Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer kein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) gegenüber laufenden Hausgeld- und Rücklagenforderungen geltend machen kann. Dies gilt selbst dann, wenn ihm rechtskräftig festgestellte oder anerkannte Gegenansprüche zustehen – etwa wegen unterbliebener Jahresabrechnungen. Auf das Urteil weist unter anderem Wüstenrot Immobilien hin.
Hintergrund des Verfahrens war ein Fall, in dem ein Eigentümer über Monate rund 18.500 Euro Hausgeld verweigerte, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrer Pflicht zur Erstellung von Jahresabrechnungen nicht nachkam – selbst nach einer gerichtlichen Verurteilung der Gemeinschaft. Der Eigentümer wollte durch den Stopp der Zahlungen Druck ausüben, scheiterte jedoch vor Gericht.
Der BGH stellte klar: Hausgelder können nicht zurückbehalten werden, selbst wenn die Gemeinschaft mit ihren Pflichten im Rückstand ist. Sie bilden die finanzielle Grundlage der WEG, sichern die laufende Versorgung mit Energie, erhalten den Versicherungsschutz und ermöglichen den Aufbau von Rücklagen für unvorhergesehene Instandsetzungsmaßnahmen.
Wohnungseigentümer müssen sich jedoch nicht damit abfinden, dass Jahresabrechnungen ausstehen. Sie können ihre Ansprüche gerichtlich durchsetzen – etwa über Aufrechnung (sofern rechtskräftig festgestellt) oder Zwangsvollstreckung. Ein Zahlungsstopp der laufenden Hausgeldforderungen bleibt jedoch ausgeschlossen.
BGH, Urteil vom 14.11.2025 – Az: V ZR 190/24
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