Ein Beitrag von Ludger Wibbeke, Geschäftsführer Real Assets bei der HANSAINVEST
Es ist kein großes Geheimnis, dass es in Sachen Klimaschutz in Deutschland noch viel zu tun gibt. So ist Deutschland zuletzt im Klimaschutzindex der Umweltschutzorganisationen Germanwatch und Climate Action Network von Platz 13 auf Rang 16 zurückgefallen. Gleichzeitig soll die Bundesrepublik bis 2045 klimaneutral werden. Es ist deshalb zu begrüßen, dass nun mit dem Gesetz zur Finanzierung von zukunftssichernden Investitionen des Bundesfinanzministeriums und des Bundesjustizministeriums – das so genannte Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) – einige wichtige Problemfelder adressiert werden. Denn einerseits stärkt es die Leistungsfähigkeit des deutschen Kapitalmarkts und steigert die Attraktivität des deutschen Finanzstandorts als wichtigen Teil eines starken europäischen Finanzplatzes. Andererseits schafft es neue Möglichkeiten für Investoren, im Bereich erneuerbare Energien zu investieren und dessen Wachstum voranzutreiben. Es wird voraussichtlich am 10.11.2023 im Bundestag verabschiedet. Am 15.12.2023. soll die Zustimmung des Bundesrates erfolgen und bis zum Ende dieses Jahres soll es dann verkündet werden.
Ein wichtiger Faktor ist aus Sicht von Investoren, dass offene Immobilienfonds künftig in Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien investieren, sie selbst betreiben und den so generierten Strom ins öffentliche Netz einspeisen dürfen. Bislang konnten sich Infrastruktur-Sondervermögen und offene Spezialfonds an solchen Anlagen nur mittelbar über Projektgesellschaften beteiligen, die Infrastrukturanlagen im Bereich der erneuerbaren Energien betreiben. Künftig wird das mit dem ZuFinG für diese Fonds auf direkte Art und Weise möglich sein.
PV-Anlagen als neue Immobilie
Aber auch für bestehende und neue offene Immobilien-Sondervermögen ergeben sich neue Möglichkeiten. Zwar durften sie auf und an ihren Gebäuden auch schon bislang Erneuerbare-Energie-Anlagen installieren, allerdings nur für den Bedarf der entsprechenden Immobilie und deren Mieter. Das heißt, der Bau und das Betreiben von Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) oder Ladestationen für Elektrofahrzeuge waren nur dann zulässig, wenn diese in einem gewissen baulichen Zusammenhang mit dem Gebäude stehen und der Betrieb zur Bewirtschaftung des Gebäudes diente. Genau das wird im Rahmen des ZuFinG nun deutlich erweitert. Demnach bieten Immobilienfonds künftig sogar zwei Möglichkeiten: Zum einen dürfen diese Fonds PV-Anlagen als sogenannte Aufdachanlagen auch erwerben und betreiben, wenn sie mehr Strom erzeugen, als vom Gebäude oder dessen Mietern benötigt wird. Der überschüssige Strom darf verkauft werden, ohne dass der Fonds seinen vermögensverwaltenden Charakter verliert. Steuerrechtliche Hindernisse hatten dem bislang im Weg gestanden. Die sogenannte Schmutzgrenze bzw. Unschädlichkeitsgrenze wurde im Jahressteuergesetz 2022 von bis dahin 5 auf 10% erhöht. Dies sollte jedoch nur ein weiterer Zwischenschritt sein, damit aufsichtsrechtlich und steuerrechtlich kompatible Regelungen vorliegen und diese von der Branche aktiv genutzt werden können. Diese Ergänzung muss im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens unbedingt umgesetzt werden. Nur damit macht das Gesetz Sinn und erzielt seinen Zweck.
Zum anderen bietet sich für offene Immobilienfonds die Möglichkeit, künftig Investitionen in unbebaute Grundstücke zu tätigen, die für die Errichtung von Anlagen sowie zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien bestimmt sind, wobei diese Investitionen auf 15% des Fondsvermögens beschränkt werden. Bei solchen Investitionen in Freiflächenanlagen ist die Bebauung mit einem Gebäude nicht mehr notwendig. Dies ist eine deutliche Änderung gegenüber den bislang für Immobilienfonds geltenden Regeln im Kapitalanlagegesetzbuch, nach denen Investitionen in PV-Anlagen ohne Verbindung zur Immobilie nicht vorgesehen waren. Damit wird eine neue Kategorie erwerbbarer Vermögensgegenstände eingeführt und im Hinblick auf erneuerbare Energien wie auch auf E-Ladestationen, die darin ebenfalls integriert sind, Rechtssicherheit geschaffen. Auch dies steht und fällt jedoch mit der Neuregelung der bereits erwähnten Schmutzgrenze.
Einerseits kann dies den Fonds eine zusätzliche Einnahmequelle bescheren, während andererseits erneuerbare Energien für die entsprechenden Fonds, nach der Anpassung ihrer Anlagebedingungen, in den kommenden zehn bis 15 Jahren zu einer Art „neuer Assetklasse oder Immobilie“ werden könnten, was wiederum der alternativen Energieerzeugung einen Schub verleihen dürfte. In Deutschland gibt es fast 20 Millionen Bestandsimmobilien; schon daraus ergibt sich ein gewaltiges Potenzial für Investoren. Tatsächlich stellen wir eine hohe Bereitschaft bei den Immobilieninvestoren fest, solche Anlagen zu installieren und zu betreiben. Bislang aber haben institutionelle Anleger Investitionen in solchen Anlagen aufgrund aufsichts- und steuerrechtlicher Hindernisse und Unsicherheiten meist unterlassen.
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