Ende des Jahres 2019 hat ein Paar eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 69 m2 Wohnfläche in einem Anfang des 20. Jahrhunderts erbauten Wohnblock in Neuhausen-Nymphenburg angemietet. Die Wohnung verfügt über ein modernisiertes Bad und einen Parkettboden, einen Balkon oder eine Terrasse gibt es hingegen nicht. Laut Mietvertrag beträgt die Miete 1.171 Euro, zuzüglich Abschlagszahlungen für Heizung, Warmwasser und Betriebskosten in Höhe von insgesamt 130 Euro.
Mieter: Vereinbarter Preis liegt deutlich über dem Mietspiegel
Die Mieter waren nun der Meinung, dass die vereinbarte Miete erheblich über dem Mietspiegel der Stadt München liege und daher gegen die sogenannte Mietpreisbremse verstoße. Sie forderten die Vermieter mehrfach dazu auf, die Miete zu verringern und überbezahlte Miete zu erstatten.
Vermieter: Mietspiegel hat nichts mit der Realität zu tun
Die Vermieter hielten die Miete allerdings für angemessen und argumentierten, dass der Vormieter bereits 2016 einen Vertrag mit einer Kaltmiete von 1.105 Euro unterzeichnet habe. Der Münchener Mietspiegel habe „nichts mit der Realität der Münchner Mieten zu tun“. Dies zeige sich auch in den Unterschieden zwischen den Preisen im Mietspiegel und im Wohnungsmarktbarometer der bayerischen Landeshauptstadt. Sie beantragten daher Klageabweisung.
AG München: Mietzins unwirksam
Der zuständige Richter am Amtsgericht München (AG) gab allerdings den Mietern recht, denn: „Die mietvertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien über den Mietzins in Höhe von 1.171 Euro erweist sich […] in Höhe von 274,62 Euro als unwirksam. Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in einem Verordnungsgebiet nach § 556d Abs. 2 BGB. Die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete darf daher die ortsübliche Vergleichsmiete […] um höchstens 10% übersteigen. Die durchschnittliche ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel für München 2019 liegt […] bei 11,81 Euro pro Quadratmeter. Die Vermieter müssen ihren beiden Mietern daher 3.295,44 Euro überbezahlten Mietzins wieder zurückzahlen.
Mietspiegel bewegt sich stets in einem Spannenbereich
Das AG München machte aber auch deutlich, dass die Angaben im Mietspiegel nicht pauschal übernommen werden könnten, sondern immer im Einzelfall der Zustand des konkreten Mietobjekts zur Ermittlung der ortsüblichen Miete beurteilt werden müsse.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels des Mietspiegels sei zu beachten, dass diese kein feststehender Betrag sei, sondern sich in einem Spannenbereich mit oberer und unterer Grenze bewege. Für vollständig identische Wohnungen würden nicht identische Mietpreise vereinbart. Neben objektiven Kriterien spielten bei der Mietpreisvereinbarung auch subjektive Gesichtspunkte, wie beispielsweise besonderes Verhandlungsgeschick, eine Rolle. Darüber hinaus unterschieden sich die vereinbarten Mieten für identische Wohnungen auch nach der Dauer des jeweiligen Mietverhältnisses. Aus diesem Grund bewege sich die ortsübliche Vergleichsmiete immer in einem Spannenbereich.
Darüber hinaus legte das AG München im konkreten Fall fest, dass auch die in der Zukunft zu zahlende Miete verringert werden müsse und aufgrund der Mietpreisbremse nur 896,25 Euro betragen dürfe.
Die Berufung gegen das Urteil verwarf das LG München I mit Beschluss vom 23.12.2021 (Az: 14 S 10254/21). (ad)
AG München, Urteil vom 23.06.2021 – 453 C 22593/20
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