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So sehen Branchenexperten die Zukunft der Immobilienfinanzierung
13. Juni 2019

So sehen Branchenexperten die Zukunft der Immobilienfinanzierung

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung wird immer komplexer und vielseitiger. Banken und Immobilienwirtschaft sehen die Digitalisierung als Chance, Prozesse effizienter zu gestalten. Plattformen teilfinanzieren bereits kleinere Bauvorhaben. Aber wird auch die großvolumige gewerbliche Immobilienfinanzierung eines Tages digital? Darüber haben fünf Experten der deutschen Immobilienwirtschaft diskutiert.


Die gewerbliche Immobilienfinanzierung wird immer komplexer und vielseitiger. Banken und Immobilienwirtschaft sehen die Digitalisierung als Chance, Prozesse effizienter zu gestalten. Plattformen teilfinanzieren bereits kleinere Bauvorhaben. Aber wird auch die großvolumige gewerbliche Immobilienfinanzierung eines Tages digital? Darüber haben fünf Experten der deutschen Immobilienwirtschaft diskutiert.


So sehen Branchenexperten die Zukunft der Immobilienfinanzierung

Fünf Branchenexperten haben in Hamburg kürzlich über die Zukunft der gewerblichen Immobilienfinanzierung diskutiert, moderiert von der Immobilien-Journalistin Susanne Osadnik. Die Teilnehmer waren:

  • Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp
  • Marcus Lemli, CEO Deutschland von Savills
  • Lothar Schubert, geschäftsführender Gesellschafter von DC Developments
  • Martin Rodeck, Innovationsbeauftragter der ZIA und Vorsitzender der Geschäftsführung des Projektentwicklers Edge Technologies in Deutschland
  • Carl von Stechow, Gründer und CIO von ZINSLAND
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung steht vor großen Herausforderungen. Aktuelle Zahlen belegen, dass im vergangenen Jahr in den Niederlanden nur noch 65% des Investitionsvolumens über Banken finanziert wurden; immer mehr Kapital kommt von Pensionskassen und Versicherungen. Wie stellt sich die Situation für die Banken in Deutschland dar?

Sascha Klaus: In Deutschland ist die Situation noch nicht so dramatisch, geschätzt werden 20% der gewerblichen Immobilienfinanzierungen nicht von Banken finanziert. Doch auch bei uns drängen Pensionsfonds und Versicherungen in den Markt und sind absolut wettbewerbsfähig, auch wenn man sich die Renditeerfordernisse anschaut. Trotz der fallenden Renditen sind Immobilienanlagen neben Aktien und Festzins noch immer hochattraktiv. Teilweise finanzieren Pensionsfonds und Versicherungen schon komplette Projektentwicklungen als langfristige Kapitalanlage. Neben diesen Playern gibt es aber auch neue, digitale Marktteilnehmer, zum Beispiel Immobilienfinanzierungsplattformen wie Zinsland. Da geht es aber noch primär um Mezzanine- und Equity-Kapital.

Neben dem Wettbewerb untereinander kämpfen die Banken auch mit sinkenden Investitionsvolumina...

Sascha Klaus: Einen wirklichen Einbruch sehe ich in 2019 nicht. Wir erwarten etwas weniger Transaktionsvolumen, aber selbst bei einem Minus von zehn Prozent gegenüber 2018 wäre das noch immer eine enorme Summe. Es gibt auf dem Markt massiven Druck, Wohnungen und Büroflächen zu bauen. Die Nachfrage ist sehr robust und wir erwarten vor Ende 2020 auch keine Zinsanhebung.

Aber viele Unternehmen sind finanziell mittlerweile so gut ausgestattet, dass sie immer seltener zur Bank gehen müssen …

Sascha Klaus: Investoren werden auch in Zukunft Leverage nutzen. Vielleicht nicht um schnell ein Grundstück zu sichern oder mit einem Projekt zu starten, aber Fremdkapital kommt im Projektverlauf immer dazu.

Marcus Lemli: Das stimmt, aber in den letzten zehn bis zwölf Jahren war der Anteil der eigenkapitalstarken Investoren am Gesamtinvestitionsvolumen deutlich größer, als der höher geleveragten Investoren. Pensionskassen und Versicherungen benötigen strukturell eine ganz andere Finanzierung als die mit den hohen Loan to Values.

