Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind 2024 weiter leicht gesunken, wohingegen es mit den Mieten nach oben ging. So kostete eine Eigentumswohnung im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte 0,7% weniger als im Vorjahr. Die Nettokaltmieten hingegen haben sich um 5,1% erhöht.
Niedrigere Einkommensbelastung für Käufer
Als Konsequenz ist die Einkommensbelastung für Käufer im Schnitt gesunken. Sie mussten 2024 für eine 70 m2 große Wohnung aus dem Bestand 18,3% des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden. Im Jahr zuvor waren es noch 19,2%. Die Einkommensbelastung für Mieter hingegen hat sich leicht erhöht. Das Plus von 3,6% bei den verfügbaren Haushaltseinkommen reichte laut Postbank Wohnatlas nicht aus, um die höheren Mieten auszugleichen. Mieter mussten im Schnitt über alle Regionen hinweg 14,1% des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung einkalkulieren. Im Vorjahr waren es noch 13,9%.
In 130 Regionen reichen 15% des Einkommens für Kreditzahlungen
Laut HWWI leben momentan 23% der deutschen Haushalte in einer eher günstigen Kaufregion. In 130 Landkreisen und kreisfreien Städten sind weniger als 15% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens ausreichend, um laufende Kreditzahlungen für den Erwerb einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung zu begleichen. Diese Rechnung gilt für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 80% des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und 2% Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,5% und einem Darlehenszins von 3,5% pro Jahr.
Ein Viertel der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 56 Regionen mit vergleichsweise sehr hohen Kaufpreisen. Dort müssen mindestens 25% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufgewendet werden. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Situation hier jedoch leicht entschärft: 2023 waren es noch 27% der Haushalte in 69 Regionen.
Im Idealfall nicht mehr als 25% des Einkommens
„Gesunkene Kaufpreise, gestiegene Einkommen und ein weitgehend stabiles Zinsniveau machen es für Durchschnittsverdiener*innen wieder leichter, eine Eigentumswohnung zu finden, die im Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Privatkundenbank Deutschland „Wer ein passendes Objekt im Auge hat, sollte allerdings genau prüfen, ob die Finanzierung auch langfristig tragbar ist“, so der Experte weiter.
Mieten vor allem in Großstädten als finanzielle Last
Was die Einkommensbelastung durch die Miete geht, leben 31% der Haushalte hierzulande in einer von 165 günstigen Regionen. Dort sind weniger als 13% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung erforderlich. Demgegenüber wohnen 22% der Haushalte in einer der 43 Regionen, die für Mieter eher kostspielig sind, da im Schnitt 17,5% oder mehr des Einkommens für die Miete draufgehen.
Besonders hoch fällt die Mietbelastung in Großstädten aus. Auf Platz 1 der Rangliste landet Berlin mit einem Anteil von im Schnitt 27,1% des Haushaltseinkommens. München folgt mit 25,5%. Alle anderen untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte liegen unter der Marke von 25% – wenn auch Freiburg im Breisgau mit 24,8% nur knapp.
Wohnungskauf belastet in Großstädten mehr als Miete
In den Großstädten wird der Kauf einer Eigentumswohnung jedoch noch zu einer größeren finanziellen Last als die Miete. Besonders deutlich ist der Unterschied 2024 mit 18,4 Prozentpunkten in Hamburg. In München betrug die Differenz 18,1 Prozentpunkte, in Berlin 16,1 und in Frankfurt am Main 15,0. Große Unterschiede gibt es auch in Potsdam (13,9), Rostock (13,1) und Regensburg (12,6).
Top 10 der Großstädte
Die Experten des HWWI haben eine Rangliste erstellt mit den zehn Großstädten, in denen sowohl Kauf als auch Miete von Wohnungen aus dem Bestand das Einkommen besonders stark belastet – siehe Grafik.
Insgesamt leben 23% der Haushalte in einer von 56 Regionen, in der Käufer deutlich stärker belastet sind als Mieter. Hier liegt der Aufschlag bei mindestens acht Prozentpunkte.
Insbesondere in ostdeutschen Regionen ist Kaufen günstiger als Mieten
Dagegen wohnt knapp die Hälfte der Haushalte l in einer von 226 Regionen, in der sich die durchschnittliche Einkommensbelastung von Wohnungskäufern maximal vier Prozentpunkte über der von Mietern bewegt. Dabei kommt in 106 Regionen, in denen 15% der Haushalte ansässig sind, die zusätzliche Belastung höchstens auf 2% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens. In 48 Regionen mit 8% der deutschen Haushalte muss für die Finanzierung sogar ein geringerer Anteil des Einkommens aufgewendet werden als für die Nettokaltmiete.
Insbesondere in Ostdeutschland wird die Kreditfinanzierung weniger zur Last für das Einkommen als die Miete. Den größten Vorteil haben Käufer im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt: Hier müssen sie 7,8% des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung berappen. Das sind 3,1 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im sächsischen Vogtlandkreis, dem Landkreis Greiz in Thüringen, dem Saale-Orla-Kreis in Thüringen, dem Unstrut-Hainich-Kreis in Thüringen, dem Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt und dem sächsischen Erzgebirgskreis sparen Käufer laut Postbank Wohnatlas ebenfalls mindestens 2,5% des Haushaltseinkommens. (tik)
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