Der westdeutsche Wohnungsmarkt bietet auch außerhalb der Metropolen an Rhein und Ruhr unter Risiko-Rendite-Gesichtspunkten attraktive Investitionsmöglichkeiten für Wohnimmobilieninvestoren. Ein Corona-Effekt bei der Preisentwicklung zeichnet sich bisher nicht ab. Der Trend steigender Mieten und Preise setzte sich im ersten Halbjahr 2020 fort. Vor dem Hintergrund des geringen Leerstands und des starken Nachfrageüberhangs sind eine Vielzahl an Wohnimmobilienmärkten westdeutscher Städte zunehmend als angespannt zu beurteilen. Das sind die zentralen Ergebnisse der Studie „Westdeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2020“ der Immobilienberatung Wüest Partner Deutschland und der Barton Group.
Baufertigstellungen meist deutlich hinter dem Bedarf
Die Wohnungsbautätigkeit legte in den 20 untersuchten Städten zwar zu. Allerdings liegt sie weiter unter dem regionalen Wohnungsbedarf. Nur in den drei Städten Bochum, Fulda und Saarbrücken übertreffen die Baufertigstellungszahlen den prognostizierten Neubaubedarf. Am größten ist das Neubaudefizit in Hanau, wo die Fertigstellungen nur 34% des Bedarfs decken. Kaum besser ist die Lage in Wiesbaden (38%) und Köln (41%).
Corona-Krise hat keinen Einfluss auf Mieten und Kaufpreise
Die Corona-Pandemie hat laut der Studie bisher keinen Einfluss auf die untersuchten Wohnungsmärkte. „Die Tendenz steigender Mieten und Kaufpreise setzte sich auch bis Mitte des Jahres weiter fort. Die ohnehin bestehende Angebotsknappheit an Wohnraum wird durch eine verhaltene Neubauaktivität und die anhaltende Urbanisierung weiter verschärft. Die Dynamik der Preisentwicklung ist jedoch lokal sehr unterschiedlich ausgeprägt“, meint Andreas Pörschke, Geschäftsführer und designierter Partner von Wüest Partner Deutschland.
Mietniveau dürfte trotz Corona stabil bleiben
„Das Wohnsegment bietet insbesondere im unteren und mittleren Mietsektor eine zuverlässige und stabile Ertragsbasis und bleibt eine attraktive Investmentkategorie“, ergänzt Dominik Barton, Geschäftsführender Gesellschafter der Barton Group. Aufgrund des aktuellen Niedrigzinsumfeldes, der anhaltend hohen Nachfrage und unzureichender Fertigstellungszahlen gehen die Experten trotz der Corona-Pandemie weiterhin von einem stabilen Mietniveau aus.
In diesen Städten steigen die Mieten am stärksten
Den höchsten Median-Mietpreis verzeichnet Frankfurt mit 16,14 Euro je m2, das niedrigste Mietniveau weist Essen mit 7,35 Euro je m2 auf. Den größten prozentualen Preisanstieg der letzten zehn Jahre gab es in Fulda. Dort legte die Median-Miete um 80% zu. Dennoch liegt die Stadt mit 9,13 Euro pro m2 unterhalb des mittleren Mietpreisniveaus der untersuchten Städte von 9,85 Euro je m2. Eine deutliche Mietsteigerung oberhalb der Marke von 50% weisen aber auch Koblenz (61,4%), Kassel (58,8%), Köln (55,6%), Ludwigshafen (55,3%) und Frankfurt (54,4%) auf.
So stark sind die Kaufpreise gestiegen
Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen stellt die Studie eine deutlich höhere Dynamik als bei der Entwicklung der Mieten fest. Im Schnitt sind die Median-Kaufpreise westdeutscher Städte innerhalb der vergangenen zehn Jahre um 122% gestiegen und damit beinahe dreimal so stark wie die Median-Mieten, die im gleichen Zeitraum um 48% zugelegt haben.
Frankfurt auch bei Kaufpreisen vorn
Auch bei den Neubau-Kaufpreisen liegt Frankfurt mit einem Medianpreis von 7.542 Euro pro m2 vorn. Dahinter folgt Düsseldorf mit 6.973 Euro pro m2. Am günstigsten sind hingegen Ludwigshafen (3.204 Euro) und Dortmund (3.265 Euro). Bei vor 2010 fertiggestellten Bestandsbauten liegt ebenfalls Frankfurt mit 5.087 Euro pro m2 vorn, gefolgt von Münster (4.200 Euro). Am unteren Ende rangieren Bochum (1.500 Euro), Dortmund (1.636 Euro) und Saarbrücken (1.652 Euro).
Gesunde Basis für Investments in B- und C-Standorte
„Das stabile wirtschaftliche Umfeld am westdeutschen Wohnungsmarkt bietet eine gesunde Basis, um gerade in B- und C-Städten zu investieren“, kommentiert Dominik Barton die Studienergebnisse aus der Investorenperspektive. Als voll integriertes Investmenthaus verfolgt die Gesellschaft einen aktiven Asset-Management-Ansatz, um entsprechende Wertschöpfungspotentiale heben zu können. Je herausfordernder eine Standort sei, desto wichtiger ist laut Barton ein aktives Asset-Management.
Hier gibt es besonders attraktive Investmentchancen
Die laut der Analyse von Wüest Partner Deutschland sichersten Investmentstandorte befinden sich in Frankfurt, Münster, Wiesbaden, Düsseldorf und Köln – bei entsprechend niedrigen Durchschnittsrenditen mit einer Spanne von 3,2 bis 4,3%. „In bestimmten B- und C-Städten lassen sich höhere Bruttoanfangsrenditen erzielen, die jedoch zugleich mit einem höheren Markt- und Standortrisiko einhergehen. Über ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis verfügen zum Beispiel Kassel, Koblenz sowie Ludwigshafen am Rhein“, erläutert Andreas Pörschke. Ein eher ungünstiges Verhältnis von Risiko zu Rendite weisen der Studie zufolge hingegen Aachen, Bielefeld und Saarbrücken auf.
Ausblick auf 2021
Es bleibt abzuwarten welche Auswirkungen die Corona-Pandemie mittelfristig auf den Wohnimmobilienmarkt haben wird. Dominik Barton sieht den Wohnimmobilienmarkt in stabiler Verfassung: „Der anhaltende Bedarfsüberhang und die Tatsache, dass Wohnen ein Grundbedürfnis ist, lassen Wohninvestments auch künftig attraktiv erscheinen“, meint Andreas Pörschke. Beim Gros der untersuchten Städte gehen die Experten zudem von einer stabilen Entwicklung der Mieten und Kaufpreise aus. (mh)
Die vollständige Studie ist zum Download zu finden unter: https://www.wuestpartner.com/de/publikationen/westdeutsche-wohnungsmaerkte-2020
Bild: © Jürgen Fälchle – stock.adobe.com
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