Schreckgespenst Mietpool: Ein Relikt vergangener Zeiten

Von Daniel Preis, Geschäftsführer der Domicil Real Estate GmbH

Im aktuellen Niedrigzinsumfeld sind insbesondere Wohnimmobilien eine beliebte Wahl der Kapitalanlage. Mitunter unterschätzen Kleinanleger dabei die Verantwortung, die mit einer Immobilie einhergeht. Zum Beispiel beim Kauf einer Bestandswohnung, die dann vermietet und verwaltet werden muss. Es tauchen erste Fragen auf: Muss ein Objekt aus den 1960er-Jahren grundlegend saniert werden oder reichen bisher getätigte Modernisierungen aus? Wie ist es mit einer Immobilie aus den 1990er-Jahren? Kann diese bedenkenlos gekauft werden oder gibt es einen Haken daran?

Nur wenige Vermittler haben Immobilienexpertise

Ein Großteil der Anleger erwirbt seine Immobilie über einen Finanzvermittler und setzt sein gesamtes Vertrauen auf dessen Kenntnisse. Doch nur ein Teil der Finanzdienstleister verfügt über eine umfassende Immobilienexpertise, bieten sie doch stets eine Vielzahl von Produkten an − von Versicherungen über Fonds bis hin zur Vermögensanlage.

Neben der Frage nach der Fachkenntnis des Vermittlers sollte der Investor zudem wissen, wer der Verkäufer der Wohnung ist. Erwirbt der Anleger seine Bestandswohnung beispielsweise von einem großen Unternehmen, besteht oftmals die Möglichkeit, ausgewogene Modernisierungskonzepte oder Maßnahmen zur Bewältigung des Verwaltungsaufwands in einem Paket zu kaufen. Insbesondere die großen Player bieten umfassende After-Sales-Services und warten mit einem langjährigen Immobilienwissen auf. Diese Kenntnis ist ebenso für Vermittler wichtig. Für beide Interessentengruppen empfiehlt es sich daher, auf die Markterfahrung des Verkäufers zu achten.

Von Emotionen frei machen

Bei einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage sollte sich der Käufer von gewissen Emotionen frei machen. Nicht etwa die Nähe zu seinem eigenen Wohnort ist ausschlaggebend. Es geht vielmehr um solche Lagen, die eine hohe Zahl an Mietinteressenten ansprechen. Dazu gehören insbesondere die Metropolregionen um Hamburg, Frankfurt am Main, Berlin und München, aber auch wachstumsstarke Gegenden wie zum Beispiel die Region um Ingolstadt. Die ideale Lage bildet stets die Stadt selbst sowie ihr Einzugsgebiet. Wenn die Nachfrage nach Mietwohnraum hoch ist, besteht ein geringeres Risiko hinsichtlich leerstehender Wohnungen und dem damit einhergehenden Mietausfall. Wird eine Wohnanlage zudem von einem professionellen Verwalter gemanagt, kann der Investor mit einer anfänglichen Mietrendite von etwa 3% rechnen, welche sukzessive optimiert werden kann.

Bewertung des Gebäudezustands ist wichtig

Ein weiteres wichtiges Kriterium beim Kauf ist der Zustand des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet. Eine erste Bewertungsgrundlage bildet in aller Regel ein TÜV-Gutachten zum Bauzustand. Zusätzlich müssen möglicherweise Maßnahmen getroffen werden, um Werterhalt sowie Wertsteigerung gewährleisten zu können. Dabei sollte differenziert werden, welche Schritte sofort notwendig sind – wie etwa die Reparatur eines defekten Dachs – und für welche Schritte langfristig Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gebildet werden müssen. Dem Hausverwalter kommt hierbei eine wichtige Rolle zu. Er ist oftmals der Initiator dafür, dass bestimmte WEG-Beschlüsse umgesetzt sowie angestoßen werden. Es gilt dabei zu prüfen, inwieweit ein solches Engagement des Verwalters vorliegt.