Martin Rodeck: Es gibt viele eigenkapitalstarke Unternehmen am Markt, die sich ein attraktives Grundstück schnell sichern können. Weil sich die Kapitalwerte in den letzten Jahren aber signifikant erhöht haben, kann das insbesondere inhabergeführte, mittelständische Projektentwickler vor große Herausforderungen stellen, wenn sie hier wettbewerbsfähig bleiben wollen. Crowdinvesting ist da ein interessanter Finanzierungsweg. In der großvolumigen, gewerblichen Immobilienfinanzierung spielt diese Finanzierungsart bisher noch keine große Rolle – das kann und wird sich jedoch vermutlich noch ändern.

Lothar Schubert: Per se ist es ein großer Unterschied, ob ich ein fertiges Gebäude kaufe oder eines bauen will. Immer wieder versuchen uns eigenkapitalstarke Endinvestoren zu überzeugen, unsere Projektentwicklungen nicht mittels Banken zu finanzieren. Für die Teile einer Projektentwicklung, bei der wir den Rahmen genau und kostensicher definieren können, ist das mittels Forward Deal und festgelegten Kaufpreisraten möglich – und das nutzen wir auch. Bei unerwarteten Kostensteigerungen kann ein vermeintlich lukrativer Forward Deal aber auch ein Fluch sein. Aus Erfahrung wissen wir, dass insbesondere bei großen Projekten die Produktentwicklung manchmal noch baubegleitend stattfindet. Bestes Beispiel ist unser Projekt Strandkai in Hamburg mit einem Volumen von 350 Mio. Euro: Die Produktentwicklung, etwa 50% der Summe, kann ich keinem Endinvestor geben, denn wir benötigen Flexibilität in der Finanzierung. Deshalb setzen wir in dieser Phase ausschließlich auf eine klassische Bankenfinanzierung mit professionellen Partnern, die Erfahrung mit komplexen Projektentwicklungen haben. In den Verträgen steht dann auch, dass die Finanzierung im Sinne des Projektes fortentwickelt und gegebenenfalls angepasst wird. Als Projektentwickler werden wir also die Banken als aktiven Partner auch in den nächsten Jahren noch brauchen.

Carl von Stechow: Wir beobachten, dass der Finanzierungsmarkt sehr viel komplexer geworden ist. Sehr viele neue Stakeholder wie Versorgungskassen und Family Offices sind dazugekommen und auch die Finanzierung selbst ist komplexer geworden. Es gibt mittlerweile Mezzanine-Tranchen, Senior Loans, Junior Loans … und selbst innerhalb eines Projektes können phasenabhängig unterschiedliche Finanzierungen mit unterschiedlichen Finanzierungspartnern anstehen. Und genau da greifen wir an, da wir als Plattform alle Finanzierer zusammenbringen und standardisierte Lösungen anbieten können. Wir sind also keinesfalls Konkurrenten der Banken, sondern sehen uns als deren Partner.

Lothar Schubert: Ich habe Plattformen wie Zinsland immer als ergänzenden Baustein einer Projektfinanzierung gesehen, die den Gap zwischen Eigenkapital und den etwa 80% einer Bank schließen, aber nie als Ersatz einer Bank.

Carl von Stechow: Banken zu ersetzen ist auch nicht unser Ziel. Allein schon aufgrund der Mischkalkulation des Zinses wird kein Projektentwickler ausschließlich mit Mezzanine arbeiten wollen, das wäre mit derzeit 8 bis 12%, Bestandsfinanzierungen eventuell noch leicht darunter, viel zu teuer.

Lothar Schubert: Wir arbeiten in der Finanzierung bereits mit Vermittlern zusammen, für die sie marktübliche Provisionen erhalten. Grundsätzlich: Je größer das finanzierte Geld im Risiko steht, um so höher ist der Zins. Die letzten 5%, um ein Projekt zu realisieren, muss in der Regel der Initiator finanzieren. Hinzu kommen etwa 15% vom Mezzanine-Geber, die aufgrund des mittleren Risikos ca. 10% kosten und dann kommt die Bank und nimmt einen Bindungszeitraum und die Marge, insgesamt vielleicht 2 bis 2,5%.

