Obwohl die Branche der offenen Immobilienfonds die Auswirkungen der Krise am Immobilienmarkt spürt, blickt sie vorsichtig optimistisch auf das neue Jahr 2023. Dies ist der Grundtenor eines Online-Pressegesprächs zu den Erwartungen von Managern offener Immobilienfonds. An der Veranstaltung teilgenommen haben Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, Ulrich Steinmetz, Geschäftsführer der DWS Grundbesitz GmbH, Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer der INDUSTRIA, und Michael Kohl, Head of Open Investment Funds bei der KGAL.
Rückgang der Mittelzuflüsse gegenüber 2022 erwartet
Unter anderem zeigen sich die Folgen der Krise am Immobilienmarkt bei den sinkenden Mittelzuflüssen. Bereits im Laufe des Jahres 2022 sind die Mittelzuflüsse gesunken und liegen im Zeitraum Januar bis November 2022 bei rund 4,7 Mrd. Euro – rund ein Drittel unterhalb des Niveaus des Vorjahres. Im laufenden Jahr gehen die Experten von geringeren Mittelzuflüssen im Vergleich zu 2022 aus.
Steigende Mieten dürften Fonds stützen
Ein weiteres Ergebnis der Pressekonferenz: Infolge der Flaute am Transaktionsmarkt sind die Ankaufsprognosen für 2023 von größerer Unsicherheit geprägt. Im Gegenzug dürften die Fonds von robusten Mietmärkten mit steigenden Mieten profitieren. Mit Blick auf die Fonds in ihrer Gesamtheit dürften nach Einschätzung der Manager insbesondere Objekte der Nutzungsart Einzelhandel verkauft und stattdessen das Wohn-Exposure weiter vergrößert werden. Der Expertenrunde zufolge legt auch der Logistikanteil zu.
Fokus auf ESG, aber wohl keine Artikel-9-Fonds für Privatanleger
Was das große Thema ESG angeht, steht die Realisierung der neuen Regulierungsschritte aus dem vergangenen Jahr bei den Managern offener Immobilienfonds im Mittelpunkt. Seit August 2022 sind auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren (PAIs) zu berücksichtigen. Die meisten offenen Immobilien-Publikumsfonds sind derzeit noch als Artikel-8-Plus der Offenlegungsverordnung klassifiziert. Impact-Fonds bzw. Artikel-9-Fonds für Privatanleger seien auch 2023 nicht zu erwarten.
INTREAL geht von geringeren Renditen aus
Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL wies auf der Veranstaltung auf die stabile Performance der offenen Immobilienpublikumsfonds im Jahr 2022 gegenüber Aktien- und Anleihefonds hin. 2023 rechnet der INTREAL-Chef mit eher geringeren Mittelzuflüssen als im Vorjahr und zeigt sich auch bei den Renditeerwartungen zurückhaltend. „Die Wertänderungsrenditen werden nicht mehr den gleichen Beitrag zur Gesamtrendite leisten können wie in den letzten Jahren. Die Mieten steigen zwar deutlich, es ist aber fraglich, ob dies den ersten Effekt kompensieren kann“, so Schneider. Dass es 2023 ein Impactprodukt für Privatanleger geben wird, erwartet der INTREAL-Chef nicht. Artikel-9-Fonds seien wegen der vielen noch offenen Fragen und der Haftungsrisiken bei Publikumsfonds derzeit kaum realisierbar.
ESG und Diversifizierung bei DWS nach wie vor im Fokus
Ulrich Steinmetz, Geschäftsführer der DWS Grundbesitz GmbH, die Immobilien-Publikumsfonds mit einem Nettofondsvermögen von 15 Mrd. Euro managt, betonte auf der Veranstaltung, dass die Unterstützung durch den Mietmarkt die Folgen des angespannten wirtschaftlichen und geopolitischen Umfeldes abfedern würde. „Wir erwarten steigende Mieten über alle Nutzungsarten hinweg. Am stärksten in den Segmenten Wohnen und Logistik. Die DWS-Fonds steigern ihren Wohnanteil schon seit Jahren und reduzieren ihren Büroanteil auch zugunsten einer noch breiteren Diversifizierung“, erklärte Steinmetz. Außerdem betonte auch er die prägende Rolle des Themas ESG im Jahr 2023. „Unser Ziel für 2023 und darüber hinaus ist es, nachteilige Auswirkungen zu reduzieren und ökologische Merkmale zu fördern. Hierfür werden weitere ESG-Maßnahmen in den Fonds umgesetzt wie etwa Optimierungen der Gebäudesteuerung und der Heizungs- und Klimatechnik sowie Fassadenmodernisierungen“, so der DWS-Geschäftsführer.
INDUSTRIA strebt weiteres Wachstum an
„Wir sind auch 2023 weiter auf Wachstum gepolt“, sagte Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer der INDUSTRIA. Er gab Einblicke in die Pläne für den FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND, einen Fonds mit Fokus auf deutsche Wohnimmobilien mit einem Nettofondsvermögen von ca. 1 Mrd. Euro. INDUSTRIA will 2023 Immobilien zwischen 50 und 150 Mio. Euro ankaufen. Laut Ahlborn erschwere die aktuelle Unsicherheit aber Prognosen. „Wir haben zudem für den Fonds 2022 viele Objekte angekauft. Insofern ist der Ankaufsdruck aktuell nicht sehr hoch. Wir werden 2023 planmäßig zunächst tendenziell gefördertes Wohnen ankaufen, da dies nach dem Zinsanstieg attraktiver geworden ist“, so Ahlborn. In Sachen Vertrieb gibt sich der INDUSTRIA-Geschäftsführer optimistisch: „Wir sind gut ins Jahr 2023 gestartet. Seit dem Jahreswechsel verzeichnen wir ansteigende Zuflüsse und zugleich sinkende Rückgabewünsche.“
KGAL rechnet mit Performance auf Vorjahresniveau
Michael Kohl, Head of Open Investment Funds bei der KGAL, präsentierte die Pläne für den KGAL immoSUBSTANZ. Der Fokus des 2019 aufgelegten Publikumsfonds mit einem Fondsvermögen von rund 69 Mio. Euro liegt auf Büro und Nahversorgung. „Wir beobachten 2023 unsere Zielmärkte Deutschland, Österreich, Frankreich, UK in den wichtigen Nutzungsarten Büro und Einzelhandel. Durch vorhandene Liquidität sind wir handlungsfähig. Unser Ziel ist es, 2023 weitere 50 Mio. Euro netto einzuwerben. Außerdem wollen wir unseren Vertrieb stärken und 25 neue Vertriebspartner gewinnen“, erklärte Kohl. Zudem kündigte er einen offenen Infrastrukturfonds für Privatanleger an, der in Photovoltaik- und Windkraftanlagen investieren wird. (tk)
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