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14. März 2023
Zur Lage am Life-Sciences- und Tech-Immobilienmarkt
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Zur Lage am Life-Sciences- und Tech-Immobilienmarkt

Der Immobiliendienstleister Colliers und die European Science Park Group AG haben die Entwicklung von Life-Sciences- und Tech-Immobilien in Deutschland beleuchtet. Wie die Analyse zeigt, weist der Vermietungsmarkt einen rasanten Anstieg auf, wobei innerstädtische Lagen im Fokus stehen.

Gemeinsam haben der Immobiliendienstleister Colliers und die European Science Park Group AG das White Paper „In Forschung investieren. Life Sciences & Technologie-Immobilien in Deutschland vorgestellt. Darin wird die Entwicklung des Life-Sciences- und Tech-Sektors seit 2018 in Deutschland analysiert. In dem Bericht wurden Auswertungen der Colliers Researchdatenbank mit dem spezifischen Sektor-Know-how von ESPG und eingehender Recherche der wissenschaftlichen Grundlagen kombiniert und durch die qualitative Befragung von Experten angereichert.

Steigender Trend auf dem Vermietungsmarkt

Laut Bericht wurden in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt jeweils rund 209.000 m2 auf dem Vermietungsmarkt umgesetzt, in Summe über 1 Mio. m2. Der Trend ist dabei stark ansteigend. 2022 lag der Flächenumsatz mit 302.000 m2 rund 70% über dem Niveau von 2018.

Lediglich 43% der Mietvertragsabschlüsse erfolgten im Bestand. Die Experten von Colliers sehen darin eine erstes Anzeichen dafür, dass Life-Sciences- und Tech-Immobilien spezielle Anforderungen aufweisen, die am leichtesten in Neubauten realisiert werden können. Deshalb wird der Flächenumsatz auch künftig von Projektentwicklungen abhängen.

Innerstädtische Lagen bevorzugt

Bis zum Jahr 2025 werden nach derzeitigem Kenntnisstand aber nur etwa 330.000 m2 fertiggestellt. Dies könnte laut Colliers in Kombination mit einer steigenden Nachfrage zu einer starken Angebotsknappheit führen.

„Perspektivisch dürften Anmietungen verstärkt im innerstädtischen Bereich stattfinden. Aus den Experteninterviews geht hervor, dass Mieter, Nutzer und Investoren zunehmend den Wunsch äußern, dass Life Sciences und Tech-Immobilien in den Innenstädten in urbaneren Umgebungen angesiedelt werden. Nutzer und Mieter sind demnach grundsätzlich dazu bereit, höhere Mieten zu zahlen, die aufgrund der Rentabilität des Sektors leistbar sind. Wichtigstes Argument ist der Wettbewerb um die besten Talente“, erklärt Christian Kadel, Head of Capital Markets von Colliers in Deutschland.

Fokus auf die Top-7-Städte mit Umland

Was die Anmietungen betrifft, zeigte sich in den vergangenen fünf Jahren mit fast 68% eine starke Fokussierung auf die Top-7-Städte und das jeweilige Umland. So liegen die Großräume München, Berlin, Frankfurt und Hamburg vorn. Düsseldorf, Köln und Stuttgart weisen erst seit 2021 verstärkt Anmietungen. Zudem stellen Universitätsstädte wie Leipzig, Heidelberg und Mainz zunehmend Schwerpunkte der Vermietungsaktivitäten dar.

„Zur Identifizierung von Life-Sciences- und Tech-Immobilien müssen für uns drei der insgesamt vier Kriterien erfüllt sein, um als solche eingestuft zu werden. Unter die definierten Kriterien fallen die Standortanforderungen, Dedicated Spaces wie Labore, vorherrschende Technologien und die Mieterbindung“, erklärt Ralf Nöcker, CEO der ESPG.

Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro seit 2018

Der Markt ist kleinteilig, was dem Bericht zufolge das Volumen der bisher gehandelten Objekte verduetlicht: Mehr als zwei Drittel der Transaktionen bewegten sich unterhalb der Marke von 50 Mio. Euro. Räumlich betrachtet haben in den vergangenen beiden Jahren die Transaktionen außerhalb von München, Berlin und Hamburg zugenommen.

Faktoren wie ESG und Smart Building gefragt

Nutzer von Life Sciences & Tech-Immobilien setzen laut der Befragung sehr stark auf eine hohe ESG- und Smart-Building-Konformität. Diese Anforderungen lassen sich auch deutlich in den Konzepten aktueller Projektentwicklungen erkennen. Zudem sind viele Projektstädtebaulich gut integriert und infrastrukturell bestens erschlossen.

Trend aus den USA erreicht deutschen Markt: Colabs

Die meisten Objekte der Asset-Klasse Life-Science- und Tech-Immobilien haben Colliers zufolge Campuscharakter oder weisen mischgenutzte Quartierstrukturen auf. Die Qualität des Umfeldes sei wegen ihrer starken Relevanz bei der Suche nach Mitarbeitern erwartungsgemäß hoch. Ein Trend aus den USA schwappt allmählich aus den USA: Colabs. Das Konzept dieses Coworking-Ansatzes findet sich etwa in der Life Science Factory in Göttingen oder im BioLab in Heidelberg in ersten Science Parks in Deutschland wieder.

„Der Markt ist zwar noch relativ klein, allerdings zeigt unsere Befragung, dass alle Akteure auf Innovation und Wachstum ausgerichtet sind. Die positiven Nachfragetrends und die steigende Investorennachfrage werden eine zunehmende Institutionalisierung mit sich bringen. Die Entwicklung kann der des Logistikmarktes in den 2010er-Jahren ähneln. Damals hatte eine steigende Nutzernachfrage einen stetigen Anstieg der Investorennachfrage zur Folge. Inzwischen hat sich der Sektor fest in institutionellen Portfolios etabliert. Eine ähnliche Entwicklung erwarten wir, zugegeben auf niedrigerem Niveau, für den Bereich der Life-Sciences- und Tech-Immobilien“, betont Kadel. (tk)

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