In Deutschland werden nach Schätzungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) jedes Jahr Vermögen im Wert von etwa 400 Mrd. Euro vererbt. Rund 200 Mrd. Euro hiervon entfallen auf Immobilien, von denen ein signifikanter Teil wiederum in Erbengemeinschaften landet, innerhalb derer es zu Uneinigkeit über die Verwendung des Objekts kommt.
Erbschaft kann ein Segen sein – oder im großen Streit enden
Möchte zum Beispiel der Bruder das geerbte Haus veräußern und die Schwester es lieber behalten, ist der Streit vorprogrammiert. Schließlich können die Miterben gesetzlich nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. In solchen Fällen ist der klassische Gesamtverkauf über Immobilienmakler nicht umsetzbar und die Erbauseinandersetzung wird zur großen Herausforderung.
Dies gilt umso mehr, als die Uneinigkeit, zusätzlich zur starken nervlichen Belastung, oftmals in starken finanziellen Einbußen für Betroffene mündet. Wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einig ist, bleibt es verkaufswilligen Miterben verwehrt, wertvolle Liquidität freizusetzen und zu nutzen. Zugleich leidet neben dem Familienfrieden auch der Zustand des Hauses unter der Konfliktsituation. Das Objekt droht zu verfallen, keinen Ertrag abzuwerfen und zudem an Wert zu verlieren, wenn es infolge des Konflikts leer steht oder notwendige Investitionen in die Bausubstanz ausbleiben. Die Wahrscheinlichkeit, sich als Erbe eines Tages in einer Erbengemeinschaft wiederzufinden, ist hoch, denn laut DIW werden nur 21 Prozent aller Erben allein bedacht.
Oft wird Betroffenen Zwangsversteigerung nahegelegt
Miterben wird in solchen Fällen oftmals der Weg zum Anwalt bzw. zum Versteigerungsgericht empfohlen. So kann üblicherweise jeder Miteigentümer eine sogenannte Teilungsversteigerung beantragen. Diese bietet die Möglichkeit, die Immobilie auch gegen den Willen der anderen Miterben zu veräußern und sodann den anteiligen Erlös zu vereinnahmen. Der Ablauf ist ähnlich einer Zwangsversteigerung. Teilungsversteigerungsverfahren verursachen in der Regel jedoch signifikante Rechtskosten und dauern oft über mehrere Jahre an. Der entstehende finanzielle Aufwand kann üblicherweise auch nicht durch die Rechtsschutzversicherung getragen werden. Darüber hinaus ist nach Zuschlagserteilung realistischerweise mit einem Versteigerungserlös zu rechnen, der erheblich unter dem Marktwert des Objekts liegt. Wenn in der Erbengemeinschaft einer blockiert und man sich dadurch zur Versteigerung gezwungen sieht, verhärtet dies daher oft den Konflikt und kann das persönliche Verhältnis unter den Miterben schwer belasten.
Erbteil verkaufen kann faire Lösung für alle Beteiligten sein
Eine gütlichere und wirtschaftlichere Alternative für Betroffene kann der Verkauf des Erbteils bzw. Miteigentumsanteils sein. Lange Zeit gab es jedoch keinen Käufer, mit dem ein Handel solcher Anteile sowohl zu marktgerechten Konditionen als auch mit Rücksicht auf die Zielsetzungen haltewilliger Miterben umsetzbar gewesen wäre. D.h., wer seinen Erbteil verkaufen möchte, stand vor der Herausforderung, einen adäquaten Käufer zu finden – insbesondere dann, wenn es sich um einen Miteigentumsanteil an einer Immobilie handelt.
Der Ansatz von Remedium
Die Firma Remedium hat sich auf diese Fälle spezialisiert und bietet an, den Anteil verkaufswilliger Miterben am Objekt zu erwerben; hierbei wird ein moderater Preisabschlag auf den Pro-rata-Marktwert der Immobilie angesetzt. Anschließend bewirtschaftet Remedium die gesamte Immobilie als neuer Miteigentümer und professioneller Partner für die verbleibenden Miterben. Dies umfasst auch die, für Laien oft unüberschaubare, Konzipierung und Umsetzung GEG-konformer Sanierungsmaßnahmen. Besondere Planbarkeit und Einigkeit in der künftigen Verwaltung der Immobilie wird hierbei durch ein Vertragswerk gewährleistet, das unter anderem die spätere Beantragung einer Teilungsversteigerung ausschließt.
Angedacht ist, hierdurch die Zielsetzungen der jeweiligen Beteiligten zu erfüllen: Verkaufswillige Miterben können in einem strukturierten und transparenten Verfahren ihren Verkaufswunsch erfüllen und zeitnah Liquidität erhalten. Gleichzeitig wird der Familienfrieden gewahrt und, auch im Interesse der übrigen Miterben, der Wert der Immobilie durch professionelle Verwaltung und Sanierung gesteigert. Dieser Ansatz kann gerade dann hilfreich sein, wenn in einer Erbengemeinschaft einer der Miterben den Hausverkauf zuvor blockiert hat.
Netzwerklösung für die Finanz- und Versicherungsbranche ...
Der Remedium-Ansatz kann z.B. für verkaufswillige Miterben in Betracht kommen, die das Führen von Gerichtsverfahren oder signifikante Preiseinbußen in der Verwertung ihres geerbten Vermögens vermeiden möchten. Besonders geeignet ist er ebenfalls für haltewillige Miterben, die die finanzielle Belastung einer Gesamtübernahme nicht stemmen oder, auch als Laien im Lichte komplexer werdender Regulierung, eine wertorientierte Bewirtschaftung ihrer Immobilie sicherstellen möchten.
Im Vertrieb bietet er sich an als Netzwerklösung für Makler, Juristen und weitere Privatkundenberater aus der Finanz- und Versicherungsbranche, die neben hauseigenen Ansätzen auch externe Dienstleistungen für eine wirtschaftliche und nachhaltige Konfliktbeilegung vermitteln.
... und Anlagemöglichkeit
Im Anlagebereich bieten durch Remedium durchgeführte Anteilskäufe zudem eine Investmentmöglichkeit in den Immobilien-Anlagekategorien „Core“ und „Core Plus“ für Kapitalsammelstellen, wie zum Beispiel Versicherer, Versorgungswerke und Pensionskassen, sowie weitere institutionelle Kapitalgeber und Family Offices. Mit einer ungehebelten Eigenkapitalrendite von über 9% nach Steuern und Gebühren liegt hierbei ein auskömmliches Risk-Return-Verhältnis vor. Dabei verringert der Preisabschlag im Ankauf die Abhängigkeit von späteren Wertsteigerungen und mündet zudem in überdurchschnittlichen Mietrenditen. Unter anderem aufgrund der der dem Ansatz inhärenten energetischen Ertüchtigung sowie Konfliktresolution ist zudem eine ESG-Konformität gewahrt.
Porträtfoto: © Remedium
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