Die Immobilienpreise in Deutschland haben 2025 leicht zugelegt. Dieser Trend wird sich laut „Postbank Wohnatlas 2026“ langfristig noch verstärken: Bis 2035 sollen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte inflationsbereinigt (real) um 0,41% pro Jahr steigen. Im Rahmen der Studie haben Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank die Preisentwicklung in 400 Landkreisen und kreisfreien Städten unter die Lupe genommen. Ihre Berechnungen zeigen, wie sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand bis 2035 entwickeln könnten. Besonders deutliche Preiszuwächse dürfte es der Analyse zufolge voraussichtlich in einigen Groß- und Mittelstädten geben, ebenso in den Umlandregionen der sieben größten Metropolen hierzulande, in Teilen Süddeutschlands sowie in einigen Ferienregionen.
Wo nur geringe Preiszuwächse oder Rückgänge zu erwarten sind
Geringe reale Preiszuwächse sagt das HWWI unter anderem für mehrere Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz voraus ebenso wie für einige Gebiete in Niedersachsen sowie im Nordosten Bayerns. Von Preisrückgängen gehen die Experten dagegen in stark ländlich geprägten Regionen in Ost- und Mitteldeutschland aus sowie in einigen grenznahen Gebieten.
„Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich immer deutlicher, dass die sozioökonomische Lage, definiert als wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung, über die künftige Wertentwicklung entscheidet. Vor allem dort, wo Menschen zuziehen, Arbeitsplätze entstehen und Wohnraum knapp bleibt, haben Bestandswohnungen gute Aussichten auf weitere Wertzuwächse. In strukturschwachen und stark ländlichen Regionen dürfte die Preisentwicklung dagegen deutlich verhaltener ausfallen“, erläutert Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland.
Die Bundesländer mit den voraussichtlich höchsten Preisanstiegen
Für dreizehn Bundesländer erwarten die HWWI-Experten im Durchschnitt über alle Regionen bis 2035 steigende reale Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Lediglich Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen könnten Preisrückgänge außerhalb der meisten Groß- und Mittelstädte aufweisen. Diese Entwicklung werde insbesondere von den erwarteten deutlichen Bevölkerungsrückgängen in den ländlichen Regionen getrieben.
Die größte Preiszunahme im Bundesländervergleich dürfte es voraussichtlich in Schleswig-Holstein geben. Dort geht das HWWI bis 2035 über alle Regionen von einem jährlichen Preisanstieg von 0,8% aus. In der Rangliste folgen Berlin und Bayern mit knapp über 0,6% Zuwachs sowie Baden-Württemberg, Brandenburg und Hessen mit knapp unter 0,6%.
Zur Entwicklung in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen
Für drei Bundesländer rechnen die Experten hingegen von durchschnittlich sinkenden Kaufpreisen in den kommenden zehn Jahren: So dürften sich die Preise in Sachsen-Anhalt der Prognose zufolge im Durchschnitt über die vierzehn Landkreise und kreisfreien Städte real um 0,5% pro Jahr verringern. In Thüringen dürfte es einen Rückgang der realen Kaufpreise um 0,2% und in Sachsen um 0,1% geben.
„Entgegen dem Trend erwarteter Preissenkungen dürften sich einige Groß- und Mittelstädte in diesen drei Bundesländer anders entwickeln. Ein Beispiel dafür ist Leipzig in Sachsen. Die Stadt führt die Liste der Regionen mit dem größten Kaufpreisanstieg an. Aber auch Dresden, Erfurt und Potsdam gehören zu diesen Ausnahmen“, erklärt Beermann. „Kaufpreise für Wohnungen steigen langfristig vor allem dort, wo die Prognosen auf ein Wachstum und eine Verjüngung der Bevölkerung sowie höhere verfügbare Einkommen hinweisen. Ein besonders hoher prozentualer Anstieg entsteht oft dann, wenn im Vergleich zu anderen Großstädten die Quadratmeterpreise derzeit noch moderat sind.“
Leipzig mit größtem erwarteten Preissprung bis 2035
Diese Annahmen gelten für Leipzig. Bevölkerung und auch Anzahl der Personen im erwerbstätigen Alter sollen laut Prognosen wachsen und die verfügbaren Einkommen steigen. Dabei liegt der Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Bestand mit durchschnittlich 3.205 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025 noch unter vielen anderen Großstädten in Deutschland. Das prognostizierte jährliche Preiswachstum beläuft sich in Leipzig im Durchschnitt bis 2023 auf 1,9%. Die stellte den höchsten prognostizierten Anstieg aller untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte dar.
