Zum zwölften Mal hat bulwiengesa mit Unterstützung der internationalen Wirtschaftskanzlei ADVANT Beiten die Renditepotenziale der Asset-Klassen untersucht, die aktuell den deutschen Immobilieninvestmentmarkt dominieren: Wohnen, Büro, Shoppingcenter und Fachmarktzentren, Hotel, Logistikimmobilien, Mikro-Apartments, Unternehmensimmobilien und betreutes Wohnen.
Die 5%-Studie liefert seit 2015 einen Marktüberblick und neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Anhand eines dynamischen Modells ermittelt die Studie die wahrscheinliche interne Verzinsung (Internal Rate of Return, IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Somit lassen sich die langfristigen Ertragsaussichten verschiedener Asset-Klassen gegenüberstellen.
Immobilienmarkt weiter im Anpassungsmodus
Wie die Ergebnisse zeigen, hält der Anpassungsprozess am deutschen Immobilienmarkt an. Bewertungsanpassungen erfolgen sukzessive und sind noch nicht abgeschlossen, während die Transaktionsflaute insbesondere im gewerblichen Segment fortdauert. Zugleich legen die berechneten Renditepotenziale gegenüber dem Vorjahr in nahezu allen beleuchteten Asset-Klassen leicht zu. Als Gründe hierfür nennen die Analysten von bulwiengesa höhere Renditeanforderungen der Investoren sowie gestiegene Inflationserwartungen.
„Das ‚New Normal‘ ist noch von Anpassung geprägt. Bewertungen korrigieren sich sukzessive, während die Transaktionsflaute insbesondere bei Gewerbeimmobilien anhält. Die leicht steigenden Renditepotenziale dürfen deshalb nicht mit einer breiten Markterholung verwechselt werden“, erklärt Sven Carstensen, Geschäftsführer der bulwiengesa GmbH.
Bürosegment mit stärkster Bewegung
Besonders deutlich zeige sich die Veränderung laut der Studie bei Büroimmobilien. Der Basiswert des Internal Rate of Return erhöht sich in den A-Städten von 3,91% im Jahr 2025 auf 4,32% im Jahr 2026. In B-Städten erhöht er sich auf 4,72%, in C-Städten auf 5,05% und in D-Städten auf 5,61%. Die höheren Renditepotenziale bringen jedoch auch gewachsene Risiko- und Renditeanforderungen zum Ausdruck. Zugleich bleibt der Markt selektiv. Gleichzeitig bleibt der
Markt selektiv: Moderne, gut vermietete Büroimmobilien in zentralen Lagen stehen bei Investoren wieder stärker im Blickfeld. Ältere Bestände geraten dagegen ohne gezielte Modernisierung immer mehr unter Druck. Bei Investoren zählen Lage, Objektqualität und Drittverwendungsfähigkeit.
Produktionsimmobilien in Renditerangliste vorne
Produktionsimmobilien rangieren auch 2026 in Sachen Rendite ganz vorne. Mit einem IRR-Basiswert von 6,17% halten sie sich im Grunde auf dem Vorjahresniveau von 6,14%. Gewerbeparks folgen mit 5,27%. Moderne Logistikimmobilien bleiben mit 4,93% ebenfalls nahezu unverändert.
Wohnen weiterhin stabil
„Wohnimmobilien bestätigen ihre vergleichsweise defensive Position“, die die Analysten von bulwiengesa schreiben, und bleiben Stabilitätsanker unter den Asset-Klassen. Die IRR-Basiswerte betragen 2,98% in A-Städten, 3,13% in B-Städten und 3,38% in Universitätsstädten. Wohnungsknappheit, geringe Neubautätigkeit und steigende Mieten würden für stabile Ertragsperspektiven sorgen. Gegenüber dem Vorjahr fallen die Veränderungen moderat aus.
Weitere Ergebnisse der Studie gibt es unter bulwiengesa.de, darunter auch Detailübersichten mit Einzelaufstellung je nach Asset-Klasse für verschiedene Städte (IRR bezogen). (tik)
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