Deutschlands Wohnungsmarkt so gut wie leer gefegt

Der marktaktive Leerstand am deutschen Wohnungsmarkt lag Ende 2019 bei 2,8% oder rund 603.000 Einheiten. Damit sind im gesamten Bundesgebiet nur etwa 600.000 Einheiten unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar. Damit ergibt sich bundesweit erstmals seit 13 Jahren kein Rückgang mehr gegenüber dem Vorjahr. Das geht aus dem CBRE-empirica-Leerstandsindex 2020 hervor, der einzigen Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland.

Totaler Leerstand fast doppelt so hoch

Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine Ruinen oder dysfunktionalen Leerstände. Fortgeschriebene Zahlen auf Basis des Zensus für den totalen Leerstand im Jahr 2019 fallen daher höher aus und summieren sich laut Empirica auf 1,08 Millionen Geschosswohnungen sowie weiteren 0,39 Millionen Wohnungen in Eigenheimen. Vier von zehn leerstehenden Geschosswohnungen seien aber nicht unmittelbar disponibel und daher kein marktaktiver Leerstand.

Wachstums- vs. Schrumpfungsregionen

Der marktaktive Leerstand liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,1% immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,2%. Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen schwillt der Leerstand weiter an und beträgt derzeit 8,6%. Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 1,9% und ist hier im 13. Jahr rückläufig. 2006 hatte die Leerstandsquote dort immerhin noch bei 3,3% gelegen.

Nur 0,2% Leerstand in München und Frankfurt

Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in München und Frankfurt mit je 0,2%. Dahinter folgen Freiburg (0,3%) sowie Münster und Darmstadt (je 0,4%). Am anderen Ende der Skala stehen Pirmasens (9,3%) und Chemnitz (8,4%). Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In zwei Städten ist die Leerstandsquote seit 2014 um zwei Prozentpunkte oder mehr geschrumpft: Leipzig (-3,2 Punkte) und Salzgitter (-2,4 Punkte). Bedeutende Zuwächse von knapp einem Prozentpunkt oder mehr weisen dagegen Dessau-Roßlau (+1,9 Punkte), Gera (+0,9 Punkte) sowie Frankfurt/Oder (+0,6 Punkte) auf. Auf den Plätzen vier und fünf folgen die westdeutschen Städte Coburg sowie Wilhelmshaven (je +0,3 Punkte).

Zeitenwende

Bis vor wenigen Jahren konnte in den Wachstumsregionen der Abbau von jährlich 25 bis über 30 Tausend Wohnungsleerständen noch einen wesentlichen Beitrag zur Entlastung der Wohnungsmärkte leisten. Das ist jetzt vorbei, gegenüber 2018 konnten dort zuletzt jährlich nur noch rund vier Tausend Leerstände wiederbewohnt werden; die Reserven sind erschöpft. Die städtischen Märkte brauchen daher dringend Neubau und dazu Bauland nahe den Haltepunkten des ÖPNV im Umland von Verdichtungsräumen. Umgekehrt steigt der Leerstand in den Schrumpfungsregionen jährlich um rund vier Tausend Wohnungen an. Das Leben auf dem Land muss daher wieder attraktiver gemacht werden. (mh)