Interview mit Dimitrij Miller,Gründer und Geschäftsführer der Heimkapital GmbH
Herr Miller, lassen Sie uns mit einem Blick zurück starten. Wie hat sich denn die Nachfrage nach Immobilienteilverkauf zuletzt entwickelt?
In den vergangenen Jahren haben wir eine stetig wachsende Nachfrage gesehen. Besonders stark zog das Interesse ab Mitte 2024 an, weil viele Eigentümer die hohe Inflation und steigende Lebenshaltungskosten spürten. Im gleichen Zeitraum stiegen die Mieten vor allem in Ballungsräumen stark an, was dazu führte, dass der Nutzungsbeitrag häufig unter der Mietrendite in vielen Regionen liegt. Damit rechnet sich der Teilverkauf wirtschaftlich noch mehr.
Langfristig ist zudem das Interesse der Menschen an Optionen, in der Immobilie gebundenes Kapital freizusetzen, ohne ihre Immobilie aufzugeben, hoch. Das Eigenheim ist für viele Menschen ein emotionaler Anker – das zeigte erst jüngst wieder eine Umfrage, nach der fast zwei Drittel der Immobilieneigentümer über 60 Jahren auf keinen Fall aus ihrer Immobilie ausziehen möchten. Der Immobilienteilverkauf hat sich als flexible Option etabliert, um diese beiden Wünsche zu realisieren.
Wie steht es um den Wettbewerb in diesem Segment?
Der Markt hat sich professionalisiert, gleichzeitig aber auch stark differenziert. Aktuell sehen wir am Markt weniger große aktive Anbieter als noch vor zwei, drei Jahren. Durch die Gründung des Branchenverbands BVIV, in dem die wichtigsten Marktteilnehmer im Bereich Immobilienverrentung zusammengefasst sind, haben wir als junger Markt einen entscheidenden Schritt nach vorne gemacht.
Für uns sind Transparenz und Vertrauen absolut im Fokus. Wir sehen uns nicht als reinen Immobilieninvestor, sondern als Partner auf Augenhöhe, der die Eigentümer individuell berät, den Wert ihrer Immobilie fair ermittelt und langfristig mit ihnen verbunden bleibt.
Welches sind in der Regel die Beweggründe der Eigentümer für einen Immobilienteilverkauf? Und haben sich die Motive in den vergangenen Jahren verändert?
Die zentralen Motive bleiben gleich: Liquidität, Flexibilität und Sicherheit. Viele Eigentümer möchten ihren Lebensstandard im Ruhestand halten, Modernisierungen finanzieren oder Kinder und Enkel unterstützen. Was sich verändert hat, ist die Offenheit: Früher war der Teilverkauf für viele ein eher neues und damit unbekanntes Konzept. Heute kommen viele Kunden bereits mit konkreten Fragen auf uns zu und vergleichen Angebote sehr bewusst.
Zudem sehen wir aktuell mehr Fälle, in denen Menschen den Teilverkauf dafür einsetzen, um beispielsweise notwendige Investitionen zu tätigen, also beispielsweise den barrierefreien Umbau der Immobilie zu bewerkstelligen, oder zur Finanzierung von Pflegekosten.
Nehmen Sie Veränderungen bei der Zielgruppe wahr?
Ja, ganz klar. Unsere Kundschaft wird diverser. Neben klassischen Eigenheimbesitzern im Rentenalter sprechen uns zunehmend Eigentümer an, die noch im Berufsleben stehen, aber ihr Vermögen breiter aufstellen möchten. Auch Paare, die sich nach einer Scheidung oder mit einer Erbschaft auseinandersetzen müssen, suchen häufig gezielt nach Teilverkaufsmodellen.
Wie sieht Ihr Konzept des Teilverkaufs konkret aus?
Wir kaufen bis zu 50% einer Immobilie an und zahlen den Eigentümern den entsprechenden Anteil des Marktwerts sofort aus. Gleichzeitig sichern wir ihnen ein lebenslanges Nießbrauchsrecht, sodass sie weiterhin die volle Nutzung und Kontrolle über ihr Zuhause behalten. Zudem beteiligen wir uns an energetisch sinnvollen bzw. werterhaltenden Modernisierungsmaßnahmen. Die Bewertung erfolgt durch unabhängige Gutachter, die Verträge werden notariell beurkundet und der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen – das schafft Rechtssicherheit.
