Der Immobilienfinanzierungsvermittler Baufi24 hat die Entwicklung der Bruttomietrenditen, also der „Verzinsung“, die sich aus den Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt, im zweiten Halbjahr 2025 untersucht. Wie der Mietrenditeatlas von Baufi24 zeigt, sind die Bruttomietrenditen in Deutschland im ersten Halbjahr 2025 gestiegen. In der zweiten Jahreshälfte 2024 hatten sie lediglich minimal zugelegt. Im Durchschnitt der 50 größten Städte erhöhte sich die Mietrendite auf 4,01%, was einen Zuwachs um 0,12 Prozentpunkte im Vergleich zum vorherigen Halbjahr bedeutet. Den Experten von Baufi24 zufolge ist dies auf einen deutlich stärkeren Anstieg der Angebotsmieten im Vergleich zu den Kaufpreisen zurückzuführen.
Mieten steigen deutlich stärker als Kaufpreise
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen hat im bundesweiten Durchschnitt um 57 Euro auf nun 3.496,64 Euro zugelegt. Dies entspricht einem Plus von rund 1,65% in sechs Monaten. Gleichzeitig sind die Angebotsmieten um 5,28% gestiegen auf im Schnitt 11,07 Euro pro Quadratmeter.
„Insgesamt bestätigt sich das Bild, dass die Mieten deutlich stärker steigen als die Kaufpreise“, erklärt Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24. „Für Kapitalanleger ist das tendenziell ein gutes Umfeld. Wir rechnen damit, dass sich dieser Trend auch in den kommenden Jahren fortsetzt“, so Kohnen weiter. Hierfür sei der Mangel an Wohnraum und die schleppende Bautätigkeit der vergangenen Jahre maßgeblich verantwortlich.
Niedrigere Renditen vor allem in den Metropolen
Wie bereits in den Vorjahren bewegen sich die Mietrenditen in den größten Städten deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt. Am unteren Ende des Rankings landen abermals Hamburg mit 3,03%, München mit 3,08% und Frankfurt mit 3,29% vor Berlin mit 3,33% und Köln mit 3,53%. Aufgrund des hohen Ausgangsniveaus der Kaufpreise in diesen Märkten gibt es trotz teilweise deutlicher Mietanstiege nur begrenzte Renditezuwächse.
Als auffällig bezeichnen die Experten von Baufi24 die Entwicklung in der Hauptstadt: Berlin weist mit einem Minus von 157 Euro pro Quadratmeter als einzige der Top-5-Städte einen spürbaren Rückgang der Kaufpreise auf und zugleich den größten Renditezuwachs mit +0,27 Prozentpunkten. Dieser Effekt sei vor allem darauf zurückzuführen, dass die tatsächlich gezahlten Kaufpreise in den vergangenen Monaten häufig unter den Angebotspreisen lagen – eine Differenz, die sich nun in den Daten widerspiegle, heißt es dazu im Mietrendite-Atlas. In Hamburg blieb der Kaufpreis fast konstant, wohingegen München, Köln und Frankfurt deutliche Preissteigerungen verzeichneten, die dort die Renditeanstiege bremsten.
Kauf in Top-Lagen der größten Städte deutlich teurer
In Deutschlands Metropolen stellt der Kauf von Wohneigentum statt Miete laut Auswertung von Baufi24 in den Top-Lagen keine Alternative dar, da Objekte gerade in Top-Lagen deutlich teurer sind. „Eine nachhaltige Entspannung sehen wir nicht in zusätzlichen Regulierungen und Markteingriffen, sondern in der Schaffung von mehr Wohnraum. Nur so lassen sich langfristig sowohl der Miet- als auch der Kaufmarkt entlasten“, so Kohnen.
Strukturschwache Regionen mit den höchsten (theoretischen) Mietrenditen
Angeführt wird die Rangliste weiterhin von B-Lagen wie Chemnitz mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 5,85 %, Hagen mit 5,17% und Wuppertal mit 5,08%. Rang 4 belegt Gelsenkirchen mit 5,07% und Mönchengladbach mit 4,86%. Wuppertal weist mit einem Plus von 0,35 Prozentpunkten den größten Renditezuwachs im bundesweiten Vergleich auf, gefolgt von Hannover mit einem Plus von 0,34 Prozentpunkten und Solingen mit einem Plus von 32 Prozentpunkten.
Höheres Risiko von Leerstand und schwächere Preisentwicklung
Dass strukturschwächere Städte in Nordrhein-Westfalen und Ostdeutschland regelmäßig die Ranglisten anführen, sei laut Baufi24 ein anhaltender Trend. „Höhere Mietrenditen in diesen Regionen gehen jedoch häufig mit realen Risiken wie erhöhtem Leerstand oder schwächeren Perspektiven für die Preisentwicklung einher. Kapitalanleger sollten sich deshalb besonders gut mit den lokalen Gegebenheiten auskennen, um diese Risiken realistisch einschätzen zu können“, sagt Kohnen.
Einordnung und Ausblick
Der Geschäftsführer von Baufi24 warnt aber auch Investoren, nicht allein auf hohe Renditewerte zu achten. So würden aktuelle Umfragen zeigen, dass fast jeder achte private Eigentümer mit der Vermietung sogar Verlust macht – oft bedingt durch staatliche Eingriffe, steigende Kosten und sinkende Erträge.
Die im Mietrenditeatlas ausgewiesenen Werte basieren auf dem Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Bestandswohnung und der Kaltmiete bei Neuvermietung. In der Praxis sei eine sofortige Neuvermietung jedoch häufig nicht möglich, da viele Objekte langjährig vermietet seien. Die Renditen würden daher ein theoretisches Potenzial unter optimalen Bedingungen widerspiegeln. Der Atlas diene als Orientierungshilfe, so Baufi24. (tik)
Lesen Sie auch:
Weitere Meldungen rund um Immobilienthemen finden Sie in unserer Rubrik „Immobilien“.
- Anmelden, um Kommentare verfassen zu können
