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Grundstückskaufvertrag mit Wohnrecht: Abmachungen gelten trotz frühen Todes
27. Juni 2019

Grundstückskaufvertrag mit Wohnrecht: Abmachungen gelten trotz frühen Todes

Vereinbaren Vertragsparteien bei einem Grundstückskaufvertrag Wohnrecht für den Veräußerer und Pflegeverpflichtung für die Erwerberin, führt der frühe Tod des Veräußerers nicht zu einem Zahlungsanspruch der Erben. Das hat das OLG Frankfurt beschlossen.


Vereinbaren Vertragsparteien bei einem Grundstückskaufvertrag Wohnrecht für den Veräußerer und Pflegeverpflichtung für die Erwerberin, führt der frühe Tod des Veräußerers nicht zu einem Zahlungsanspruch der Erben. Das hat das OLG Frankfurt beschlossen.


Grundstückskaufvertrag mit Wohnrecht: Abmachungen gelten trotz frühen Todes

Wird bei einem Grundstückskaufvertrag vereinbart, dass der Veräußerer ein Wohnrecht hat und die Erwerberin ihm gegenüber eine Pflegeverpflichtung, der Veräußerer stirbt aber kurze Zeit nach Vertragsschluss, dann steht den Erben keine Zahlung zum Ausgleich für das infolge des Todes gegenstandslos gewordene Wohnrecht und die Pflegeverpflichtung zu. Das hat das OLG Frankfurt am Main in einem Beschluss bekanntgegeben.

Im konkreten Fall ist die Antragstellerin neben ihren zwei Geschwistern zu einem Drittel Erbin ihres 2014 verstorbenen Bruders. Ihr Bruder hatte im Frühjahr 2014 seinen Grundbesitz an seine Nichte, die Antragsgegnerin, verkauft. Nach den vertraglichen Regelungen erhielt der Bruder ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht. Der Jahreswert dieses Wohnrechts wurde mit 2.592 Euro beziffert. Die Nichte verpflichtete sich zudem zur Pflege des Erblassers im häuslichen Bereich, solange dies für sie möglich und zumutbar war. Der Wert ihrer Pflegeleistungen wurde mit einem Jahreswert von 2.460 Euro beziffert. Der Kaufpreis betrug 86.000 Euro. Nach Berücksichtigung einer Grundbuchbelastung sowie „eines für den Verkäufer einzutragenden Wohnrechts [...] (kapitalisiert 21.666 Euro) unter Übernahme von Pflegeleistungen (kapitalisiert 20.563 Euro)“ zahlte die Nichte noch 10.000 Euro.

Knapp drei Wochen nach Abschluss dieses Kaufvertrages verstarb der Erblasser überraschend. Die Antragstellerin ist der Ansicht, der Kaufvertrag sei im Wege ergänzender Vertragsauslegung so zu verstehen, dass die Nichte zur Zahlung der kapitalisierten Werte für das nicht genutzte Wohnrecht und die nicht erbrachten Pflegeleistungen verpflichtet sei. Sie begehrt Prozesskostenhilfe für eine beabsichtigte Zahlungsklage.

Beide Parteien bei Vertragsabschluss im Unklaren über die Zukunft

Das Landgericht Limburg hatte diesen Antrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hatte auch vor dem OLG Frankfurt keinen Erfolg: Auch nach großzügigen Maßstäben bestehe für die beabsichtigte Rechtsverfolgung der Antragstellerin keine hinreichende Erfolgsaussicht, resümiert das OLG. Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung sei eine Lücke im Regelungskonzept des Vertrags, die geschlossen werden müsse. „Die ergänzende Auslegung darf dabei nicht zu einer freien richterlichen Vertragsgestaltung ausufern“, betont das OLG. Hier fehle es bereits an einer Lücke im Kaufvertrag. Beide Seiten hätten sich bei Abschluss im Ungewissen darüber befunden, wie lange der Verkäufer (der Erblasser) leben und ob er zu Lebzeiten pflegebedürftig im Sinne des Vertrages werden würde.

Die Nichte sei das Risiko eingegangen, dass sie – sofern der Erblasser sehr alt werde, gleichzeitig aber bald nach Vertragsschluss pflegebedürftig – über einen sehr langen Zeitraum Pflegeleistungen erbringen müsse. Umgekehrt sei der Erblasser das Risiko eingegangen, dass er im Fall seines frühen Todes sein Grundstück an die Nichte überlassen habe, obwohl sie ihn nicht pflegen und ein Wohnrecht nur für kurze Zeit habe erdulden müssen. Es sei kein Grund ersichtlich, warum im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung deswegen eingegriffen werden sollte, da sich das Risiko des Erblassers zu einem sehr frühen Zeitpunkt realisiert habe. Auch im umgekehrten Fall, wenn die Nichte ihre Verpflichtungen für einen sehr langen Zeitraum hätte erfüllen müssen, hätte kein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung bestanden.

Kein Raum für Vertragsanpassung

Raum für eine Anpassung des Vertrages nach den sogenannten Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bestehe ebenfalls nicht. „Bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts muss jeder Vertragsteil grundsätzlich damit rechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann“, stellt das OLG klar. Für den Tod des Berechtigten könne insoweit nichts anderes gelten. Gleiches gelte für die Pflegeverpflichtung. Auch hier müsse jeder Vertragsteil grundsätzlich damit rechnen, dass diese Verpflichtung infolge des Todes des Berechtigten bereits kurze Zeit nach dem Abschluss des Vertrages gegenstandslos werde. Der Beschluss ist nicht anfechtbar. (ad)

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 06.05.2019, Az.: 8 W 13/19; Vorinstanz: LG Limburg an der Lahn, Beschluss vom 22.02.2019 i.V.m. Beschluss vom 26.03.2019, Az.: 4 O 388/18).

Bild: © F8studio – stock.adobe.com




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