Die Drescher & Cie Immo Consult AG hat zum dritten Mal die Qualität der Immobilienportfolios der in Abwicklung befindlichen offenen Immobilienfonds untersucht. Dabei haben die Immobilienexperten erstmals die Cash-Burn-Rate, also die Höhe bereits eingetretener Wertverluste, beziffert.
Drescher & Cie Immo Consult hat auf Basis der öffentlich zugänglichen Daten erneut die in Abwicklung befindlichen offenen Immobilienfonds hinsichtlich ihrer Portfolioqualität untersucht. Als Co-Autorin der Studie fungierte erneut Diplom-Geografin Sandra Kielholz. Sie verfügt über eine langjährige Erfahrung im Immobilienmarktresearch für die Gesellschaften AXA IM, CB Richard Ellis und Jones Lang LaSalle. Die haben die Studienautoren haben die Fondsportfolios auf drei Kriterien hin untersucht: Lagequalität, Gebäudequalität und Mieterrisiko. Anschließend sind diese anhand einer eigenentwickelten Scoring-Tabelle bewertet worden und die Ergebnisse letztlich nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl beziehungsweise Jahresnettosollmiete gewichtet in ein Ampelsystem eingeflossen.
Drei weitere Fonds in Abwicklung
Wie Vorjahr haben die beiden Autoren eine Schätzung möglicher Bandbreiten für Abwicklungsergebnisse der einzelnen Fonds angegeben. Neu fließt in die Betrachtung die Entwicklung der Anteilswerte seit Abwicklung einschließlich geleisteter Kapitalrückzahlungen mit ein. Daraus ermitteln die Autoren die gegenwärtige Wertreduzierung und prognostizieren die weitere mögliche Entwicklung. Damit werden dem Markt erstmalig diese Indikationen an die Hand gegeben und mit den Börsenbewertungen verglichen. Die Zahl der Fonds in Abwicklung hat sich durch die drei Neuzugänge CS Property Dynamic, KanAm spezial grundinvest und SEB Global Property Fund auf mittlerweile 16 Fonds erhöht. Aufgrund der nur noch kleinen Immobilienbestände haben die Studienautoren auf die Detailanalyse der drei Fonds DEGI Europa und Morgan Stanley P2 Value verzichtet und sie nur noch hinsichtlich des eingetretenen Wertverlustes mit Hilfe der Kennziffer Cash-Burn Rate (CBR) analysiert.
TMW Weltfonds schnappt sich Spitzenposition
Neu auf Platz eins der Portfolioqualität liegt der TMW Weltfonds, allerdings fast gleichauf mit dem Vorjahres-Tabellenführer KanAm Grundinvest. Diese beiden Fonds verfügen somit über die attraktivsten Immobilienportfolien. Am Ende der Tabelle rangieren der SEB Global Property Funds, der AXA Immosolutions sowie der DEGI Global Business. Die Vermarktung dieser Portfolien sei nach wie vor eine große Herausforderung. Die Portfolioqualität müsse heute allerdings dringend in den Kontext der bereits entstandenen Verluste, noch möglicher Verluste und geleisteter Rückzahlungen gestellt werden. Dazu habe man in diesem Jahr erstmals die Wertverluste mit Hilfe der Cash Burn Rate (CBR) quantifiziert. Die Stärke dieser Kennziffer zeige sich am deutlichsten am Beispiel des TMW Immobilien Weltfonds. So verfügt der Fonds für die verbleibende Abwicklung zwar über das attraktivste Immobilienportfolio, allerdings hat er auch je nach Betrachtungszeitpunkt bereits über 50 % des Ursprungswertes verloren und noch keine Rückzahlung geleistet.
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