Rekord-Jahresauftakt für Gewerbeimmobilien

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ist fulminant ins Jahr 2022 gestartet. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Colliers wurden hierzulande in den ersten drei Monaten des Jahres Gewerbeimmobilien für 18,2 Mrd. Euro gehandelt. Gegenüber dem schwachen Vorjahresauftakt entspreche dies einer Verdoppelung des Transaktionsvolumens, so Colliers. Der Fünfjahresdurchschnitt für diesen Vergleichszeitraum wurde um gut die Hälfte übertroffen und der Allzeitrekord von 17,6 Mrd. Euro vom Jahresanfang 2020 geknackt.

„Nach einer beeindruckenden Jahresendrallye 2021, der voranschreitenden Erholung der pandemiegeprägten Vermietungsmärkte sowie den Aussichten auf einen beschleunigten Konjunkturaufschwung 2022 hatten wir einen überdurchschnittlichen Jahresauftakt erwartet. Auch der Abschluss marktprägender Großtransaktionen [...] trug zu diesem Ergebnis wesentlich bei“, erklärt Matthias Leube, CEO bei Colliers.

Investition in Gewerbeimmobilien aufgrund der Inflation gefragt

Bislang hätten die wirtschaftlichen und geopolitischen Krisen die Dynamik noch nicht aufhalten können, so Leube weiter. Wirtschaftsforschungsinstitute rechnen aber damit, dass das Wirtschaftswachstum infolge der jüngsten Entwicklungen eine Delle bekommen werde. Steigende Baukosten und begrenzt verfügbares Baumaterial wirken sich auf Projektentwicklungen und Forward-Transaktionen aus. Zudem belasten höhere Zinskosten viele aktive Investoren. „Die rasante Entwicklung der Inflation in Deutschland macht zugleich die Investition in Gewerbeimmobilien attraktiv“, sagt Leube. Insbesondere Bestandsobjekte mit Indexklauseln würden von diesem Umfeld profitieren.

Unsicherheiten dürften pandemiebedingtes Investorenverhalten verfestigen

„Was wir angesichts der großen Unsicherheit im Markt erwarten, ist eine Verfestigung des Investorenverhaltens, das wir während der zwei Pandemiejahre beobachtet haben. Dazu zählt eine hohe Risikoaversität, die durch restriktivere Finanzierungsbedingungen beziehungsweise steigende Kapitalkosten verstärkt werden wird“, fügt Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers, hinzu.

Unternehmensübernahmen befeuern Quartalsergebnis

Als weiteren anhaltenden Trend sieht Kadel, dass anstelle direkter Immobilienkäufe zunehmend Immobilienbestandshalter bzw. Anteile daran erworben werden. Sind solche strategischen Übernahmen im Vorjahr insbesondere im Wohnsegment erfolgt, standen im ersten Quartal gewerblich genutzte Immobilienportfolien im Fokus der Akquise.

So sind rund 5,8 Mrd. Euro und damit rund ein Drittel des gesamten Investmentvolumens im Berichtszeitraum in Form von Unternehmensübernahmen und -beteiligungen an neue Eigentümer übergegangen. Diese Entwicklung beflügelte maßgeblich den Portfolioanteil, der in den ersten drei Monaten des Jahres mit 7,9 Mrd. Euro und 44% Marktanteil an den Höchststand aus 2020 anknüpfte. Auf Beteiligungen entfielen rund drei Viertel des Portfoliovolumens.

Büro- sowie Industrie- und Logistikimmobilien dominierend

Wie Colliers weiter mitteilt, standen erneut Büroimmobilien im Core-Segment oder Objekte mit vielversprechenden Wertsteigerungspotenzialen im Mittelpunkt der Nachfrage. Insgesamt entfielen rund 51% des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. Auf Platz 2 folgt das Industrie- und Logistiksegment mit einem Marktanteil von 21%. Mit deutlichem Abstand folgen die Einzelhandelsimmobilien, die trotz anhaltend hoher Marktaktivität im lebensmittelgeankerten Fachmarktsegment mit 13% Marktanteil nur auf Platz 3 landen. Mischgenutzte Objekte finden sich mit 6% vor Gesundheits- und Sozialimmobilien mit 4%. Hoteltransaktionen waren im Zeitraum Januar bis März weiter selten und kommen auf einen Anteil von 2%.

Logistikrenditen weiter auf Talfahrt

Bleibt noch der Blick auf die Entwicklung der Renditen: Während sich die Brutto-Bürospitzenrenditen in den sieben Investmentzentren weiter auf dem niedrigen Niveau des Vorquartals in einem engen Korridor zwischen 2,60% in Berlin und 3,05% in Düsseldorf und Köln bewegen, setzten Logistikrenditen ihren Abwärtstrend Richtung 3,00% fort. Der aktuelle Stand von 3,10% stellt eine Kompression von 15 Basispunkten in den letzten drei sowie von 60 Basispunkten in den letzten zwölf Monaten dar.

Interesse ausländischer Investoren

„Vor allem dank der Megadeals schlug sich das Interesse ausländischer Investoren am sicheren Investmenthafen Deutschland nach wenigen Abschlüssen im Vorjahr auch endlich wieder im Transaktionsvolumen messbar nieder“, erklärt Kadel. Deren Marktanteil belief sich im ersten Quartal 2022 auf 48% am Gesamtvolumen. Dabei ist Kanada die stärkste ausländische Einzelnation.

Ausblick

Laut den Spezialisten von Colliers ist trotz geopolitischer Krise aufgrund der hohen Marktdynamik zu Jahresbeginn 2022 mit einem erneut starken Jahresabschluss zu rechnen. „Auch abseits der Großdeals ist der Markt hochgradig dynamisch. Im Vergleich mit dem Rekordjahresauftakt 2020 liegt die Zahl der abgeschlossenen Deals um 11% höher und ist vor allem im Größensegment unter 100 Mio. Euro die Krisenversicherung des deutschen Investmentmarktes“, so Kadel. „Auch wenn eine Prognose für das laufende Jahr sehr schwer fällt: Die ungebrochenen Marktaktivitäten auch während und nach zwei Jahren Pandemie sowie die Bedeutung von Immobilien als Inflationsschutz werden ein Ergebnis auf Höhe des Jahres 2021 in der Region von 60 Mrd. Euro ermöglichen“, ergänzt Leube. (tk)