Wir legen Wert darauf, dass der Eigentümer bei einem späteren Gesamtverkauf des Hauses an der Wertentwicklung der Immobilie beteiligt bleibt. Das bedeutet: Steigt der Immobilienwert, profitiert auch der ursprüngliche Eigentümer von diesem Plus.
Heimkapital hat vor Kurzem sein Portfolio um eine neue Erbbaurechtslösung erweitert. Können Sie uns mehr dazu verraten?
Gerne. Mit „Grundkapital“ haben wir ein Modell entwickelt, das sich gezielt an Eigentümer richtet, die lieber das Grundstück als einen Anteil an Haus und Grund veräußern möchten. Dabei bleibt das Haus vollständig im Eigentum des Verkäufers, während Heimkapital das Grundstück erwirbt und ein langfristiges Erbbaurecht – bis zu 199 Jahre – einräumt. Der Kaufpreis wird sofort ausgezahlt, das Nutzungsrecht bleibt uneingeschränkt bestehen. Zusätzlich wird ein fairer, vertraglich klar definierter Erbbauzins vereinbart.
Das Erbbaurecht ist seit über 100 Jahren fest im BGB verankert und gilt als besonders rechtssicheres Instrument. Auch mit dem Grundkapital bleiben wir uns treu: Eigentümer können gebundenes Vermögen freisetzen, ohne ihr Zuhause aufzugeben.
Wie ist bislang die Resonanz kurz nach dem Start?
Die Resonanz ist ausgesprochen positiv. Viele Eigentümer empfinden das Erbbaurechtsmodell als unkomplizierter und transparenter, weil es weniger laufende Verpflichtungen enthält. Besonders für Einfamilienhäuser mit hohem Grundstücksanteil ist die Lösung interessant. Wir haben bereits die ersten Dutzend Verträge abgeschlossen und sehen, dass der Bedarf groß ist – das Thema trifft einen Nerv.
Als weiteren neuen Service bieten Sie seit Kurzem eine digitale Plattform für Immobilienverkäufe. Was hat Sie zu diesem Schritt bewogen und an wen richtet sich das Portal?
Mit der Plattform HeimMakler öffnen wir uns bewusst auch für Eigentümer, die keinen Teilverkauf wünschen, sondern ihre Immobilie klassisch veräußern möchten – aber fair, schnell, kompetent und digital. Mit HeimMakler runden wir unsere Palette ab: Neben dem klassischen Gesamtverkauf eröffnet die Plattform Eigentümern den Zugang zu bewährten Verrentungsmodellen wie Rückmietverkauf oder Verkauf mit Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauch. Damit haben wir uns in den vergangenen Jahren zu einem Komplettanbieter für Immobilienverrentungslösungen entwickelt.
Verbraucherschützer gehen immer wieder hart mit Modellen zu Immobilienverrentung und Teilverkauf ins Gericht. Vor allem mangelnde Transparenz wird häufig moniert. Wie begegnen Sie möglichen Vorbehalten bei Kunden?
Wir verstehen die Kritik an der Branche als Ansporn, es besser zu machen. Deshalb fördern wir aktiv Standards, klare Aufklärung und fair gestaltete Produkte. Wir sehen die Notwendigkeit eines starken Verbraucherschutzes, dennoch gilt es zu verstehen, dass es für die Menschen mehr Optionen braucht, Liquidität im Alter freizusetzen. Eine dieser Optionen ist der Teilverkauf, und Transparenz ist dabei das Fundament unseres Geschäfts.
Wir legen alle Kosten, Bewertungen und Rechte offen, bevor überhaupt ein Vertrag unterzeichnet wird, und der Kunde kann sich jederzeit vom Abschluss zurückziehen. Jeder Kunde erhält ein unabhängiges Gutachten, alle Vereinbarungen sind notariell beurkundet, und wir nehmen uns viel Zeit für persönliche Gespräche. Außerdem haben wir eine eigene Verbraucherinformation entwickelt, die klar und verständlich alle relevanten Punkte – vom Nutzungsentgelt bis zu Rückkaufsrechten – erklärt.
Unser Anspruch ist, dass niemand eine Entscheidung trifft, die er nicht versteht. Wir wissen, dass Vertrauen nur mit Transparenz, Fairness und Sicherheit erreicht werden kann – und genau daran arbeiten wir.
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