Eigentumswohnungen kosteten im dritten Quartal 2026 erstmals seit gut zwei Jahren etwas weniger als im dritten Quartal 2025. Die belegt das jüngste Update des GREIX-Kaufpreisindex, ein Gemeinschaftsprojekts der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft. Der Index basiert auf notariell beurkundeten Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen lokaler Gutachterausschüsse und bildet die Preisentwicklung von derzeit 27 Städten und Regionen ab.
Gegenüber dem Vorquartal legten die nominalen Preise für Eigentumswohnungen um 0,5% zu. Einfamilienhäuser wurden 0,5% günstiger gehandelt, Mehrfamilienhäuser 0,2%. Im Vergleich zum Vorjahresquartal waren die Preise für Eigentumswohnungen 0,2% im Minus. Somit bewegten sich die Preise erstmals seit dem zweiten Quartal 2024 wieder unter dem Vorjahresniveau. Einfamilienhäuser lagen noch 0,9% über dem Wert aus dem Vorjahr, Mehrfamilienhäuser 2,4% unter der Vorjahresmarke. Wegen der geringen Zahl an Transaktionen sei die Aussagekraft bei Mehrfamilienhäusern eingeschränkt, wie die Experten anmerken.
Aufwärtsdynamik bei Eigentumswohnungen gestoppt
Dass die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal gestiegen sind und trotzdem unter dem Vorjahreswert bleiben, liege den Experten zufolge am Verlauf seit Herbst 2025. Im vierten Quartal 2025 haben die Preise um 0,8% nachgegeben und bewegen sich seitdem weitgehend seitwärts. Der aktuelle Anstieg reiche nicht aus, um diesen Rückgang auszugleichen. Anfang 2025 hatte der jährliche Preisanstieg noch 3,3% betragen, im zweiten Quartal 2026 nur noch 0,1%.
Inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, sind die Preise in allen drei Segmenten zurückgegangen. Gegenüber dem Vorquartal sind sie bei Eigentumswohnungen real um 0,3% gesunken, bei Einfamilienhäusern um 1,3% und bei Mehrfamilienhäusern um 1,0%. Im Vorjahresvergleich gab es reale Preisrückgänge von 3,0% bei Eigentumswohnungen, 2,0% bei Einfamilienhäusern und 5,2% bei Mehrfamilienhäusern.
GREIX-Experten sprechen von Trendwende
„Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen ist praktisch zum Stillstand gekommen. Das erste Minus im Jahresvergleich seit mehr als zwei Jahren markiert eine Trendwende, auch wenn der Rückgang noch klein ist. Auch die Inseratsdaten sprechen für einen schwächeren Markt: Wohnungen und Häuser bleiben länger inseriert, und die Angebotspreise werden häufiger nach unten angepasst“, erklärt Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Es werden weniger Wohnungen und Einfamilienhäusern verkauft
Im zweiten Quartal 2026, für das inzwischen vollständige Daten zur Anzahl der Transaktionen vorliegen, wurden 1,7% weniger Eigentumswohnungen verkauft als ein Jahr zuvor. Das Segment der Einfamilienhäusern verzeichnt sogar einen Rückgang um 8,2%. Die Auswertungen für das dritte Quartal 2026 lassen erkennen, dass sich diese schwächere Entwicklung fortsetzt. Da die Erfassung einzelner Kaufverträge zeitverzögert erfolgt, lässt sich noch keine konkrete Veränderungsrate nennen.
Unterschiedliche Entwicklung bei Großstädten
Der Blick auf die Metropolen ergibt ein uneinheitliches Bild: So legten die Preise in Köln im Vergleich zum Vorquartal um 2,8% zu, in Frankfurt am Main um 2,4% und in Düsseldorf um 0,8%. Berlin weist hingegen einen Rückgang um 0,9% auf, was den stärksten Rückgang darstellt. Die Preise in Stuttgart blieben mit einem Minus von 0,1% fast unverändert. In Leipzig sind sie ebenfalls stabil geblieben (0,0%). Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen die Preise in Berlin 2,9% niedriger. Das bedeutet das dritte Jahresminus in Folge. In Köln legten sie dagegen um 4,6% zu. In Leipzig ging das Jahresplus von 3,9% im Vorquartal auf 0,6% zurück. Seit 2014 haben die Preise für Eigentumswohnungen in Leipzig um fast 150% angezogen – so stark wie in keiner anderen ausgewerteten Stadt.
Leichte Preisanstiege oder aber Rückgänge auch andernorts
Auch außerhalb der acht größten Städte hierzulande ist kein einheitlicher Trend zu beobachten. So haben die Preise für Eigentumswohnungen in Karlsruhe im Vergleich zum Vorquartal um 1,7% angezogen, in Dortmund um 0,2%. Die Preise in Lübeck bewegen sich mit einem Minus von 0,1% fast auf Vorquartalsniveau. In Münster wiederum verringerten sich die Preise um 1,9%.
Erholung der Märkte noch nicht in der Breite
Eine Sonderauswertung bis zum zweiten Quartal 2026 verdeutlicht große Unterschiede zwischen den lokalen Wohnungsmärkten. Hierfür haben die Experten 24 Städte und Kreise nach ihrem Preisniveau im Jahr 2019 in drei Gruppen eingeteilt. In der günstigsten Gruppe lagen die Preise zuletzt im Mittel 3,3% über ihrem früheren Höchststand. In der teuersten Gruppe bewegten sich die Preise hingegen noch 10,2% unter dem Höchststand. Besonders groß ist der Unterschied zwischen Leipzig und Stuttgart: Leipzig lag 3,6% über seinem früheren Höchststand, Stuttgart noch 21,8% darunter.
„Von einer flächendeckenden Erholung kann keine Rede sein. Während einige günstigere Märkte ihre früheren Höchststände bereits wieder erreicht haben, liegen viele teure Märkte noch deutlich darunter. Eine mögliche Erklärung ist ihre stärkere Zinsempfindlichkeit: Wo Immobilien schon vor der Zinswende teuer waren, und vergleichsweise geringe Renditen boten, dürften die gestiegenen Finanzierungskosten besonders stark auf die Preise gewirkt haben“, erläutert Zdrzalek.
Höhere Vermarktungsdauer
Ergänzend wertet der GREIX Inseratsdaten der VALUE Marktdatenbank aus. Alle Liquiditätskennzahlen weisen derzeit in dieselbe Richtung. Die Vermarktungsdauer betrug im dritten Quartal 2026 im gleitenden Vierquartalsdurchschnitt rund 94 Tage für Eigentumswohnungen und 95 Tage für Einfamilienhäuser. Bei Wohnungen war das der höchste Wert seit dem zweiten Quartal 2025, bei Häusern seit dem ersten Quartal 2025. Gleichzeitig erfolgten bei 22,4% der Inserate für Eigentumswohnungen und 21,0% der Inserate für Einfamilienhäuser Anpassungen der Angebotspreise. Diese Anteile sind seit fünf Quartale in Folge gestiegen. Laut den GREIX-Experten würden frühere Auswertungen zeigen, dass zunehmende Preisnachlässe in Inseraten tendenziell mit einer schwächeren Preisentwicklung im Folgequartal einhergehen. (tik)
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