Wasserschaden: Wann muss der Eigentümer Ausgleich leisten?

Bei den aktuell außergewöhnlich niedrigen Temperaturen in großen Teilen Deutschlands kommt es immer wieder vor, dass das Wasser in einer Leitung gefriert und ein Rohrbruch die Folge ist. Schlimm genug, wenn man sich als Eigentümer dann mit der Schadenbehebung rumschlagen muss. Schlimmer noch, wenn auch die Nachbarimmobilie von dem Wasserschaden betroffen ist. Und wen trifft überhaupt die Schuld für den Wasserrohrbruch? Den Vermieter als Eigentümer, den Mieter, weil er nicht ausreichend heizte oder eher denjenigen, der die Leitung verlegt und vielleicht nicht ausreichend isoliert hatte? Diese Frage sollte der Bundesgerichtshof (BGH) nun in einem verworrenen Fall klären, in dem auch die einstigen Eigentumsverhältnisse eine Rolle spielten.

Wasserrohrbruch durch eingefrorene Leitung

In einer Dezembernacht im Jahre 2009 sanken die Außentemperaturen auf –20 Grad. Das hatte zur Folge, dass eine Kaltwasserleitung in einer Zahnarztpraxis einfror und brach. Bei der Praxis handelte es sich jedoch nur um eine Einheit des Gebäudes. In der anderen Einheit befand sich ein Gastronomiebetrieb, der einen Wasserschaden in Höhe von über 73.000 Euro erlitt. Der Gebäudeversicherer der Inhaberin des Gastronomiebetriebs regulierte den Schaden und machte anschließend einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus übergegangenem Recht gegen den Eigentümer der Praxisimmobilie geltend.

Ursprünglich zusammenhängende Immobilie

Erschwerend kam hinzu, dass es sich bei den beiden Einheiten ursprünglich um eine einzelne Immobilie gehandelt hatte, die 2002 aufgeteilt worden war. Das Gebäude hatte bis dahin dem Vater der Gastronomieinhaberin und dem Eigentümer der Praxisimmobilie gemeinsam gehört und gemeinsam hatten sie auch die Kaltwasserleitung in der Zahnarztpraxis verlegt.

Prozessverlauf

Das Amtsgericht Nordhausen und das zweitinstanzliche Landgericht Gera hatten der Klage des Gebäudeversicherers stattgegeben. Sie erkannten einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Der BGH sah das nun jedoch anders und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück.

Ist der Wohnungseigentümer verantwortlich?

Nach Ansicht des BGH könne nicht abschließend beurteilt werden, ob der beklagte Eigentümer der Praxisimmobilie für die entstandenen Schäden verantwortlich ist. Allein die Tatsache, dass eine innen liegende Wasserleitung eingefroren sei, erlaube nicht den Rückschluss auf eine mangelhafte Isolierung. Außerdem habe das Berufungsgericht auch die eingeschränkte Verantwortlichkeit des Eigentümers für Handlungen seines Mieters nicht in den Blick genommen. Sollte der Schaden nämlich lediglich auf ein fehlendes Beheizen der Räumlichkeiten zurückgeführt werden können, wäre der Beklagte dafür überhaupt nicht verantwortlich. Ohne besondere Anhaltspunkte müsse der Vermieter nicht davon ausgehen, dass ein Mieter die Räumlichkeiten auch bei strengem Frost nicht beheize. Das Berufungsgericht wird nun gemäß der Vorgaben des BGH erneut über den Fall entscheiden müssen. (tku)

BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19