„Gerade jetzt zeigt sich, wie wichtig es ist, dass Kunden einen Bausparvertrag haben“

Herr Andreas, Bausparen war lange eine Selbstverständlichkeit. In der Niedrigzinsphase ist es aber in die Kritik geraten. Lohnt sich Bausparen trotz Niedrigzinsen noch?

Das würde ich anders formulieren. Die Frage ist, wie die aktuelle Wahrnehmung ist, und diese Frage muss man so beantworten, dass es sich verschoben hat. Die großen frei besparten Verträge zur Zinsabsicherung sind deutlich weniger geworden, da Kunden, statt einen Bausparvertrag, zu besparen lieber direkt das Darlehen tilgen. Was aber zugenommen hat, sind Verträge im Rahmen eines Konstantdarlehens, bei dem die Bausparkasse vorab ein Vorausdarlehen gewährt und das durch einen Bausparvertrag abgelöst wird. Es ist ein Koppelprodukt, womit Zinssicherheiten von 20 oder 30 Jahren erzeugt werden, bei gleicher konstanter Rate.

Was spricht sonst noch für die Bausparvermittlung?

Es gibt noch zwei wesentliche Faktoren, die Baufinanzierungsmakler oft nicht richtig beachten. Der erste Punkt ist die neue Wohnungsbauprämie ab 2021. Hier wurden die Einkommensgrenzen deutlich erhöht. Eine Familie mit zwei Kindern kann bis 105.000 Euro brutto verdienen, um sie in Höhe von 140 Euro p. a. zu erhalten. Bei zehn oder 15 Jahren Laufzeit ergibt sich ein Ertrag im Guthaben. Stellt man den Ertrag den Kosten für das Bauspardarlehen gegenüber, so erhält man einen anderen Grenzzins als den ausgewiesenen Sollzins der Bausparkasse, und das gepaart mit Zinssicherheit und Freiheit, da der Kunde den Bausparvertrag frei bespart und in Notsituationen jederzeit entsprechend reagieren kann.

Und der zweite Faktor?

Der andere Aspekt ist der Gap einer zehnjährigen Bankkondition zu einer 20-jährigen Bankkondition oder einer 15-jährigen zu einer 30-jährigen Bankkondition. Hier zahlt der Kunde Zinsaufschläge für seine Sicherheit. Unterlegt man die kürzere Laufzeit mit einem Bausparvertrag, der dann die zehn- oder 15-jährige Bankrestschuld ablöst, erhält man im Ergebnis dasselbe, jedoch mit geringeren Gesamtkosten. Hier lohnen sich Verträge mit kleinen Anspargraden wie der Neo 2,35 der ALTE LEIPZIGER oder der F45 der SIGNAL IDUNA, die bereits ab 20% zuteilen. Wichtig in dieser Strategie ist nicht der Sollzins, auf den alle schauen, sondern das Verhältnis Anspargrad zu Tilgungsleistung für das Bauspardarlehen. Die niedrigen Gesamtkosten werden durch den Gap der günstigeren Bankkondition erzeugt.

Wie sieht der typische Bausparkunde von heute aus?

Bausparen ist per se erst einmal ein Sparprodukt, mit dem der Kunde zum Beispiel in Form der Vermögensbildung mit vermögenswirksamen Leistungen oder als Rücklage für seine Immobilie Vorsorge betreibt. Das ist nicht dumm, da es sicher ist. Was in den letzten Jahren zugenommen hat, ist die Rücklagenbildung für die eigene Immobilie und der sofortige Konsum für die eigene Immobilie in Form von Modernisierungsdarlehen, die bis 30.000 Euro ohne Grundbucheintragung stattfinden. Der Vorteil dieser Darlehen liegt nicht unbedingt im Zins, sondern in der kleinen Rate. Hier erhält man etwa bei der Bausparkasse Mainz bereits für 200 Euro im Monat ein Volumen von 30.000 Euro und kann damit entsprechend gestalten und verändern. Das lohnt sich, denn allein durch energetische Maßnahmen reduziert man damit schon seine Rate. Der Aufwand für die Beantragung ist überschaubar. Die ALTE LEIPZIGER Bauspar AG will zum Beispiel nur die letzten zwei Girokontoauszüge sehen und eine Kopie von der Wohngebäudepolice oder einen Grundbuchauszug.

Für welche Kunden ist Bausparen besonders attraktiv?

