Offene Immobilienfonds: Kreditquote auf niedrigem Niveau

Offene Immobilienfonds hielten Ende des Jahres 2022 Kredite in Höhe von 18,9 Mrd. Euro. Im Verhältnis zum Verkehrswert der Fondsimmobilien bedeutet dies eine Fremdkapitalquote von rund 15,7%. Der Wert bleibt somit unter dem Niveau des Vorjahres. Die Fremdkapitalquote hat sich Ende April um 0,4 Prozentpunkte auf 15,3% verringert. Zum Vergleich: Während der Krise der offenen Immobilienfonds Ende 2009 bzw. Anfang 2010 betrug die Fremdfinanzierungsquote mehr als 30% und lag damit deutlich über dem aktuellen Niveau. Lediglich drei von 29 Fonds, zu denen Scope Informationen vorliegen, bewegten sich 2009/2010 unter dem aktuellen Wert von 15,3%.

30% des Verkehrswerts

Vor Inkrafttreten des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes war es für offene Immobilienfonds möglich, Kredite in Höhe von bis zu 50% des Verkehrswerts der gehaltenen Immobilien aufzunehmen. Dieser Wert wurde infolge der Finanzkrise auf 30% des Verkehrswerts der insgesamt gehaltenen Immobilien und Immobiliengesellschaften heruntergesetzt. Momentan liegen die Fonds im Mittel sehr deutlich unter diesem Wert. Das bedeutet Stabilität und verringert Scope zufolge die Risiken für die Produktgattung. Zugleich verringert es das Renditepotenzial, das sich aus der Hebelwirkung ergibt. Zudem können kurzfristige Kredite bis zu 10% des Fondsvermögens zur Liquiditätssicherung aufgenommen werden, wie Scope weiter ausführt.

Wenige Fonds haben Fremdkapitalquote erhöht

Nur neun der 27 beleuchteten Fonds haben 2022 ihre Fremdkapitalquote im Vergleich zum Vorjahr angehoben. 14 Fonds haben die Quote laut Scope gesenkt. Die übrigen vier blieben ungefähr auf Vorjahresniveau. Wie die Rating-Agentur weiter mitteilt, haben kleinvolumige Produkte ihre Kreditquote stärker verringert als großvolumige.

Die Quoten klaffen dabei sehr weit auseinander: Der „UniInstitutional German Real Estate“ hat überhaupt keine Schulden, der „UniImmo: Deutschland“, einer der größten offenen Immobilienfonds, hat eine Fremdkapitalquote von 3,7%. Am anderen Ende des Spektrums stehen der „KGAL immoSubstanz“ und der „Leading Cities Invest“ mit Quoten von rund 29%.

Kurze Kreditlaufzeiten und Zinsbindungen

De Analyse von Scope zufolge sind die Zinsbindungen kurzfristig geprägt. Über das gesamte Kreditvolumen laufen in den kommenden drei Jahren knapp über 60% der Zinsbindungen aus. Der überwiegende Teil der Asset-Manager bemüht sich derzeit, Kredite zurückzuführen oder sonst aufgrund der inversen Zinskurve weiter variabel zu finanzieren, was in höheren Fremdkapitalkosten münden dürfte. Nach Einschätzung von Scope ist das grundsätzliche Risiko der Kreditvergabe aufgrund der Gesamtportfolioqualität und der vergleichsweise geringen Fremdkapitalquote der Fonds weiterhin niedrig.

Kreditquoten werden kurzfristig zurückgehen

Scope geht aktuell davon aus, dass die Kreditquoten kurzfristig zurückgehen werden. Da bei und 61% des Kreditbestands eine Zinsbindung von bis zu drei Jahren zu verzeichnen ist, dürften mehrere Darlehen infolge der sonst drohenden höheren Zinslast getilgt werden, um einem negativen Leverage-Effekt zu entgehen.

Falls sich kurzfristige Opportunitäten für den Immobilienankauf auftun und die Liquidität nicht ausreichend Spielraum bietet, wäre bei vielen Fonds auch eine weitere Kreditaufnahme möglich, weil die Quoten der meisten Fonds ausreichend weit vom regulatorischen Limit entfernt liegen. (tk)