Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat mit Urteil vom 20.08.2026 zentrale rechtliche Grundlagen des Immobilien-Teilverkaufs bestätigt. In einem Verfahren mit Bedeutung für die gesamte Branche entschied das Gericht, dass Teilverkaufsverträge nicht dem Verbraucherdarlehensrecht unterliegen. Zudem bestätigte das OLG grundsätzlich die Zulässigkeit eines Nutzungsentgelts für den veräußerten Immobilienanteil sowie einer vertraglich vereinbarten Vergütung für die spätere Abwicklung des Gesamtverkaufs. Das Urteil erging im Rahmen einer Unterlassungsklage der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv).
Der Bundesverband Immobilienverrentung e. V. (BVIV) wertet die Entscheidung als wichtigen Beitrag zur rechtlichen Einordnung des noch jungen Immobilienverrentungsmodells. Die rechtliche Bewertung des Teilverkaufs war in den vergangenen Jahren Gegenstand intensiver juristischer und politischer Diskussionen.
„Mit dem Urteil liegt nun eine obergerichtliche Entscheidung zu zentralen Fragen des Immobilienteilverkaufs vor. Das schafft deutlich mehr Orientierung für alle Beteiligten. Besonders wichtig ist aus unserer Sicht, dass der Teilverkauf als eigenständige Vertragsform beurteilt wird und damit rechtlich dort eingeordnet wird, wo seine tatsächliche Struktur liegt“, sagt Thomas Weiss, Vorstand des BVIV.
Drei zentrale Elemente bestätigt
Das Urteil betrifft wesentliche Bestandteile typischer Teilverkaufsvereinbarungen. Nach Auffassung des Gerichts unterliegt der Immobilienteilverkauf nicht dem Verbraucherdarlehensrecht, sondern stellt eine eigenständige Vertragskategorie dar. Auch das Nutzungsentgelt für den verkauften Miteigentumsanteil ist grundsätzlich zulässig und nicht nach den Vorschriften des Wohnraummietrechts zu beurteilen. Darüber hinaus bestätigte das Gericht die grundsätzliche Zulässigkeit einer vertraglich vereinbarten Vergütung für die spätere Abwicklung des Gesamtverkaufs.
Aus Sicht des BVIV betrifft die Entscheidung damit nicht nur einzelne Vertragsklauseln, sondern grundlegende Elemente der rechtlichen und wirtschaftlichen Konstruktion des Teilverkaufs.
Das Urteil fügt sich nach Angaben des Verbands in eine Reihe von Gerichtsentscheidungen und rechtswissenschaftlichen Bewertungen ein. Bereits im April 2026 hatte das Landgericht Hamburg in einem anderen Verfahren den Immobilien-Teilverkauf als eigenständiges Modell und nicht als Verbraucherdarlehen eingeordnet. Auch ein im Auftrag des BVIV erstelltes Rechtsgutachten von Prof. Dr. Hans Christoph Grigoleit von der LMU München kommt zu dem Ergebnis, dass Teilverkaufsvereinbarungen keine Darlehensverträge darstellen. Ein wesentliches Abgrenzungsmerkmal ist demnach die fehlende persönliche Verpflichtung des Teilverkäufers zur Rückzahlung des erhaltenen Kaufpreises.
vzbv legt Revision ein
Der vzbv will das Urteil so aber wohl nicht stehen lassen und hat laut seiner Website mittlerweile Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) eingelegt. (bh)
Hanseatische OLG, Hamburg, Urteil vom 20.08.2026 – Az. 5 UKI 2/25
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