Für Kunden, die sich in der vorbereitenden Baufinanzierung befinden, ist Bausparen schon fast ein Muss. Es ist ein Vorsparen auf die eigene Immobilie – einhergehend mit einer hohen Rendite für die Kunden. Dabei ist nicht der Sollzins entscheidend, sondern die monatliche Belastung für das Bauspardarlehen. Diese Bauspardarlehen sind bis 30.000 Euro blanko ohne Grundbucheintragung möglich und damit erhöht der Kunde sein Eigenkapital. Je weniger Kapital er von der Bank aufnehmen muss, desto besser wird sein Bankzins sein, und das rechnet sich einfach. Prof. Dr. Hartmut Walz hat das in seinem Buch „Einfach genial entscheiden in Geld- und Finanzfragen“ nochmals genau dargelegt. Besonders attraktiv ist Bausparen noch für die Mitnahme der neuen Wohnungsbauprämie. Zahlt man hier den vollen Satz ein zum Erreichen der Prämie, dann erhält man allein durch die Prämie eine garantierte Rendite von ca. 1,5%.

Ist das Bausparen insbesondere in unsicheren Zeiten sinnvoll?

Gerade jetzt zeigt es sich für Makler, wie wichtig es ist, dass ihre Kunden einen Bausparvertrag haben. Hat der Kunde eine finanzielle Not, dann werden Einzahlungen ausgesetzt oder es wird gekündigt, um Liquidität zu erzeugen. Das schützt den Bestand des Maklers und seine laufenden Verträge bleiben bestehen.

Wie wichtig ist gerade beim Bausparen eine professionelle Beratung?

Ein paar Basics reichen, um hier und da mal über einen Bausparvertrag zu stolpern. Für den Makler ist es wichtig zu wissen, wo sich Bausparen lohnt und auf welche Bausparkasse er bauen kann. Der Deutsche liebt Sicherheit und der Berater kann ihm diese anbieten. Wichtig ist dabei auch, dass man die Kirche im Dorf lässt und Bausparsummen empfiehlt, die angemessen sind. Große Bausparsummen gehören nur bei einer Baufinanzierung mit dazu.

Wie hat sich das Bauspargeschäft in den letzten Jahren geändert?

Es ist nicht einfacher geworden. Wo früher noch Renditetarife attraktiv waren, gibt es diese inzwischen so gut wie nicht mehr. Was sich auf jeden Fall massiv geändert hat, ist die Nachfrage nach Modernisierungsdarlehen. Diese Darlehen haben stark angezogen. Und gerade hier hat der Bausparvertrag seine große Stärke. Entweder jetzt und hier im Rahmen von Modernisierungsdarlehen oder als Rücklage für spätere Vorhaben. Mit der neuen Prämie macht der Kunde in seinem Guthaben ein Plus und hat dazu die Option eines Bauspardarlehens, welches bis 30.000 Euro blanko gewährt wird. Rückzahlungen des Darlehens sind jederzeit kostenlos möglich.

Kann Bausparen auch für Versicherungsvermittler ein attraktives Zusatzgeschäft sein?

Die Berater sollten das anders betrachten. Wenn der Berater nicht die VL und die staatliche Prämie anspricht und mitnimmt, dann macht es die Bank, und wenn es die Bank macht, dann macht die Bank auch noch andere Sachen.

Sie setzen insbesondere auch auf Wohn-Riester. Warum ist gerade die Kombination von Wohn-Riester und Bausparen interessant?

Wohn-Riester lohnt sich im Rahmen einer Baufinanzierung besonders, um Restschulden abzulösen – trotz Besteuerung im Alter. Hier sind im richtigen Tarif Grenzzinsen von unter 0% möglich. Fragt man den Kunden, ob er möchte, dass sich der Staat mit beispielsweise 70 Euro an der Tilgung vom Haus beteiligt, so habe ich noch keinen Kunden erlebt der „Nein“ sagt.

Natürlich hat Wohn-Riester auch seine Fußnoten, die insbesondere bei einer Scheidung zum Tragen kommen. Trotzdem lohnt es sich mathematisch, einen frei besparten Wohn-Riester-Vertrag im Rahmen einer Baufinanzierung abzuschließen. Von Kombimodellen mit Wohn-Riester bin ich allerdings nicht begeistert. (mh)

Das Interview lesen Sie auch in AssCompact 07/2020 auf Seite 82f und in unserem ePaper.