Wird Zinsland je mit großen Projektentwicklern zusammenarbeiten können? Immerhin geht es dabei um enorme Summen ...

Carl von Stechow: Digitale Finanzierungsplattformen gewinnen stetig an Zulauf, sowohl von kapitalsuchenden Projektentwicklern und Bestandshaltern auf der Angebotsseite als auch von Investoren, die nach Möglichkeiten einer Immobilienanlage suchen, auf der Nachfrageseite. Wir entwickeln uns mit Zinsland seit unserer ersten Finanzierung vor mehr als vier Jahren in den Produkten, den Größen der Projekte als auch den Tranchen stetig weiter. Die Akzeptanz wächst und damit auch die Summen je Anleger. Die durchschnittliche Gesamtsumme pro Anleger liegt bei knapp 10.000 Euro, auf Projektebene bei über 2.000 Euro. Dabei sind Investitionen mittels Nachrangdarlehen und nach Vermögensanlagegesetz für Privatanleger auf 10.000 Euro pro Darlehensnehmer limitiert, bei dem aufsichtsrechtlichen Produkt Anleihe gibt es andere Begrenzungen. Mit der Anleihe können wir prospektfrei bis zu 8 Mio. Euro teilfinanzieren. Dennoch werden wir zukünftig vor allem erfolgreich in der Zusammenarbeit mit mittelständischen Entwicklern aus der Region sein. Diese haben nicht den gleichen Zugang zu Kapital wie ein etablierter Projektentwickler aus Hamburg oder München. Und das werden wir ändern. Wir arbeiten da bereits mit einigen Banken eng zusammen.

Martin Rodeck: Die Aufgabe der Digitalen Plattformen besteht vor allem darin, für kleinere Projekte lokaler Bauträger in B-oder C-Städten bei den Anlegern ein Vertrauenspolster aufzubauen, da nur schwer an Vergleichsdaten zu kommen ist. Bei Projekten in den Metropolen und/oder bei solchen, die von den bekannteren Projektentwicklern initiiert werden, kann jeder Anleger viel einfacher sofort durch Internetrecherche Marktdaten sowie den Track Rekord der Firma und den Erfahrungsschatz des Teams erkennen und sich die Erfolgschancen des Projekts ausrechnen. Als Finanzierungstool für die Mezzanine-Tranche kann ich mir das grundsätzlich sehr gut auch in der großvolumigeren gewerblichen Immobilienentwicklung vorstellen – solange keine aufsichtsrechtlichen Themen dagegensprechen. 8 Mio. Euro … da wären theoretisch sogar Projekte mit einem Gesamtvolumen von 100 Mio. Euro möglich.

Lothar Schubert: Auffällig ist doch, dass sich größere Projektentwickler bei der Zusammenarbeit mit digitalen Anbietern noch zurückhalten. Für unsere Projektentwicklungen haben wir bislang noch keine Finanzierungsplattform in Anspruch genommen, was auch an bisher den zu geringen vermittelten Volumina je Objekt liegt. Wenn sich diese jedoch jetzt langsam erhöhen und die Plattformen längere Projektlaufzeiten realisieren können, sind sie auch für uns als Mezzanine-Quelle interessant. Die Professionalität des Anbieters gibt dem Anleger die Sicherheit, sich guten Gewissens an größeren Projekten beteiligen zu können.

Makler verkaufen inzwischen nicht nur Immobilien, sie beraten auch umfassend bei Finanzierungsfragen. Wie sehen Sie Herr Lemli die Entwicklung der gewerblichen Immobilienfinanzierung?

Marcus Lemli: Mit der Digitalisierung beschleunigt sich die Änderung der Wertschöpfungsketten. Zum einen gibt es immer mehr Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Früher konnte man ein „Stück Haus“ kaufen, heute kann man in die unterschiedlichen Elemente entlang der Finanzierungsstruktur investieren. Zum anderen sehen wir auch eine Auffächerung der Finanzierer- bzw. Investorenseite. Für die nachrangigen Teile der Finanzierung gibt es neue Quellen, zum Beispiel die digitalen Crowdinvesting-Plattformen.

Sascha Klaus: Beim Crowdinvesting mit den eher kleinen Tickets sind wir vorsichtig, da Projekte auch schiefgehen können und die dann den Kleinanleger ungleich härter trifft. Als Bank kann man da auch ein Reputationsrisiko haben.

