Im konkreten Fall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villen mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 m2 gekauft. Die Objekte vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Für die Steuerpflichtigen ergaben sich durch die Vermietung jährliche Verluste zwischen 172.000 Euro und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechnete das Ehepaar mit seinen übrigen Einkünften. Daraus resultierte eine erhebliche Einkommensteuerersparnis für das Paar.
Liebhaberei? Die Entscheidung vom BFH
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis nicht zugelassen. Vom BFH heißt es dazu: Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m2 vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolge, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Könne der Steuerpflichtige diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschafte, handele es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sogenannte Liebhaberei. Im Fall einer Liebhaberei seien aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.
BFH folgt bisheriger Rechtsprechung
Mit diesem Urteil bestätigt der BFH seine bisherige Rechtsprechung. Demnach lässt sich bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten – etwa mit einer Wohnfläche über 250 m2 oder einer Schwimmhalle – nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit ausgehen. Denn insoweit handele es sich laut BFH um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegle und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen würden. Deshalb muss bei solchen Luxusimmobilien anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig der Nachweis erfolgen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann. (tk)
BFH, Urteil vom 20.06.2023 – Az. IX R 17/21
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