Wie ist der Logistikimmobilienmarkt ins Jahr 2026 gestartet? Bei einer Online-Pressekonferenz diskutierten Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei GARBE Industrial, Michael Marcinek, Head of Business Development bei GARBE Industrial, Gerhard Lehner, Head of Germany bei Savills Investment Management (Savills IM), sowie Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei der HIH Invest, über Entwicklungen am Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien.
Laut der Expertenrunde verlief der Jahresauftakt deutlich robuster als es die konjunkturellen Rahmenbedingungen vermuten lassen. „Das erste Quartal war durchweg sehr positiv“, berichtet Michael Marcinek, Head of Business Development bei GARBE Industrial. Der Markt knüpfe an ein starkes Schlussquartal 2025 an und setze die Stabilisierung der vergangenen Monate fort. „Der Flächenumsatz hat sich wieder auf dem Vor-Corona-Niveau eingependelt“, berichtet sagt Kassner.
Geopolitische Spannungen lassen Unsicherheit wieder steigen
Infolge der geopolitischen Spannungen sind am Markt jedoch aktuelle wieder größere Unsicherheiten zu spüren. So würden neben dem konjunkturellen Druck auch steigende Energie- und Transportkosten der Logistikbranche zusetzen. Höhere Energiepreise, gestörte Lieferketten und steigende Materialkosten lassen zudem die Baukosten wieder anziehen. Zugleich würden sich aus den wiederkehrenden Krisen aber auch strukturelle Chancen ergeben. „Unternehmen stellen ihre Lieferketten zunehmend resilienter auf, etwa durch Regionalisierung und den Aufbau von Sicherheitsbeständen. Das schafft zusätzlichen Bedarf an Logistikflächen“, erklärt Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei GARBE Industrial.
E-Commerce als Nachfragetreiber
Für Dynamik am Logistikimmobilienmarkt sorgt derzeit insbesondere eine wieder steigende Nachfrage aus dem E-Commerce. Zusätzliche Impulse kommen von neuen Playern und Vertriebswegen aus dem asiatischen Raum. „Seit dem Jahreswechsel hat die Nachfrage deutlich angezogen, auch getrieben durch ostasiatische E-Commerce-Unternehmen“, berichtet Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei der HIH Invest. Weiter lässt sich feststellen, dass die Qualität der Objekte weiter an Relevanz zunimmt. „Die Energieeffizienz spielt bei Anmietungsentscheidungen eine immer größere Rolle“, erläutert Gerhard Lehner, Head of Germany bei Savills Investment Management (Savills IM). Ein weiterer potenzieller Nachfragetreiber ist laut der Expertenrunde der Verteidigungssektor. Der zusätzliche Bedarf dürfte sich allerdings erst über die kommenden Jahre im Markt niederschlagen.
Niedriger Leerstand, aber deutliche regionale Unterschiede
Der Leerstand im deutschen Logistikimmobilienmarkt bewegt sich den Experten zufolge nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Regional sind jedoch klare Unterschiede festzustellen. So stehen etablierte Logistikregionen weiterhin hoch im Kurs, wohingegen vor allem ostdeutsche Märkte zunehmend unter Druck geraten. Das hohe Angebot erschwert dort die Vermietung. Trotz weiterhin niedriger Leerstandsquoten hat die Mietdynamik zuletzt deutlich an Fahrt verloren. „Die großen Mietentwicklungssprünge wird es im Logistikbereich nicht mehr geben“, meint Tappert. Stattdessen stabilisiere sich das Niveau. Zugleich wird der Wettbewerb um Nutzer härter.
Relevanz von Untervermietung nimmt zu
Eine relativ neue Entwicklung bei der Vermietung von Logistikflächen ist das Thema der zunehmenden Untervermietung. Laut Colliers machen untervermietete Flächen mittlerweile gut 8% des gesamten Nachfragevolumens aus. Es zeigen sich dabei zwei typische Szenarien. Nutzer würden sich perspektivisch mehr Fläche sichern, als sie zunächst bespielen können. Zudem würden Flächen während der Laufzeit untervermietet, da sie nicht mehr voll genutzt werden können. Für Eigentümer gewinne deshalb die Ausgestaltung von Untervermietungsklauseln an Bedeutung.
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