Verkäufer kürzlich für ähnliche Immobilien in der gleichen Lage erzielt haben. Diese Methode hat sich vor allem bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften bewährt. Allerdings lassen sich nicht immer geeignete Beispielobjekte ausfindig machen.

3. Weitere Kriterien

Amtliche Bodenrichtwerte oder Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien dienen als allgemeine Orientierungshilfe. Insgesamt reichen solche Durchschnittsgrößen jedoch nicht aus, um den exakten Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Zusätzlich müssen Sie in jedem Einzelfall die individuellen Merkmale einer Baufläche berücksichtigen. Dazu gehören:

Schnitt und Ausrichtung

Je vorteilhafter sich der Wohnraum auf einem Grundstück gestalten lässt, desto höher können Sie den Preis ansetzen. Ein unversperrter Bergblick beispielsweise steigert den Wert pro Quadratmeter um ein Vielfaches.

Erschließungsgrad

Wenn ein Grundstück bereits vollständig erschlossen ist, fallen für den Käufer weniger Baumaßnahmen und damit auch weniger Kosten an. Dementsprechend können Sie als Verkäufer eine höhere Summe verlangen.

Beschaffenheit des Bodens

Je nachdem, aus welchen Materialien sich der Grund zusammensetzt, unterscheidet man zwischen zwei Bodentypen, die sich mehr oder weniger für den Hausbau eignen:

Darüber hinaus müssen Sie klären, ob Altlasten vorliegen, die sich negativ auf die Bodenqualität auswirken. Wenn frühere Nutzer auf dem Grundstück Abfälle gelagert oder mit Chemikalien gearbeitet haben, bleiben dadurch oftmals giftige Rückstände.

Direkte Umgebung

Auch innerhalb der gleichen Bodenrichtwertzone können Immobilienwerte abhängig von der jeweiligen Lage stark variieren. So müssen Sie zum Beispiel in Betracht ziehen, ob das Grundstück in unmittelbarer Nähe zu einer stark befahrenen Straße oder in einem ruhigen Umfeld liegt. Abgesehen von der Lärmbelastung spielt die vorhandene Infrastruktur eine entscheidende Rolle. Hier lautet die Faustregel: Je besser die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, medizinische Versorgungseinrichtungen und Freizeitangebote, desto höher der Grundstückspreis. (mh)