Daher stellt es eine äußerst sinnvolle Lösung dar, wenn der Verkäufer der Wohnung auch der spätere Verwalter ist. Er kennt das Objekt am besten und kann sich um die Ausstattung der WEG mit einem Startguthaben kümmern, sodass künftige Sonderumlagen bewerkstelligt werden können. Liegt ein Modernisierungskonzept mit konkreten Maßnahmen bereits im Vorfeld vor, trägt jeder Eigentümer mit dem Wohnungskauf diese Beschlüsse mit. Insofern kann einer möglichen Uneinigkeit der Eigentümergemeinschaft im Vorfeld begegnet werden.

Schreckgespenst Mietpool ist ein Relikt vergangener Zeiten

Viele Eigentümer wünschen sich von ihrem Finanzberater eine Beratung in Bezug auf Mietausfallrisiken. Manche Makler bieten dafür eine Zahlungsausfallversicherung an, die allerdings sehr kostspielig ist. Viel sinnvoller ist es, sofern es der Verwalter anbietet, ein Mietpool-Modell zu wählen, mit dem Zahlungsausfälle abgefedert werden.

Professionelles Mietpool-Modell der Gegenwart

Der Begriff Mietpool war in der Vergangenheit negativ behaftet, weil es an der Transparenz des Modells fehlte. Damals, direkt nach der Wende in Deutschland, gab es in den westlichen Bundesländern einen gewissen Investitionshunger auf ostdeutsche Immobilien. Die Ankaufswerte erschienen im Vergleich zur in Aussicht gestellten Mietrendite höchst günstig zu sein, teils waren die Angebote aber von vornherein unrealistisch und die Zahlungsströme nicht transparent. Denn bei Leerständen von bis zu 50% waren die Mietgarantien schlichtweg unseriös und nicht realisierbar.

Volle Transparenz

Ein professionelles Mietpool-Modell der Gegenwart setzt hingegen auf volle Transparenz. Das Konzept sieht vor, alle Mieten der Mietpool-Mitglieder sprichwörtlich in einem „Topf“ zu sammeln und jedem Eigentümer seinen Anteil als monatliche Miete auszuzahlen. Einer der Vorteile für alle beteiligten Mietpool-Teilnehmer liegt darin, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer im Falle eines Leerstands abgesichert ist. Mietausfälle werden so vermieden. Durch den Mietpool können zudem die unterschiedlichen Miethöhen, wie sie in einem Bestandsobjekt durchaus vorkommen, angeglichen werden. Außerdem können aus dem Mietpool eventuell anfallende Kosten für die Neuvermietung sowie Anwalts- oder Gerichtskosten getragen werden, falls diese im Zuge der Vermietung anfallen sollten. Ein effektives Mieter- und Beschwerdemanagement trägt zudem zur Mietsicherheit bei.

Insofern kommt der Verwaltung eine zentrale Rolle zu. Sie hat die Schlüsselaufgabe, den Inhaber einer vermieteten Eigentumswohnung nicht nur von Alltagsproblemen fernzuhalten. Der Eigentümer muss jedoch vorab die richtige Auswahl treffen, wer das Gemeinschaftseigentum verwaltet, einen Instandhaltungsplan aufstellt, die Hausgeldabrechnungen sowie Wirtschaftspläne erstellt und insbesondere wer ihm die Mietverwaltung abnimmt, die im Zweifel sehr viel Eigeninitiative und Expertise verlangt.

Fazit

Kapitalanleger sind gut beraten, wenn sie ein Immobilieninvestment wählen, bei dem der bisherige Eigentümer im Nachgang die Verwalterrolle übernimmt. Der Finanzberater profitiert ebenfalls von dieser Lösung. Denn mit der Immobilie vermittelt er ein stornosicheres Produkt, welches bei einem zufriedenen Kunden ein hohes Weiterempfehlungspotenzial beinhaltet.

Diesen Artikel lesen Sie auch in AssCompact 03/2019, Seite 66 f. oder in unserem ePaper.