Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut über die hälftige Teilung der Maklerprovision bei Wohnimmobilien entschieden. Hintergrund ist die unterschiedliche Behandlung von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern: Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung tragen Käufer und Verkäufer die Provision jeweils zur Hälfte. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gilt diese Vorgabe hingegen nicht. Hier kann die Aufteilung frei vereinbart werden.
Im konkreten Fall stellte der BGH darauf ab, ob für den Makler bereits beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar war, dass die Immobilie als Einfamilienhaus zur Eigennutzung erworben werden sollte. Eine erst nachträglich mitgeteilte Nutzungsabsicht genügt dafür nicht.
Worum es im Streitfall ging
Ein Immobilienmakler hatte einem Käufer ein Objekt vermittelt, das als vermietetes Zweifamilienhaus angeboten wurde. Das Gebäude verfügte über zwei Wohneinheiten und war zum Zeitpunkt des Kaufs an zwei Parteien vermietet. Auch im notariellen Kaufvertrag wurde es als Zweifamilienhaus bezeichnet.
Der Käufer informierte den Makler erst nach Abschluss des Maklervertrags darüber, dass er die Immobilie künftig selbst zu Wohnzwecken nutzen wolle. Später verweigerte er die Zahlung der vollen Provision mit Verweis auf die gesetzliche Regelung zur hälftigen Teilung (§ 656c BGB). Daraufhin klagte der Makler.
So entschieden die Gerichte
Sowohl das Landgericht als auch das Berufungsgericht gaben dem Makler recht. Der BGH bestätigte diese Entscheidungen nun und wies die Revision des Käufers zurück.
Der BGH bestätigte, dass der Provisionsanspruch des Klägers besteht. Der zwischen ihm und dem Käufer geschlossene Maklervertrag ist nicht gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision unwirksam. Bei dem vom Kläger dem Beklagten vermittelten Objekt handelte es sich nicht um ein Einfamilienhaus.
Maßgeblich ist die Ausschreibung zum Zeitpunkt des Maklervertrags
Die Richter machten deutlich, dass es für die Einordnung einer Immobilie als Einfamilienhaus entscheidend auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags ankommt. Maßgeblich ist, ob für den Makler zu diesem Zeitpunkt erkennbar ist, dass der Erwerb in erster Linie den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dienen soll.
Ist dies bereits anhand der objektiven Beschaffenheit der Immobilie ersichtlich – etwa bei einem typischen Einfamilienhaus –, besteht kein Zweifel an der Einordnung. Anders liegt der Fall jedoch, wenn die Nutzung nicht ohne weiteres erkennbar ist, etwa bei Gebäuden mit mehreren gleichwertigen Wohneinheiten. In solchen Konstellationen ist der Käufer gefordert: Er muss seine Absicht zur Eigennutzung dem Makler rechtzeitig, spätestens bei Abschluss des Maklervertrags, mitteilen. Im entschiedenen Fall war dies nicht geschehen. Die Immobilie stellte sich objektiv als Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten dar. Die erst nachträglich geäußerte Eigennutzungsabsicht des Käufers konnte daher keine Berücksichtigung mehr finden. (bh)
BGH, Urteil vom 16.07.2026 – Az: I ZR 111/25
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