Offene Immobilienfonds verlieren wichtigen Renditetreiber

Die Ratingagentur Scope hat die Entwicklung der Renditekomponenten von 16 offenen Immobilienfonds untersucht, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen und die vor 2019 aufgelegt wurden. Zusammen verwalten die Fonds aktuell rund 100 Mrd. Euro. Im vergangenen Geschäftsjahr konnten die untersuchten Fonds nach Abzug der Fondskosten eine Rendite von durchschnittlich 3,0% erreichen – und lagen damit auf Vorjahresniveau.

Die Renditekomponenten im Detail

Im vergangenen Jahr konnten die Fonds eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,3% (2018: 4,1%) erwirtschaften. Das ist eine Steigerung um 0,2 Prozentpunkte im Vergleich zu 2018. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite ist auf Jahressicht von 1,4 auf 1,6% gestiegen. In Summe und nach Abzug von Steuern sowie unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus der Fremdfinanzierung betrug das Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 5,3%. Auch das bedeutete eine Steigerung von 0,2 Prozentpunkten.

Liquidität drückt die Gesamtperformance

Die durchschnittliche Liquidität der Fonds betrug rund ein Viertel des Fondsvermögens. Da die Verzinsung dieser Liquidität faktisch bei null liegt, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds auf 3,9%. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern im Jahr 2019 eine durchschnittliche Performance von 3,0%.

Aufwertungen als Hauptrenditereiber

Für den Anstieg der durchschnittlichen Fondsrenditen seit 2013 waren in erster Linie die Aufwertungen der Bestandsobjekte verantwortlich. Während sowohl die Netto-Mietrendite als auch die Verzinsung der Liquidität in den vergangenen sechs Jahren stetig abnahmen, legten die Wertänderungsrenditen vor dem Hintergrund des globalen Immobilienbooms von –0,5% im Jahr 2013 auf +1,6% im abgelaufenen Jahr zu.

Fallende Renditen zu erwarten

Dieser stabile Aufwärtstrend findet laut Scope in diesem Jahr sein Ende. Die Wertänderungsrenditen werden den Experten zufolge fallen. Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien erwartet Scope negative Wertänderungsrenditen. Das genaue Ausmaß lasse sich zwar noch nicht abschließend einschätzen. Mögliche Auswirkungen der Krise dürften sich zudem aufgrund der verzögerten Auswirkungen auf die Immobilienmärkte auch erst nachgelagert in den Portfolios der offenen Immobilienfonds niederschlagen. Erste negative Auswirkungen auf die Fondsperformance seien aber bereits spürbar. Ende September 2020 ist die Einjahresrendite der Fonds laut Scope bereits auf durchschnittlich 2,0% abgesunken. Für das Gesamtjahr 2020 erwartet die Ratingagentur eine Durchschnittsrendite von 1,5% bis 2,0%. Einzelne Fonds könnten sogar negative Renditen ausweisen. (mh)