Gesünderes Verhältnis zwischen Preisen und Mieten
Je weiter der Kaufpreis und die jährlich zu erzielende Nettokaltmiete in einem Mehrfamilienhaus auseinanderklaffen, desto länger dauert es, bis sich eine Geldanlage amortisiert. Darum sind Preiskorrekturen in der aktuellen Situation für Investierende von Vorteil: Sie wirken steigenden Kaufpreis-Faktoren und damit der Renditekompression entgegen.
Die Preiskorrektur beim Zinshauskauf und parallel steigende Wohnungsmieten reduzieren also die Kaufpreisfaktoren, sorgen für steigende Renditen und eine schnellere Amortisation des Investments. Das gilt vor allem für Anlagen mit einem hohen Anteil an Eigenkapital, wie sie beispielsweise von Family Offices getätigt werden können.
Ob Anleger, die mit großen Krediten arbeiten, ebenfalls vom Stopp der Renditekompression profitieren können, hängt davon ab, wie sich die Zinssätze weiter entwickeln.
Die durchschnittlichen Renditen am Markt für Anlageimmobilien reichten im Jahr 2022 von 3,3% in den A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bis zu 5,5% in den D-Städten wie Bamberg, Jena, Solingen (Kategorisierung nach bulwiengesa). Im aktuellen Jahr ist eine Erhöhung zu erwarten.
Voraussichtlich bald wieder mehr Objekte auf dem Markt
Die Zahl der Zinshaustransaktionen in Deutschland ist im Jahr 2022 krisenbedingt gesunken. Allerdings stieg die Anzahl öffentlich inserierter Anlageimmobilien im vierten Quartal 2022 verglichen mit dem ersten Quartal wieder um etwa ein Drittel.
Auch der Jahresbeginn 2023 zeigt einen positiven Trend bei den angebotenen Objekten. Vor allem die wieder erstarkte Verkaufsbereitschaft von Gesellschaften mit Bestandsportfolios ist dafür verantwortlich.
Ein bedeutendes Kriterium für Investierende ist inzwischen der energetische Zustand einer Anlageimmobilie geworden. Unsanierte Objekte, die nach dem Erwerb noch einmal hohe Summen für die energetische Aufwertung brauchen würden, kommen nicht für jeden Investierenden infrage.
Hier lässt sich klar der Wille der Marktteilnehmer ablesen, ESG-konform zu agieren und dem Trend zum emissionsreduzierten Wohnen zu entsprechen.
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Till-Fabian Zalewski 
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