Die Alterung der Bevölkerung sowie der Bevölkerungsrückgang in einzelnen Regionen sind die zentralen Merkmale des demografischen Wandels infolge des negativen Geburtensaldos seit den 1970er Jahren. Wie die Analysten des Technologie- und Immobilienunternehmens PREA unterstreichen, werde dies Deutschland so tiefgreifend verändern wie kaum eine andere gesellschaftliche Entwicklung. Dies stellt unter anderem auch die Immobilienwirtschaft vor Herausforderungen: So wird der rückläufige Bevölkerungstrend in einigen Gegenden Deutschlands zu einem erhöhten Leerstand führen. Und auch wenn die Bevölkerung lediglich stagniert, gilt es, den Immobilienbestand an die sich verändernden Bedürfnisse zum Beispiel städtebaulich anzupassen.
Prognose des regionalen Wohnungsbedarfs und drohender Leerstände
Im Rahmen einer aktuellen Studie haben die Experten von PREA basierend auf der Anzahl der Geburten, der Sterberate, dem Wanderungssaldo und der wirtschaftlichen Entwicklung die Bevölkerung und das Durchschnittsalter in den kommenden zehn, fünfzehn und zwanzig Jahren für die Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland prognostiziert. Anhand dieser Prognose wurden der Wohnungsbedarf und das Risiko von Leerständen in den verschiedenen Regionen beleuchtet. Von Immobilieninvestoren werde diese unterschiedliche regionale Entwicklung unterschätzt, so die PREA-Analysten weiter.
Größter Bevölkerungsrückgang in Thüringen und Sachsen-Anhalt
Insgesamt zeigt die Studie, dass die Folgen des demografischen Wandels in den kommenden zwanzig Jahren vor allem in ländlichen Regionen in Deutschland zu spüren sein werden. Besonders betroffen sind hiervon die eher ländlich geprägten Bundesländer Sachsen mit einem prognostizierten Bevölkerungsrückgang von 9,5%, Thüringen mit 14,9% und Sachsen-Anhalt mit 17,2%. Im thüringischen Saale-Holzland-Kreis ist laut Analyse mit einem Rückgang der Bevölkerung von bis zu 60% auszugehen.
München, Nürnberg, Berlin: Metropolregionen wachsen weiter
Anders sieht die Entwicklung in den urbanen Zentren aus, die vor allem von einem erhöhten Zuzug profitieren – allen voran die Metropolregionen um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main sowie die Großstädte im Osten Deutschlands. Der Studie zufolge sticht hier besonders Leipzig heraus. Für die Großstadt in Sachsen gehen die PREA-Analysten von einem Bevölkerungsanstieg von knapp über 30% in den kommenden 20 Jahren aus.
Mit den weiter wachsenden Metropolen setzt sich der seit Mitte der 2000er Jahre anhaltende Urbanisierungstrend fort. Dies wird die Großstädte weiter unter Druck setzen: Die Kosten für Wohnraum sowohl zur Miete wie auch zum Kauf dürften weiter zulegen. Zudem erhöht sich das Durchschnittsalter von aktuell 44,4 auf über 46,5 Jahre, was den Bedarf nach Barrierefreiheit sowohl in den Wohnungen als auch im öffentlichen Raum verstärken dürfte.
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