Mietpreisbremse: Wann ist eine Wohnung umfassend modernisiert?

Mieten dürfen nicht beliebig erhöht werden. In Gebieten, die einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, darf die Miete auch bei einer Neuvermietung nicht höher als 10% über der örtlichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Diese Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass Wohnraum in deutschen Städten bezahlbar bleibt. Um jedoch die Modernisierung von Wohnraum nicht unattraktiv zu machen, hat der Gesetzgeber Ausnahmen von dieser Regel definiert. So dürfen Modernisierungskosten bis zu einem gewissen Grad auf die reguläre Mieterhöhung aufgeschlagen werden, sofern es sich nicht lediglich um eine verschleierte Instandhaltung handelt (AssCompact berichtete).

Umfassende Modernisierung

Hat jedoch sogar eine „umfassende Modernisierung“ stattgefunden, ist der Vermieter bei einer Neuvermietung in seiner Preisgestaltung genau so frei, wie bei der Erstvermietung eines Neubaus. Ab wann kann man aber von einer umfassenden Modernisierung sprechen? Das musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall entscheiden, in dem die Mieter einer denkmalgeschützten Wohnung auf Mietrückzahlung geklagt hatten.

Mieter zahlt nur unter Vorbehalt

Die Kläger sind seit 2016 Mieter der knapp 86 m² großen Wohnung in Berlin. Die Kaltmiete für die denkmalgeschützte Wohnung betrug zu dem Zeitpunkt 1.199 Euro bzw. knapp 14 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete hingegen lag bei 8,74 Euro pro Quadratmeter. Der Vormieter der Kläger hatte für die Wohnung lediglich 485 Euro Nettokaltmiete pro Monat bezahlt. Die Miete hatten die Kläger zunächst unter Vorbehalt beglichen, aber Auskunft über die vorangegangenen Sanierungskosten verlangt.

Weitreichende Sanierung der Wohnung

Mit ihrer Klage forderten die Mieter eine Mietrückzahlung von über 2.250 Euro und die gerichtliche Feststellung, dass sie eine Miete von über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu zahlen haben. Die Vermieterin führte jedoch an, dass die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend renoviert worden war. Dabei habe man die Heizung erneuert, in Bad und Küche seien Fliesen verlegt worden und der Rest der Wohnung habe einen Parkettboden erhalten. Des Weiteren wurden die Heizungsrohre in den Boden verlegt, die Elektrik auf Vordermann gebracht und eine Küche eingebaut. Und auch die Sanitäreinrichtungen wurden erneuert. Diese umfassende Renovierung rechtfertige die höhere Miete, so die Vermieterin.

Prozessverlauf

Während das Amtsgericht Berlin-Schöneberg und das Landgericht Berlin der Vermieterin recht gaben, urteilte der BGH differenzierter. Die Investition der Vermieter in die Wohnung umfasse mehr als ein Drittel des Werts einer vergleichbaren Neubauwohnung und könne dementsprechend als umfassende Modernisierung gemäß § 556f BGB infrage kommen. Dennoch gab der BGH der Klage der Mieter statt.

Kosten in Höhe von einem Drittel eines Neubaus

Bei der Berechnung der Sanierungskosten sei nämlich nicht klar zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unterschieden worden, so die Bundesrichter in ihrer Urteilsbegründung. Lediglich die Modernisierungskosten dürften für eine derartige Aufrechnung der Maßnahmen herangezogen werden. Einen Katalog bestehend aus Modernisierungsmaßnahmen, die berücksichtigt werden können, findet sich in § 555b BGB. Die Erneuerung der Heizung beispielsweise, dürfe im konkreten Fall überhaupt nicht zur umfassenden Modernisierung vor Neuvermietung gezählt werden, da sie noch im vorhergehenden Mietverhältnis erfolgte und nicht etwa zur Zeit des Leerstands.

Mit einem Neubau vergleichbar?

Jedoch könne es gemäß BGH nicht ausschließlich um die Aufwendungen gehen, die ein Vermieter in die Modernisierung investiert. Mindestens genauso wichtig sei das Ergebnis der Bemühungen. Der Zustand der Wohnung müsse mit einem Neubau vergleichbar sein. Da die Fenster der Altbauwohnung jedoch aufgrund von Denkmalschutzregeln nicht nach heutigem Stand der Technik gedämmt werden dürfen, sei fraglich, ob die Wohnung nun mit einem Neubau gleichzusetzen sei.

Verfahren wurde zurückverwiesen

Der BGH hat das Verfahren zur erneuten Beurteilung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Landgericht Berlin wird nun basierend auf den Maßgaben des BGH noch einmal bewerten müssen, ob der Ausnahmetatbestand der umfassenden Modernisierung erfüllt ist oder nicht. (tku)

BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18