Neubau: Wo ist Angebot am größten, wo am geringsten?

Der Neubau in Deutschland stockt massiv. Eine sogar rückläufige Entwicklung ist nicht erst seit 2023 zu spüren, sondern schon seit 2021 ist ein sichtbarer Rückgang zu verzeichnen. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben den Neubauanteil in den Bundesländern hierzulande sowie dessen Entwicklung von 2021 bis zum dritten Quartal 2023 untersucht.

Demnach ist die Anzahl der angebotenen Neubauten bei den Immobilienportalen im Jahr 2023 gegenüber 2021 in 15 von 16 Bundesländern gesunken – teils deutlich im zweistelligen Prozentbereich. In nur fünf Bundesländern betrug der prozentuale Anteil an Neubauten beim Immobilienangebot im Jahr 2023 über 20% bis 24%, in Bremen lag der Anteil sogar nur noch im einstelligen Bereich.

Größtes Angebot an Neubauten in Sachsen

Im Jahr 2023 fanden Kaufinteressenten den größten Anteil an neugebauten Immobilien, die auf Portalen angeboten wurden, im Bundesland Sachsen mit 24,1%. Auf Platz 2 rangiert Thüringen mit 22,9% vor Rheinland-Pfalz mit 21,9%. Interessant ist laut der Experten bei VON POLL IMMOBILIEN, dass sich der Neubauanteil bei Objekten in Thüringen und Sachsen von 2023 gegenüber 2021 verringert hat, und zwar um 15,3% bzw. 12,3%. Im Vergleich sind in beiden Bundesländern neben Sachsen-Anhalt (–13,9%) und Schleswig-Holstein (–10,7%) die stärksten Rückgänge an angebotenen Neubauimmobilien zu beobachten.

„In den vergangenen Jahren haben spezifische Förderprogramme die Neubautätigkeit in Thüringen angekurbelt. Größere Wohnimmobilienprojekte, die einen längeren Vorlauf in der Planung und im Genehmigungsverfahren haben, konnten 2021 bis 2023 abgeschlossen werden, was zu einem temporären Anstieg des Neubauanteils geführt hat“, erklärt Dominik Köhler, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Weimar. Die Projekte im Neubausegment würden aber auch in Thüringen zunächst wieder zurückgehen, da die Baukosten zu hoch seien, Förderprogramme auslaufen und die Rentabilität von Bauvorhaben nur noch selten gegeben sei, so Köhler weiter.

Bremen mit den wenigsten Angeboten

Schleswig-Holstein gehört mit einem Anteil von 13,5% zu den drei Bundesländern mit dem geringsten Angebot an neu erstellten Immobilien im Jahr 2023. Am unteren Ende der Rangliste findet sich außerdem Berlin mit 12,2% vor Bremen mit nur 8,3% Neubauanteil bei den Immobilienangeboten. Berlin weist von 2021 bis zum dritten Quartal beim Neubauangebot nur einen Rückgang um 2,7% auf, während es in Bremen 6,2% sind.

„In Schleswig-Holstein sind große Projektentwickler und Bauträger selten, der Schwerpunkt der Neubautätigkeiten liegt im Bereich der Einfamilienhäuser. In der Immobilien-Boomphase der letzten Dekade haben sich viele kleinere Akteure auch an größere Projekte und Grundstücke gewagt. Dies führte zu einem regelrechten Aufschwung. Zwangsweise haben viele dieser Bauträger und Projektentwickler ihre Bauaktivitäten mittlerweile eingestellt oder komplett aufgegeben, was die Herausforderungen und die Volatilität dieses Sektors verdeutlicht“, erläutert Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in Kiel, Neumünster, Rendsburg, Eckernförde, Plön und Eutin.

Stabile Entwicklung in Mecklenburg-Vorpommern

Unter allen Bundesländern ist lediglich in Mecklenburg-Vorpommern das Angebot seit 2021 nicht geschrumpft, auch wenn der Anteil mit 0,4% eher stagniert als wächst. Mecklenburg-Vorpommern gehört im Jahr 2023 zu den vier Bundesländern mit den meisten neu errichteten Objekten im Angebot: Bei mehr als jeder fünften Immobilie (21,1%) auf den Angebotsportalen handelte es sich um einen Neubau.

„In Mecklenburg-Vorpommern werden derzeit vor allem Immobilien im Neubausegment angeboten, die in den Jahren 2021 und 2022 begonnen wurden. Allerdings gestaltet sich die Vermarktung schwierig, da potenzielle Käufer zurückhaltend und die Kaufpreise hoch sind“, sagt Corinne Briesemeister, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Rostock und Warnemünde. In den vergangenen Jahren seien in Mecklenburg-Vorpommern etliche Neubauprojekte umgesetzt worden. Wegen der sehr hohen Nachfrage gab es hier laut Briesemeister viele Kapitalanleger. „Im Vergleich zu anderen Bundesländern scheint das Angebot an neugebauten Immobilien daher weniger stark zurückgegangen zu sein. Allerdings ist die Neubautätigkeit derzeit weitgehend zum Erliegen gekommen“, so die Expertin weiter.

Diese Bundesländer bilden das Mittelfeld

In Hessen, Bayern, Brandenburg und Baden-Württemberg lag das Angebot 2023 zwischen 19% und 20%. Seit 2021 verzeichnete Hessen einen deutlichen Rückgang um 8,2%, Bayern um 5,5% und Baden-Württemberg um 7,2%. In Brandenburg verringerten sich angebotene Neubauobjekte dagegen nur um 2,7%.

Im Ländervergleich des Neubauanteils der Immobilienangebote im Jahr 2023 landen Hamburg mit 18,6%, Nordrhein-Westfalen mit 17,3%, Niedersachsen mit 16,2% und das Saarland mit 15,1% im unteren Mittelfeld. Im Saarland ist das Angebot um 4,3% gegenüber 2021 gesunken, in Nordrhein-Westfalen um 7,2%, in Hamburg um 7,4% und in Niedersachsen um 8,1%.

Ausblick

Die Situation in Sachen Neubau dürfte sich laut der Experten bei VON POLL IMMOBILIEN weiter zuspitzen, wie auch die rückläufige Entwicklung bei Baugenehmigungen zeigt. In Zukunft werden voraussichtlich weniger Neubauprojekte abgeschlossen werden, was nicht dafür sorgt, den Einbruch in diesem Sektor abzufedern. (tik)