Carl von Stechow: Wir wollen als vollumfängliche Plattform Ansprechpartner für alle Stakeholder sein und alle Beteiligten aus Finanz- und Immobilienwirtschaft zusammenbringen. Der Zugang zu Privatinvestoren wird künftig nur ein Teil der digitalen Plattformen sein. Auch Banken und alternative Finanzierer wie Family Offices oder Versorgungskassen und Versicherungen werden über Plattformen erreichbar sein. Allerdings werden wir das Finanzierungsgeschäft der Banken nicht komplett übernehmen. Wir optimieren Prozesse und helfen Effizienzpotenziale der involvierten Stakeholder zu heben.

Einmal ganz konkret: welche Prozesse vereinfachen Sie?

Carl von Stechow: Zurzeit programmiert ZINSLAND gemeinsam mit einer Bank eine Software, die dazu dienen soll, das Kredit-Monitoring für alle Marktteilnehmer zu vereinheitlichen – der Austausch von Aktenordnern, der Versand von PDF-Dateien und nicht standardisierte Excel Tabellen gehört dann endlich der Vergangenheit an.

Martin Rodeck: Effizienzsteigerung durch Digitalisierung erhöht die Rendite und ist somit für alle ein Gewinn. Projektentwickler werden zunehmend zu Treibern der Digitalisierung des Finanzierungswesens, indem sie die Banken mit ihren veränderten Ansprüchen konfrontieren.

Sascha Klaus: Die Berlin Hyp hat als erste Bank bereits vor zwei Jahren begonnen in mehrere FinTechs zu investieren. Unser Ziel ist es, modernster Immobilienfinanzierer Deutschlands zu werden und die Digitalisierung der Branche aktiv mitzugestalten. Unsere Vision ist ein Ökosystem, das zusammenwächst. Eine One-Stop-Shop-Lösung können die Zukunft sein. Diese eine Plattform zeigt mir Kaufangebote, hilft mir bei der Bewertung, unterstützt bei der Durchführung und der Finanzierung und vielleicht auch noch bei der Vermietung.

Kann die gewerbliche Finanzierung denn zukünftig 100% digital erfolgen?

Lothar Schubert: Das Feld Projektentwicklung und ihre Finanzierung sind so komplex, dass man regelmäßig zusammen an einem Tisch sitzen muss. Nein, meines Erachtens geht das nicht vollends digital.

Martin Rodeck: Wenn ich ein neues, innovatives Produkt auf den Markt bringen will, zum Beispiel das modernste Bürogebäude Berlins, dann kann ich das nur persönlich mit Interessenten besprechen, das geht bei einer digitalisierten Plattform nicht. Wenn das Produkt aber einmal verstanden und etabliert ist, geht das beim nächsten Investor oder einer Bank, leichter und eines Tages vielleicht auch über eine Plattform.

Marcus Lemli: Trotz aller Digitalisierung sehen wir auch weiterhin einen hohen persönlichen Beratungsbedarf. Dieser wird immer differenzierter die Kapitalsuchenden und die Kapitalgeber zusammenbringen. Unser Geschäft ist es, die ganze Wertschöpfungskette zu verstehen und unser Wissen den Immobilieneigentümern, Projektentwicklern und Investoren zur Verfügung zu stellen. Dabei bewegen wir uns weg von der Marktintransparenz hin zu einem zunehmend klaren Beratungsprozess. Dieser ist bei uns nicht standardisiert und automatisiert, sondern persönlich und individuell.

Martin Rodeck: Technisch wäre eine hundertprozentige Digitalisierung der Finanzierung sicherlich möglich. Je größer das Projekt, desto wichtiger ist den Beteiligten aber der direkte, vertrauensvolle Kontakt und die Beratung auf Basis langjähriger Erfahrung. Insofern wird die gewerbliche Immobilienfinanzierung immer ein Stück weit ein People Business bleiben.

Carl von Stechow: Je mehr die Digitalisierung der Branche voranschreitet, desto mehr werden Investmentplattformen wie Zinsland als vollumfängliches Instrument zur gewerblichen Immobilienfinanzierung von allen Marktteilnehmern eingesetzt werden. (mh)

Bild: © Yucel Yilmaz – stock.adobe.com


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