Ein Beitrag von Sonja Knorr, Managing Director / Head of Alternative Investments bei der Scope Fund Analysis GmbH
Offene Immobilienfonds befinden sich in einer herausfordernden Lage. Durch das hohe Leitzinsniveau sind sie unter Druck geraten – und das gleich in mehrerlei Hinsicht. Zum einen haben die hohen Zinsen das Transaktionsgeschehen auf den Immobilienmärkten gebremst. Denn sie erschweren die Finanzierung, was Kaufwillige vom Erwerb von Gebäuden abhält. Das hemmt den Handel und drückt die Immobilienpreise, was sich auch auf die Bewertungen der Objekte in den Fondsportfolios auswirkt. Zum anderen sorgen die hohen Zinsen dafür, dass Alternativen für Anleger attraktiver werden. Wer Tages- oder Festgeld nutzen kann, das 3 bis 4% pro Jahr abwirft, sieht sich kaum veranlasst, offene Immobilienfonds zu kaufen, die im Durchschnitt niedriger rentieren, weniger liquide sind und noch dazu höhere Risiken aufweisen.
Mehr Abflüsse als Zuflüsse
Seit einigen Monaten übersteigen deshalb die Abflüsse aus den Fonds die Zuflüsse. Ende November etwa, dem aktuell verfügbaren Stand, verloren die Produkte unter dem Strich 262 Mio. Euro. Die vergangenen fünf Monate waren in Summe laut Bundesbankzahlen negativ, mit steigender Tendenz auch für den Monat Dezember. Der Trend weist in eine klare Richtung: 2024 werden die Fonds in der Gesamtsicht sehr wahrscheinlich per Saldo mit Mittelabflüssen rechnen müssen. Eine solche Situation hat es seit mehr als zehn Jahren nicht gegeben.
Einige Fonds werden die Abflüsse aus ihren Cash-Beständen kompensieren können, die bei vielen Produkten deutlich über die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität von 5% des Fondsvermögens hinausgehen. Gewichtet nach Fondsvolumen liegt die Liquiditätsquote derzeit bei durchschnittlich 15,2% und ist damit höher als 2021 und 2022. Über alle offenen Immobilienfonds hinweg sind momentan 18,3 Mrd. Euro verfügbar, um ausstiegswillige Anleger auszuzahlen.
Immobilienverkäufe teilweise unumgänglich
Fonds, deren Liquidität dafür nicht ausreicht, werden um Immobilienverkäufe nicht herumkommen. An dieser Stelle sind Produkte im Vorteil, die kleinere Objekte mit einem Wert von weniger als 100 Mio. Euro veräußern können (und wollen). Denn für diese interessieren sich mehr Käufer als für Großimmobilien, beispielsweise Eigenkapitalinvestoren wie Family Offices.
Wie in der Finanzkrise sind besonders große Objekte mangels geeigneter Fremdfinanzierungsmöglichkeiten derzeit eher Ladenhüter. Dramatisch ist das für die Fonds aber nicht, denn oft sind dies die Perlen im Portfolio: Immobilien in erstklassigen Lagen und häufig recht jung, die meist den neuen Anforderungen an Flexibilität und Nachhaltigkeit genügen und über gute Cashflows auf hohem Mietniveau verfügen. Die Fondsmanager wollen diese ohnehin halten, auch um die Qualität des Portfolios zu sichern.
Objekte, die nicht mehr zukunftsfähig sind, werden aktuell mit sehr hohen Abschlägen bepreist. Der Fokus bei Transaktionen wird daher künftig auf Immobilien liegen, die ein Volumen von weniger als 100 Mio. Euro haben und weiterhin gute Objekt- und Vermietungsparameter aufweisen. Hier sollten die Abschläge im Verkaufsprozess geringer ausfallen.
Seite 1 Offene Immobilienfonds: Unterwegs auf schwierigem Terrain
Seite 2 Setzt sich der Abwertungsdruck fort?
Sonja Knorr 
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können
