Volumen und Potenzial des Markts für Pflegeimmobilien

Der Immobiliendienstleister Savills hat das Volumen des Marktes für Pflegeimmobilien ermittelt. Aktuell wird es auf etwa 201 Mrd. Euro geschätzt. Davon machen 64% Pflegeheime aus und 36% Wohnanlagen des betreuten Wohnens. Das Volumen von Bestandsimmobilien beträgt ca. 186 Mrd. Euro. Weitere 15 Mrd. Euro entfallen auf im Bau oder in Planung befindliche Objekte. „Pflegeimmobilien machen rund 1% des Anlageuniversums am deutschen Immobilienmarkt aus“, erklärt Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills. Allerdings zeige die Schätzung, dass der Investmentmarkt noch erhebliches Wachstumspotenzial besitze, so Schenk weiter.

Unterdurchschnittliche Liquidität bei steigender Zahl von Investoren

In den vergangenen Jahren wurden laut Savills jährlich zwischen 1% und maximal 1,5% des Marktvolumens gehandelt. Im Vergleich zum gesamten Immobilienmarkt für Nicht-Wohnimmobilien in Deutschland ist die Liquidität bislang deutlich geringer. Dies ist den Experten zufolge auf die oftmals geringen Losgrößen, den hohen Anteil von eigengenutzten Immobilien sowie Defiziten bei den Immobilien selbst zurückzuführen. „Viele Pflegeimmobilien stehen aufgrund zu geringer Objektgröße, Mängeln bei der Objektqualität sowie einer perspektivischen Nichteinhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen de facto nicht für die institutionelle Anlage zur Verfügung“, führt Max Eiting aus, Associate Director Operational Capital Markets Healthcare bei Savills. Während für institutionelle Investoren geeignete Produkte knapp seien, steige die Zahl der aktiven Käufer seit Jahren an. Die Bieterprozesse seien dementsprechend sehr intensiv.

In den Jahren 2019 bis 2021 war etwa jeder zweite im jeweiligen Jahr erfasste Investor zum ersten Mal in Sachen Kauf von deutschen Pflegeimmobilien aktiv. „Viele Erstkäufer kamen bislang nur bei wenigen Transaktionen zum Zuge. Da viele von ihnen ein größeres Portfolio aufbauen wollen, gehen wir davon aus, dass sie längerfristig am Markt aktiv bleiben“, kommentiert Eiting.

Zu den aktuellen Entwicklungen

Bei Projektentwicklungen sehen die Experten von Savills Chancen für risikoaffine Käufer, falls einige Projektentwickler aufgrund der explodierenden Baukosten zu schlechteren Konditionen verkaufen müssten, um frühzeitig an Kapital zu gelangen. Zugleich dürfte die Zahl der Kaufinteressenten niedriger sein als noch vor einigen Quartalen, was für Bieter eine bessere Verhandlungsposition bedeutet.

Steigende Kosten setzen aber auch den Betreibern von Pflegeheimen zu. Drohte schon vor der Pandemie einem Viertel der Betreiber die Insolvenz, dürfte die Zahl noch weiter zunehmen. Nach Schätzung von Savills werden sich Betreiber mit Eigenbestand vermehrt von ihren Immobilien trennen. Somit dürfte sich das Produktangebot am Markt erhöhen, was vom Risikoprofil aber insbesondere für risikoaffinere Investoren infrage kommt.

Größeres Angebot an Produkten durch rechtliche Änderungen

Für mehr Produkte könnten Änderungen bei den Landesheimgesetzen in Niedersachsen und Hessen sorgen. In beiden Bundesländern stehen laut Savills Reformen an. Die Vergangenheit habe gezeigt, dass diese oftmals mit höheren Einzelzimmerquoten bei Bestandsgebäuden einhergehen. Dies wiederum macht Umbauten in vielen älteren Gebäuden erforderlich, die dann vermehrt an den Markt gebracht werden dürften.

ESG könnte Dynamik am Markt erhöhen

Schwung in den Markt könnte auch das Thema ESG bringen und Chancen für Investoren mit einer Manage-to-Green-Strategie bieten. Aktuell sieht Savills noch Defizite beim Nachweis der ESG-Konformität. So gebe es beispielsweise deutschlandweit nur vier Pflegeimmobilien mit einem Nachhaltigkeitszertifikat.

Ausblick

Nach Einschätzung der Experten spreche vieles für ein langfristiges strukturelles Wachstum des Investmentmarktes für Pflegeimmobilien. „Die Aufwertung des Bestands vor dem Hintergrund höherer energetischer Standards und höherer Ansprüche bei der Ausstattung erfordern massive Investitionen. Hinzu kommt noch der Zusatzbedarf durch den demografischen Wandel. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass diese Mammutaufgabe ohne private Investoren nicht zu stemmen ist“, meint Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany. Insbesondere für risikoaffinere Investoren dürfte sich die Produktverfügbarkeit perspektivisch verbessern. Im Vorteil seien dabei Akteure, die Zugriff auf einen eigenen oder eine Kooperation mit einem Betreiber hätten, so Nemecek weiter.

Für risikoaverse Investoren ist das Angebot gerade dünner gesät aufgrund zunehmender wirtschaftlicher Schwierigkeiten aufseiten der Pflegeheimbetreiber. „Für Investoren, die bei Pflegeheimen kaum passende Produkte finden, können sich Wohnanlagen des betreuten Wohnens lohnen, da sich hier die Mieten deutlich einfacher an das Marktniveau anpassen lassen als in Pflegeheimen“, empfiehlt Eiting. (tk)