Die zehn Regionen mit höchster Preisdynamik
In welchen Landkreisen und kreisfreien Städten sind den Experten zufolge abgesehen vom Spitzenreiter Leipzig die höchsten Preisanstiege zu erwarten? Zu den Top-10-Regionen gehören gleich fünf Landkreise in Brandenburg. Der Landkreis Barnim folgt mit deutlichem Abstand auf Leipzig au Rang 2. Im Kreis Barnim erwartet das HWWI eine durchschnittliche Preissteigerung von rund 1,5% pro Jahr bis 2035. Auch in den Landkreisen Teltow-Fläming auf Rang 3, Dahme-Spreewald auf Platz 4, Oberhavel auf Rang 6 und Potsdam-Mittelmark auf Platz 7 in Brandenburg dürften die Preise für Eigentumswohnungen voraussichtlich überdurchschnittlich ansteigen. Die Top-10-Liste wird vervollständigt von zwei Landkreisen in Bayern und jeweils einem in Schleswig-Holstein und Hessen.
Die Top-10-Großstädte mit dem größtem Wertzuwachs bis 2035
Leipzig liegt im Ranking der Großstädte mit der höchsten prognostizierten Preisentwicklung bis 2035 vorne. Rang 2 belegt Ludwigshafen am Rhein mit einem berechneten Anstieg von 1,2% vor Dresden auf dem Bronzerang mit einer erwarteten Preissteigerung von 1.1%. Obwohl die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Schnitt über alle Regionen in Sachsen sinken, landen somit gleich zwei Städte aus Sachsen vorne in der Rangliste und entwickeln sich folglich gegen den Schnitt positiv.
Auf den Rängen 4 bis 6 folgen Bonn, Erlangen und Oldenburg. Das Bundesland Brandenburg ist in der Top-10-Liste der Großstädte mit Potsdam auf Rang 7 prominent vertreten. Der jährliche erwartet Zuwachs liegt bei 0,9%. Potsdam hat bereits heute sehr hohe Quadratmeterpreise von 5.897 Euro – der größte Wert in den Top 10. Den geringsten Kaufpreis weist die rheinland-pfälzische Stadt Ludwigshafen am Rhein auf. Dort haben die Eigentumswohnungen 2025 im Durchschnitt 2.859 Euro pro Quadratmeter gekostet.
Wohnungspreise werden wohl in keiner Großstadt sinken
Für alle deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern sagen die Experten mindestens gleichbleibende oder zumeist steigende Preise bis zum Jahr 2035 voraus. In keiner Großstadt sei laut HWWI in den kommenden zehn Jahren voraussichtlich mit einem Kaufpreisverlust zu rechnen. Im Schnitt dürften die Preise für Eigentumswohnungen über alle Großstädte außer den „Big 7“ um rund 0,6% pro Jahr zulegen.
Für die Mittelstädte und die sieben größten Städte rechnen die Experten mit einer Zunahme um 0,5% pro Jahr. In den Landkreisen gehen sie über alle Regionen im Durchschnitt von einem etwas geringeren jährliches Wachstum von 0,4% aus.
„Bei den prognostizierten Preisen handelt es sich um Durchschnittswerte für ganze Regionen. Wie sich die Preise tatsächlich entwickeln, hängt im Einzelfall stark von Faktoren wie Lage, Infrastruktur und Nachfrage vor Ort ab. Deshalb gibt es auch in Bundesländern mit insgesamt verhaltener Entwicklung einzelne Städte und Regionen mit steigenden Preisen“, erläutert Beermann. (tik)
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